Администрация субъекта Федерации через банкротство продавца пыталась изъять у нашего клиента здание и земельный участок
В условиях «прокредиторской» позиции арбитражных судов в делах о банкротстве отстояли права добросовестного приобретателя недвижимости
Вследствие разработанной стратегии нам удалось защитить интересы клиента (а также лица, которому он продал объект), т.к. в случае признания сделки недействительной, объект бы вернулся в конкурсную массу.
12 млн - стоимость оспариваемой сделки.
А21-8260-17/2019
У добросовестного приобретателя госорганы пытаются забрать недвижимость через суд. Договор купли-продажи хотят аннулировать из-за проблем у предыдущего владельца (началась процедура банкротства). Надо отстоять в суде право владения данным объектом.
Наш клиент – частный инвестор, специализирующиеся на инвестициях в сфере недвижимости в Калининградской области, Москве и других крупных городах России. В круг его интересов входят как инвестиции в уже готовые объекты недвижимости (как жилые, так и для коммерческого использования), так и инвестиционные проекты, связанные с приобретением объектов под реновацию и их реконструкцией и строительством новых объектов недвижимости.
В апреле 2017 года клиентом был приобретен у ООО за 12 млн руб. земельный участок со зданием в Калининграде. Спустя три с половиной года ООО было признано банкротом, и Калининградская Администрация обратилась с иском о признании купли-продажи недвижимости недействительной и возврате имущества в конкурсную массу. При этом подозрительный характер сделки, по мнению истца, состоял в следующем:
- на момент покупки недвижимости клиент знал (или должен был знать), что ООО является неплатежеспособным, т.к. до возбуждения банкротства против него было вынесено уже около десятка судебных решений о взыскании долга;
- недвижимость была приобретена клиентом безвозмездно, чем был причинен ущерб продавцу и его кредиторам;
- у клиента отсутствовала цель приобрести имущество, а договор лишь создавал видимость продажи;
- у клиента существовала «неформальная» аффилированность с ООО, т.к. они в разное время осуществляли коммерческие операции с одними и теми же контрагентами.
Необходимо было защитить интересы клиента и уберечь его от потери объекта.
В отзыве нами было доказано, что:
1) клиент не мог знать о будущей неплатежеспособности, т.к. все решения против продавца выносились по искам, поданным уже после сделки, а ее цена составляла менее 10% от его активов;
2) цена сделки полностью оплачена: 7,5 из 12 млн клиент перечислил приставу за ООО, а 4,5 млн внес в кассу по приходно-кассовом ордеру. При этом в исполнительном производстве объект был оценен в 10,5 млн, т.е. клиент купил его по более высокой цене;
3) реальность сделки подтверждается, во-первых, прекращением использования объекта продавцом, во-вторых, обращением клиента в суд о снятии препятствующего регистрации запрета в ЕГРН, и в-третьих, последующей выгодной продажей объекта инвестиций - для чего он и приобретался;
4) клиент не является аффилированным лицом ООО, а коммерческие операции с теми же лицами осуществлялись ими в различное время, в разных сферах и даже в разных городах.
В итоге нам удалось убедить суд в отсутствии факторов подозрительности.
Команда проекта
Статьи по теме
Верховный суд опубликовал детальное определение по делу о споре вокруг пятикомнатной квартиры Ларисы Долиной
Верховный суд прояснил подход к защите добросовестных покупателей недвижимости
Чего ждать от решения Верховного суда по делу Долиной?
«Дело Долиной» и рынок «вторички»: выпуск с Василием Неделько на площадке «Свободная пресса»
«Эффект Долиной» – как не попасться на уловки мошенников?
Дом у дороги оказался в суде. В Верховном суде оспаривается невозможность стройки на придорожных полосах автотрасс
Лариса Долина пообещала вернуть деньги купившей ее квартиру Полине Лурье
В России могут ввести «период охлаждения» для сделок по «схеме Долиной»
Есть ли в России реальная защита собственности добросовестного покупателя?
Сделки купли-продажи квартир с участием пенсионеров вызывают все больше вопросов
Суды изменили подход к покупателям в спорах о мошенничестве с жильем
Круглый стол в Госдуме на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения» прошел 20 ноября 2025 года
Преимущественное право покупки доли в квартире
Верховный суд VS Мосгорсуд: дело Долина-Лурье VS дело Цитлидзе-Иванова
Новые правила определения действительной стоимости доли: не бухгалтерский баланс, а рыночная оценка
Подробный разбор Определения Верховного Суда РФ по делу Долиной - Лурье
Константин Сичинский: как любовь к праву помогает решать самые нестандартные задачи
С 2026 года «нулевые» фирмы обяжут платить взносы с МРОТ:
3 стратегии для владельцев
Когда у добросовестных приобретателей могут изъять жилье и как за это получить компенсацию от государства?
КАК КОМПАНИИ ЗАЩИТИТЬ ИННОВАЦИИ ОТ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ КОНКУРЕНТОВ?
Инновации без риска: как новый законопроект изменит рынок интеллектуальных услуг
Действительная стоимость доли в ООО
Участник хочет выйти из ООО: какие условия и на что рассчитывать?
Покупка квартиры — это инвестиция в недвижимость, которая должна быть надежной и безопасной. Чтобы избежать проблем, важно исключить покупку сомнительного объекта, который могут отобрать по суду. Для этого нужно тщательно подготовиться к сделке: проверить юридическую чистоту недвижимости и правильно оформить все документы. Лучше доверить это профессионалам — юристу или риэлтору. Но если вы решите действовать самостоятельно, вот несколько советов для успешной проверки и завершения сделки.
Лицензии на изображения приобретены на сайте freepik.com
Необходимо заполнить хотя бы одно из полей