Когда у добросовестных приобретателей могут изъять жилье и как за это получить компенсацию от государства?

Взять кредит, потратить все свои сбережения, чтобы купить жилье, а потом потерять и недвижимость, и деньги из-за юридических проблем — это ночной кошмар любого человека, который мечтает обзавестись недвижимостью. При этом многие считают, что, если заказал выписку из Росреестра, проверил паспорт продавца, да еще и взял ипотечный кредит в банке (юристы которого все проверят) — ты сделал все возможное, и можно спать спокойно.

 

В этой статье мы рассмотрим, в каких случаях жилье могут изъять в судебном порядке даже у добросовестных приобретателей, как попытаться этого не допустить и в каком размере можно получить компенсацию у государства, если это все-таки произойдет. В конце статьи вы найдете таблицу с обзором судебных дел, где мы показываем, в каких случаях государство выплачивает компенсации пострадавшим, а в каких нет.

КАКОВЫ ПРИЧИНЫ ИЗЪЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ У ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ?

Для начала разберёмся: кто такой добросовестный приобретатель и почему его могут лишить недвижимости?

Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ, имущество, включая жильё, может быть изъято у добросовестного приобретателя в нескольких случаях:

• Если имущество было куплено у лица, не имеющего права его отчуждать, и сделка была возмездной. Это происходит, если вещь была утрачена или похищена собственником или лицом, которому он её передал.

• Если имущество было приобретено безвозмездно у лица, не имеющего права им распоряжаться. В любом случае.

Добросовестный приобретатель — это тот, кто не знал и не мог знать, что покупает имущество у лица, не имеющего права его продавать.

 

Когда собственник узнаёт, что его квартира оказалась в «чужих руках» без его ведома, он обращается в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной. Ответчиком в таком случае становится тот, кто владеет квартирой, даже если он добросовестный приобретатель. Если суд удовлетворит иск, он вынесет решение об изъятии квартиры из незаконного владения.

В КАКИХ ЖЕ СЛУЧАЯХ СУД МОЖЕТ ПРИЗНАТЬ ТАКУЮ СДЕЛКУ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ?

Мы проанализировали судебную практику и выделили несколько наиболее распространенных случаев, когда по решению судов жилье изымали даже у добросовестных приобретателей.

 

1. Подделка мошенниками паспорта собственника 

Мошенники часто подделывают паспорт собственника, чтобы создать видимость законной сделки. В деле № 2-555/2024 (Егоров А.Г. против Министерства финансов РФ) покупатель не заметил подвоха, ознакомившись с паспортом продавца. Стороны заключили договор купли-продажи квартиры. Однако настоящий владелец обратился в полицию. При проверке паспорта выяснилось, что он поддельный. Фотография в документе не принадлежала собственнику, подпись была подделана, а дата регистрации по месту жительства была неверной.

 

2. Подделка доверенности

Сделки с недвижимостью не всегда проходят напрямую с собственником. Часто от его имени действует представитель по доверенности. Важно, чтобы доверенность была выдана настоящим собственником, давала право на заключение договоров купли-продажи недвижимости, была нотариально удостоверена, имела все необходимые реквизиты, не была отозвана и соответствовала российскому законодательству. В противном случае суд может признать ее недействительной, а вместе с ней и сделку, основанную на этой доверенности.

 

Пример такого дела — № 2-1980/2024 (Жаворонков С. К. против Министерства финансов РФ через Управление Федерального казначейства по Республике Алтай). Покупатель потерял жилье из-за того, что продавец купил квартиру у лица по поддельной нотариальной доверенности. Обе сделки были расторгнуты судом.

 

3. Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца и действий мошенников

Если человек страдает психическим расстройством, мешающим осознавать свои действия и контролировать их, суд может признать его недееспособным. В таком случае он теряет право совершать сделки с недвижимостью, в том числе продавать квартиру.

 

В деле № 02-1475/2024 (Стороженко Н.Л. против Министерства финансов РФ) собственница квартиры состояла на учёте в неврологическом диспансере с диагнозом «шизофрения». Она долгое время лечилась в психиатрической больнице.

Во время госпитализации мошенники узнали об одинокой женщине и подделали договор купли-продажи её квартиры. Они использовали поддельную подпись и осуществили продажу.

 

Суд аннулировал сделку. Основанием стали психическое заболевание собственницы, лишившее её возможности понимать свои действия в момент продажи квартиры, а также факт мошенничества.

 

4. Признание свидетельства о праве на наследство недействительным по различным основаниям

Свидетельство о праве на наследство могут признать недействительным, если оно выдано наследникам, которые в дальнейшем были признаны судом недостойными наследниками, или без учета прав других наследников. Также основанием может быть признание недействительным завещания, на основании которого выдано свидетельство.

 

Например, в деле № 8Г-6488/2022 (Гончаров С.А., Королева Т.А. против Министерства финансов Российской Федерации) покупатель приобрел квартиру, принадлежавшую продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Позже суд признал завещание недействительным. В результате договор купли-продажи квартиры тоже признали недействительным и квартиру изъяли.

 

5. Признание приватизации жилья недействительной

Если в процессе приватизации были нарушены закон или права третьих лиц, договор о передаче жилья может быть признан недействительным. В таком случае квартира вернется в собственность муниципального образования. 

 

Так произошло в деле № 88-9799/2025 по иску М. к Управлению Федерального казначейства по Самарской области. Бывший жилец выиграл суд. Он добился признания недействительными заявления о снятии с регистрационного учета, договора приватизации и сделок по отчуждению недвижимости. Также суд постановил вернуть квартиру муниципалитету, изъяв ее у добросовестного приобретателя.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ МОЖЕТ РАССЧИТЫВАТЬ НА КОМПЕНСАЦИЮ?

Государство предусмотрело возможность компенсации для пострадавших собственников — добросовестных приобретателей. 

 

Статья 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, позволяет выделить 3 основных условия для получения однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации за утрату жилого помещения:

 

1. Жилье было изъято у добросовестного покупателя в пользу собственника, у которого имущество выбыло помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).

 

2. Добросовестность приобретателя установлена судом. 

 

3. Добросовестный приобретатель в течение шести месяцев не смог взыскать убытки, возникшие у него в связи с изъятием жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда. Шестимесячный срок отсчитывается с момента предъявления исполнительного документа к исполнению.

 

Нужно отметить, что в некоторых случаях суды могут не учитывать критерий № 3. Например, в деле № 2-555/2024, где истец Егоров А.Г. судился с Министерством финансов РФ из-за покупки квартиры у мошенника, которого правоохранительные органы не смогли найти. Суд решил, что, хотя личность мошенника не установлена, это лишь указывает на невозможность получения возмещения от обязанной стороны убытков, но не исключает права добросовестного покупателя на получение компенсации. В таких ситуациях можно сразу обратиться в Министерство финансов РФ через территориальные органы.  

КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ

При изъятии недвижимости у покупателя суд определяет, является ли приобретатель добросовестным. Это важно для получения компенсации за утрату жилья. Согласно статье 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», только добросовестный покупатель может рассчитывать на единовременную выплату.

 

Мы изучили судебную практику по вопросам компенсации и выделили общие критерии добросовестности приобретателей, встречающиеся в судебных актах.

 

ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ ПОКУПАТЕЛЯ могут подтверждать следующие действия:

1. Обращение к юристам или риэлторам для проверки недвижимости перед сделкой.

2. Осмотр квартиры перед покупкой.

3. Личное общение с продавцом.

4. Изучение оригиналов правоустанавливающих документов.

5. Проверка, что на квартиру нет претензий со стороны третьих лиц на момент сделки.

6. Подтверждение полной оплаты согласованной стоимости недвижимости.

ЧТО МОЖЕТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ О НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ И КАК ДЕЙСТВОВАТЬ, ЧТОБЫ НЕ ВОЗНИКЛО ПРОБЛЕМ?

В качестве основного критерия недобросовестности покупателя суды указывают отсутствие должной, разумной осторожности и осмотрительности, при проявлении которых следовало бы усомниться в правомерности прав продавца. В качестве примера приведем следующие случаи.

 

1. Быстрая перепродажа жилого помещения за короткий срок

Так, в деле № 88-2087/2022 (Мазур Т.В. к Министерству финансов Российской Федерации по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области) в отношении приобретаемой квартиры в течение месяца было совершено 2 сделки, а сделка с истцом являлась 3-ей. Причем суд установил: покупатель достоверно знал, что на момент заключения договора продавец владел спорной квартирой 2 дня. Таким образом, суд не признал истца добросовестным приобретателем, в связи с чем не удовлетворил требование о взыскании компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

 

Как действовать в таких ситуациях?

Большое количество сделок за короткий период — тревожный признак. Гипотетически, этому может быть какое-то разумное объяснение, и его нужно получить от продавца. Если история кажется правдивой, нужно собрать как можно больше прямых и косвенных доказательств, её подтверждающих. На практике, если недвижимость действительно проблемная, продавец предпочтет выйти из сделки. Он будет искать менее тревожного покупателя с «юристом-оптимистом».

 

2. Стоимость квартиры по договору купли-продажи значительно ниже рыночной

Например, в деле № 8Г-11597/2021 (Лесык В.Ф. к Министерству финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по ХМАО-Югре) квартира была приобретена покупателем на 25% ниже рыночной стоимости жилого помещения, что явилось одним из весомых аргументов в пользу непризнания истца добросовестным приобретателем.

 

Как действовать в таких ситуациях?

Дешевая недвижимость — мечта любого покупателя. Неужели стоит от нее отказываться? А вдруг это ваш шанс? Очень хочется в это верить, но не стоит забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Дешевую недвижимость нужно проверять в 10 раз внимательнее. Прежде всего, опять выясняем, почему такая цена? Продавцу срочно нужны деньги? Для чего? Может он банкрот? Он собирается расплатиться с кредиторами или, наоборот, от убежать  от них с вашими деньгами?

 

Нужно помнить, что банкротное законодательство очень жесткое. Сделки, совершенные по цене значительно ниже рыночной и нанесшие ущерб кредиторам, могут быть оспорены и через три, и через четыре года после сделки. При этом, если продавец не числится банкротом на момент сделки и не участвует в судах, это еще ничего не значит. Он мог задолжать на основании договоров займа, которые нигде не фигурируют. Лучшая страховка от оспаривания сделки в рамках банкротства — покупка по рыночной цене. В противном случае нужно искать причину дешевизны, внимательно проверять продавца, оплачивать всю сумму безналичным платежом и запастись заключением оценщика, обосновывающем эту цену. 

 

3. На момент приобретения жилья покупатель знал о зарегистрированных в квартире лицах и ничего заранее не предпринял, чтобы обеспечить их снятие с регистрационного учета после сделки

Подобная ситуация произошла в деле № 2-2698/2021 (Стороженко В.И. к Министерству финансов Российской Федерации в лице управления Федерального казначейства по Оренбургской области). В судебном заседании покупатель заявил о своей осведомленности о продаже квартиры с зарегистрированными в ней лицами, что его не смутило. В подобных действиях суд усмотрел недобросовестное поведение лица как покупателя и отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации за утраченное жилое помещение.

 

Как действовать в таких ситуациях?

Обычно покупатели не хотят приобретать квартиру с жильцами. Они требуют снять всех зарегистрированных с учета до сделки или сразу после нее. Бывает, что квартира продается с торгов и будущему собственнику нужно будет в судебном порядке выселять жильцов. Но это совсем другая история. Если вы покупаете квартиру с расчетом продолжать сдавать ее по договору найма, это уже арендный бизнес. Как минимум следует познакомиться с жильцами и обсудить, как они относятся к смене арендодателя. 

 

4. Покупатель до приобретения квартиры не входил в неё и не осматривал

В деле, упомянутом в п. 3 (№ 2-2698/2021), истец также подтвердил, что квартиру он не видел, не входил в нее, не осматривал перед приобретением, его устроила предложенная цена, поскольку она была значительно ниже рыночной. Таким образом, покупатель, заключая договор купли-продажи, понимал, что ему предстоят судебные разбирательства, так как, приобретая данную квартиру, получал определенную выгоду в виде низкой цены. Однако судебные разбирательства завершились не в его пользу.

 

Как действовать в таких ситуациях?

Возможно, покупатель приобретал инвестиционную квартиру, находясь в другом городе. Тогда ему действительно могло быть все равно, что там внутри, если он собирался все снести и сделать новый ремонт. Но в этой ситуации следует еще более внимательно отнестись к проверкам, нанять местного юриста, который в том числе посетит квартиру, чтобы убедиться, что там не проживают ничего не подозревающие жильцы-собственники. Хотя и посещение объекта недвижимости может не дать гарантии (см. нашу статью о мошенничестве с загородным домом). 

 

Примеры недобросовестного поведения покупателей, зафиксированные в судебных актах, можно перечислять долго. Главное по мнению суда: покупателем должны быть предприняты все необходимые, разумные и достаточные меры для проверки продавца на право отчуждения жилого помещения, у приобретателя не должно остаться сомнений в законности совершаемой сделки.

В КАКОМ РАЗМЕРЕ ДОБРОСОВЕСТНЫЕ ПРИОБРЕТАТЕЛИ МОГУТ ПОЛУЧИТЬ КОМПЕНСАЦИЮ?

Согласно ст. 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», есть 2 варианта определения размера компенсации:

• исходя из суммы, составляющей реальный ущерб;

• на основании размера кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения в пользу собственника.

Право выбора варианта определения размера денежной компенсации принадлежит добросовестному приобретателю. А вот сам размер компенсации определяется исключительно судом. Судебная практика пошла по пути компенсации в полном объеме затрат добросовестного приобретателя на приобретение жилого помещения. 

 

Здесь вы найдете обзор судебной практики и аналитические материалы, на которых основана статья. Таблица детально описывает судебные дела, упомянутые в тексте. Первые двенадцать дел перечислены с указанием сумм компенсаций и кратких описаний. В пунктах 12-17 представлен список случаев, когда выплаты были отклонены. В конце документа вы найдете алгоритм действий для получения компенсации за утрату жилья.

Это будет интересно юристам, риелторам и тем, кто привык контролировать всё сам. 

 

СКАЧАТЬ ТАБЛИЦУ С СУДЕБНОЙ ПРАКТИКОЙ ПО ВЗЫСКАНИЮ КОМПЕНСАЦИЙ ЗА ИЗЪЯТОЕ ЖИЛЬЕ по 68.1

РЕЗЮМИРУЕМ

Государство готово возместить стоимость изъятой судом недвижимости, но только добросовестным покупателям и только за жилые помещения. Апартаменты, которые часто используются как жильё, не попадают под компенсацию, так как это нежилые помещения. Однако полагаться на компенсацию не стоит, поскольку она выплачивается не всегда. Лучше заранее принять все возможные меры, чтобы избежать покупки недвижимости, которую могут отобрать по решению суда. Для этого как минимум стоит обратиться к профессиональным юристам.

Автор статьи:
Василий Неделько
(Управляющий партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"