Высокая стоимость недвижимости не гарантирует её защиту от мошенников. Более того, именно дорогие объекты становятся основными целями для преступников. В одном из наших недавних дел злоумышленники пытались незаконно завладеть фешенебельным домом с большим земельным участком в Новой Москве стоимостью более 800 млн рублей.
Лицензии на изображения приобретены на сайте freepik.com
Однако благодаря оперативным действиям наших юристов сделка была оспорена, а недвижимость возвращена законному владельцу. Это дело вела я, партнёр юридической компании «Неделько и партнёры» — Марина Клепко.
Как обнаружилось мошенничество?
К нам обратилась компания, находящаяся на нашем абонентском обслуживании, с серьёзной проблемой. В ходе проведения кадастровых работ они заказали выписки из ЕГРН и случайно обнаружили, что в документах указан совершенно другой собственник — не юридическое лицо, принадлежащее нашему клиенту, а незнакомый гражданин.
Как только эта информация стала известна, мы незамедлительно запросили дополнительные сведения по объекту в Росреестре. Оказалось, что он был незаконно переоформлен на некое физическое лицо на основании поддельного договора купли-продажи. При этом сделка была зарегистрирована, несмотря на то, что недвижимость находилась в ипотеке.
Это означало, что любые сделки с объектом не могли быть проведены без согласия кредитора, а переход права собственности должен был сопровождаться погашением задолженности или переоформлением залога на нового владельца. Однако мошенники сумели обойти этот механизм. Каким-то образом они добились снятия обременения, что позволило им зарегистрировать сделку в Росреестре без участия реального собственника и банка-кредитора.
Что мы предприняли?
Ситуация требовала немедленного реагирования.
Шаг 1. Усиленная физическая охрана дома с участком
Мы обеспечили усиленную физическую охрану дома с участком, ведь мошеннические действия совершаются с целью получения денег, а здесь ключевую роль играет фактическое обладание недвижимостью.
Шаг. 2. Обеспечительные меры в суде
Мы оперативно подготовили и подали исковое заявление о признании сделки недействительной в суд общей юрисдикции, а также ходатайство о наложении ареста на недвижимость, чтобы предотвратить её возможную перепродажу. Добились того, чтобы суд наложил обеспечительные меры и исключил дальнейшее незаконное движение объекта.
Шаг 3. Возбудили уголовное дело
Параллельная работа с правоохранительными органами позволяет не только установить злоумышленников, но и оперативно получать доказательства, которые сложно будет получить в рамках гражданского судебного процесса.
Шаг 4. Получение информации из всех возможных источников
Анализ информации показал, что злоумышленники сначала сняли запись об ипотеке, подделав документы от кредитора-юридического лица, а затем на основании поддельных документов переоформили недвижимость на гражданина, не раз ранее привлекавшегося к уголовной ответственности и имевшего сомнительную кредитную историю. Более того, через 2 недели после того, как гражданин стал собственником объекта стоимостью более 800 млн рублей, он попал в КПЗ за мелкую кражу.
За 2 месяца до начала событий
За 2 месяца до начала событий собственник решил начать процесс продажи недвижимости, которая фактически редко использовалась. Было размещено объявление в СМИ, стали приезжать потенциальные покупатели. Участок с домом показывал обслуживающий персонал.
Контроль за личностью потенциальных покупателей не осуществляли. Видимо, мошенники были среди лиц, осматривавших дом под видом покупателей. Они увидели, что дом плохо охраняется, и решили этим воспользоваться.
По-видимому, далее показ дома осуществляли уже сами мошенники. Для обслуживающего персонала это выглядело так, как будто очередные риелторы показывают дом потенциальным покупателям. Последним, в свою очередь, наверняка объясняли, что дом оформлен на номинальное лицо, так как собственник находится за границей, а сделку нужно провести как можно быстрее.
Большая скидка могла бы стать весомым аргументом, способным усыпить тревожность случайного покупателя. Собственники узнали бы о том, что недвижимость больше им не принадлежит, только после того, как их сотрудников не пустил бы на порог новый собственник. Но было бы уже слишком поздно.
Также выяснилось, что от имени незаконного собственника, который сидит в тюрьме, уже было подано заявление на продажу недвижимости. Благодаря нашим действиям сделка была заблокирована, а объект — зафиксирован в текущем статусе до окончательного судебного решения.
Судебный процесс
На судебном процессе ключевым доказательством стала экспертиза документов. Росреестр предоставил копию договора купли-продажи, якобы подписанного генеральным директором компании. Однако представленные нами доказательства полностью опровергли законность этой сделки:
- генеральный директор в день подписания договора находился за границей;
- в документах были обнаружены грубые ошибки в регистрационных данных компании;
- судебная почерковедческая экспертиза установила, что подпись на договоре была подделана;
- никакие расчёты по сделке фактически не проводились.
Эти доказательства позволили суду признать договор купли-продажи недействительным, а регистрационные записи — аннулировать. В итоге право собственности на объект было возвращено нашему клиенту.
Но на этом борьба не закончилась
В процессе судебного разбирательства выяснилось, что на недвижимость были наложены аресты из-за долгов незаконного собственника перед микрофинансовыми организациями.
Теперь перед нами стоит новая задача — снять эти аресты и полностью восстановить права нашего клиента на владение объектом. Мы уже инициировали соответствующие процедуры и уверены, что сможем в кратчайшие сроки устранить эти препятствия.
Какие выводы можно сделать?
Этот случай доказывает, что риск мошенничества существует для любого объекта недвижимости, независимо от его стоимости и местоположения. Если бы наш клиент случайно не обнаружил подмену собственника, преступники могли бы завершить незаконную перепродажу, получить деньги и скрыться.
При этом добросовестные покупатели оказались бы в крайне невыгодном положении: даже если бы они доказали свою добросовестность, сделка всё равно была бы аннулирована, а объект — возвращён законному владельцу. В результате покупатели потеряли бы и недвижимость, и средства, да и возврат денег через суд мог бы оказаться затруднительным.
Чтобы минимизировать риски, как собственникам, так и покупателям недвижимости необходимо:
- регулярно проверять выписки из ЕГРН на свои объекты;
- не оставлять недвижимость без присмотра;
- при инициировании процесса продажи недвижимости обеспечить усиленный непрерывный контроль над недвижимостью;
- при продаже недвижимости внимательно относиться к потенциальным покупателям и предоставлять документы, содержащие персональные данные, только после заключения предварительного договора и получения задатка;
- проводить юридическую экспертизу всех документов перед сделкой;
- использовать дополнительные механизмы защиты, такие как запрет на регистрационные действия без личного участия, чтобы не допустить продажу недвижимости лицами на основании поддельной доверенности;
- в случае подозрительных изменений в документах незамедлительно обращаться за юридической помощью.
Наша юридическая компания «Неделько и партнёры» обладает большим опытом в защите недвижимости от мошеннических схем и успешно помогает клиентам отстаивать их права. Если у вас возникли подозрения в отношении вашей недвижимости, мы готовы оперативно проанализировать ситуацию и принять меры для её защиты.
Автор статьи: