Как проходит сделка купли-продажи квартиры

Когда вы планируете купить или продать квартиру, то задумываетесь над вопросом, как же проходит сделка купли-продажи квартиры. Следует признать, что каждая сделка уникальна, имеет свои нюансы на всех этапах. Особенности проведения сделки будут зависеть от многих факторов. Например, продавать квартиру несколько проще, чем покупать. 

 

Покупка квартиры на «первичном» рынке (квартира покупается у застройщика, покупатель будет первым собственником квартиры) отличается от покупки недвижимости на «вторичке» (когда у квартиры уже есть собственник, который и будет продавцом).

 

В настоящей статье рассмотрим наиболее общую структуру сделки купли-продажи квартиры, которую условно можно разделить на несколько этапов:

 

I. Выбор квартиры.

II. «Бронирование» квартиры.

III. Юридическая проверка «чистоты» выбранного объекта.

IV. Разработка и согласование условий заключения договора купли-продажи квартиры.

V. Заключение договора купли-продажи и оформление расчетов.

VI. Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

VII. Получение документов о проведенной государственной регистрации права собственности на квартиру.

VIII. Завершение расчетов по сделке.

IX. Передача квартиры новому собственнику.

 

Указанные этапы актуальны как для продавцов, так и для покупателей квартиры, т. к. ни один из них не возможен без участия обеих сторон.

Далее более подробно рассмотрим каждый из этапов.

 

Этапы сделки купли-продажи квартиры

I. Выбор квартиры

 

На данном этапе сделки покупатель определяет, какая квартира ему нужна: в новостройке или на вторичном рынке, местоположение дома, этаж, количество комнат, конфигурацию квартиры, ее состояние, стоимость и др., как быстро необходимо фактически заселиться в квартиру, требуются ли кредитные средства для покупки (если требуются, то предварительно необходимо уточнить в банке, одобрят ли вам кредит, на какую сумму) и т. д.

 

Продавец же определяется с ценой своей квартиры, изучает рынок, определяет, продает ли он квартиру для последующего приобретения другой недвижимости («альтернативная» продажа) или ему необходимы только денежные средства от продажи («свободная» продажа).

 

Покупателю квартиры необходимо лично приехать и внимательно ее осмотреть, чтобы выявить недостатки (грибок, нежелательные насекомые и т. п.), перепланировки, проверить работу сантехники (до верхних этажей может не доходить напор)  и т. д. 

 

Как продавцу, так и покупателю необходимо уточнять, какой вид сделки планируется (свободная продажа или альтернатива), требуется ли получение согласия от третьих лиц (согласие банка-залогодержателя, органов опеки и попечительства, супругов и др.), как быстро каждому из них необходимо заключить договор и др.

 

Чтобы не путать просмотренные квартиры, рекомендуем по каждому варианту делать пометки, отражая существенные особенности, по возможности просить продавца (или лицо, которое осуществляет показ) разрешить сделать фото квартиры.

 

II. «Бронирование» квартиры

 

Как правило, для заключения договора купли-продажи квартиры требуется время на предварительную подготовку (получение одобрения банка, сбор документов, юридическую проверку чистоты квартиры, согласование условий договора и т. п.). 

 

По сложившейся практике, для фиксирования квартиры за конкретным покупателем стороны заключают соглашение, по которому покупатель и продавец обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры на определенных заранее условиях, прежде всего за определенную цену квартиры. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает/перечисляет продавцу определенную денежную сумму. 

 

Существует три вида передачи денежных средств для «бронирования» квартиры, различающихся последствиями для сторон в случае невыхода на сделку:

 

1) внесение аванса. 

 

Под авансом понимается частичная оплата (предоплата) цены квартиры до заключения договора купли-продажи. В случае невыхода на сделку по вине любой из сторон сумма аванса подлежит возврату продавцом покупателю в том же размере. Аванс выгоден продавцу, так как он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс покупателю.

 

2) внесение задатка. 

 

Задаток является формой обеспечения исполнения обязательства и может быть зачтен в случае заключения договора купли-продажи в оплату стоимости квартиры. Согласно закону, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка, а если по вине покупателя – задаток остается у продавца.

 

3) внесение обеспечительного платежа. 

 

Обеспечительный платеж также является формой обеспечения исполнения обязательства, но, в отличие от задатка, последствия невыхода на сделку определяются сторонами самостоятельно. Например, можно предусмотреть, что в случае незаключения договора купли-продажи квартиры по вине продавца последний возвращает обеспечительный платеж и выплачивает неустойку (штраф) в размере 50% от суммы обеспечительного платежа, а в случае вины покупателя — продавец удерживает из суммы обеспечительного платежа неустойку (штраф) в размере 50% от суммы обеспечительного платежа.

 

Срок аванса/задатка/обеспечительного платежа считается от момента внесения до момента совершения сделки — подписания договора купли-продажи и подачи пакета документов на регистрацию перехода права собственности. Как правило, указывается срок 1 месяц, но он может быть и иным и зависит от срока сбора и готовности пакета документов, срока проверки документов покупателем, от времени поиска альтернативной недвижимости для продавца и др. 

 

В соглашении по авансу/задатку/обеспечительному платежу необходимо указать на намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, внести паспортные данные продавца и покупателя, адрес квартиры, ее цену, срок выхода на сделку, вносимую по соглашению сумму, порядок расчетов по договору купли-продажи (банковская ячейка/аккредитив/безопасные расчеты), подробный список документов, который продавец обязан предоставить покупателю для проверки квартиры, и срок их предоставления, срок снятия с регистрационного учета жильцов и срок фактического освобождения квартиры.

 

До внесения платы за «бронирование» квартиры рекомендуется получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) для того, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, его право собственности зарегистрировано, а также исключить наличие ограничений/обременений/правопритязаний в отношении квартиры. Выписку из ЕГРН может заказать любой гражданин по любой квартире на сайте Росреестра, Федеральной кадастровой палаты или через МФЦ.

 

Также необходимо проверить паспорт продавца на предмет действительности на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. После необходимо сверить соответствие данных паспорта, данным, указанным в правоустанавливающих документах, и данным, указанным в выписке из ЕГРН. 

 

После указанных действий стороны подписывают соглашение о внесении аванса/задатка/обеспечительного платежа (или предварительный договор купли-продажи с аналогичными условиями). Затем покупатель вносит оплату, которая осуществляется следующими способами:

 

1) наличными денежными средствами. 

 

На этом этапе продавец от руки в присутствии покупателя пишет расписку о том, что денежные средства в качестве аванса/задатка/обеспечительного платежа за продаваемую квартиру получил в таком-то размере, претензий не имеет. После написания расписки продавцом необходимо сверить паспортные данные продавца и данные на квартиру, указанные в расписке, с имеющимися документами. Денежные средства передаются в обмен на расписку. Расписка остается у покупателя;

 

2) путем перечисления денежных средств на счет (банковскую карту) Продавца. 

 

При таком способе оплаты необходимо в назначении платежа (сообщении получателю средств) указать, что перевод осуществляется в счет внесения аванса/задатка/обеспечительного платежа по соглашению в качестве оплаты квартиры. Факт оплаты подтверждается платежными документами банка. 

Соглашение/договор о внесении аванса/задатка/обеспечительного платежа подписывается в 2 экземплярах. Если собственников квартиры несколько, то соглашение должны подписать все собственники или их представители по нотариально удостоверенной доверенности. Один экземпляр остается у покупателя, один у продавца.

 

На практике бывает, что денежные средства принимает риелтор или риелтерское агентство от имени продавца. В этом случае необходимо запросить нотариальную доверенность от продавца на данного риелтора или агентство или агентский договор с собственником, где должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за данную квартиру. Копии этих документов рекомендуем оставить у себя. Кроме того, необходимо получить документы (расписка, приходно-кассовый ордер, кассовый чек и др.), подтверждающие передачу денежных средств риелтору или агентству.

 

III. Юридическая проверка «чистоты» выбранного объекта

 

Сделки с квартирами на каждом этапе имеют много подводных камней. Главные риски при покупке квартиры на «вторичке» связаны с ее «темным» прошлым и личностью продавца. Например, если квартира  приобретена в порядке приватизации и есть лица, которые отказались от участия в приватизации, то последние сохраняют право проживания в квартире даже в случае ее продажи третьему лицу. Или же продавец задолжал крупную сумму денег (банку, коммунальным службам и т. п.), а квартиру продает с существенной скидкой (значительно ниже рынка), чтобы быстрее получить деньги. В этом случае возникает риск того, что вашу сделку в будущем смогут признать недействительной в случае ее оспаривания в рамках дела о банкротстве продавца. 

 

Чтобы выявить возможные риски, необходимо проанализировать достаточно большой объем информации. Это и предоставленные продавцом документы, и полученные из альтернативных источников сведения. 

 

Проверка «чистоты» квартиры — наиболее важный этап сделки купли-продажи. При полном, качественном, профессиональном проведении анализа информации по квартире и продавцу можно выявить практически все возможные риски по сделке. Именно на этом этапе покупатель принимает решение о возможности приобретения квартиры и определяет приемлемые способы минимизации выявленных рисков.

 

К сожалению, без достаточного опыта и знаний качественно проверить квартиру практически невозможно. Ввиду чего рекомендуем обращаться в специализирующиеся по данному вопросу компании (юридические, риелторские и др.).

 

IV. Разработка и согласование условий заключения договора купли-продажи квартиры

 

Какими бы хорошими не были отношения между продавцом и покупателем, грамотно составленный договор купли-продажи квартиры позволит вам избежать многих конфликтных ситуаций. 

 

Договор купли-продажи может составляться в простой письменной форме или удостоверяться нотариусом. В определенных законом случаях нотариальная форма договора обязательна (например, при продаже доли в квартире, или когда собственником является несовершеннолетний). В иных случаях удостоверение договора купли-продажи у нотариуса — желание сторон.

 

В договоре купли-продажи квартиры необходимо отразить следующие положения: 

 

1) место и дата заключения; 

 

2) реквизиты сторон: 

паспортные данные, включая адрес регистрации по месту жительства/пребывания продавца и покупателя (их представителей — в случае заключения договора по доверенности), также рекомендуется указывать СНИЛС сторон;

 

3) данные квартиры: 

адрес, площадь, этаж, кадастровый номер;

 

4) сведения о правоустанавливающих документах, дата и номер записи о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру;

 

5) цена квартиры в рублях;

 

6) порядок расчетов: 

наличными денежными средствами, в безналичном порядке (прямое перечисление денежных средств на банковский счет продавца, использование аккредитивной формы расчетов, счета эскроу, депозита нотариуса); за счет собственных средств или с использованием кредитных денежных средств; сроки оплаты; способ подтверждения осуществления оплаты (расписка продавца о получении денежных средств, платежные документы банка, акт взаиморасчетов и т. п.);

 

7) гарантии и заверения сторон: 

В том числе гарантии продавца, что квартира не отчуждается третьим лицам, не имеет обременений, получены согласия третьих лиц на продажу, что отсутствуют лица, которые будут иметь какие-либо права на квартиру после ее продажи (проживания, пользования квартирой), что в квартире отсутствуют незарегистрированные в установленном порядке перепланировки и пр.;

 

8) обязанности сторон: 

Прежде всего обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателю, а покупателя – принять квартиру и оплатить ее стоимость. Обязанность продавца сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры) и фактически освободить квартиру, передать квартиру в определенный срок. Взаимные обязанности по подаче сторонами документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр;

 

9) сведения о получении согласий: 

органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетние или лишенные/ограниченные в дееспособности), банка (при продаже заложенной квартиры), супруга продавца (при приобретении квартиры в период брака) и т. п.;

 

10) ответственность сторон за нарушение принятых обязательств: 

Например, штраф за нарушение сроков оплаты цены квартиры, нарушение сроков передачи/приемки квартиры по передаточному акту.

 

Перечисленные выше условия являются основными. В каждом конкретном случае договор составляется индивидуально с учетом особенностей проведения сделки для минимизации рисков продавца и покупателя.

 

Все условия договора купли-продажи необходимо согласовать не только между продавцом и покупателем, но и с банком (в случае приобретения квартиры с использованием кредитных средств и/или приобретения уже находящейся в залоге (ипотеке) квартиры), нотариусом (при нотариальном удостоверении договора).

 

V. Заключение договора купли-продажи и оформление расчетов

 

Этап — «день сделки». В согласованный сторонами день продавец и покупатель встречаются в банке / у нотариуса для подписания договора и других необходимых документов, а также оформления расчетов по Договору.

 

До подписания документов покупателю необходимо от продавца получить на обозрение паспорт, подлинники документов на квартиру (правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о государственной регистрации права собственности (если право собственности зарегистрировано до июня 2016 года) или выписку из ЕГРН), иные документы, сверить реквизиты документов, характеристики квартиры в договоре купли-продажи с данными в оригиналах документов. Продавцу также следует проверить соответствие данных паспорта покупателя указанным в договоре данным.

 

Часто именно на этом этапе сделки требуется внести изменения в ранее согласованные условия договора. Возможна следующая ситуация. Продавец на этапе «бронирования» квартиры сообщил, что у него есть задолженность по оплате коммунальных платежей. При проведении юридической проверки было установлено, что размер задолженности более 500 тысяч рублей. Данное обстоятельство является основанием для возможного обращения в суд с заявлением о признании продавца банкротом. Продавец обещал к моменту подписания договора оплатить коммунальные услуги, но этого не сделал. 

 

Покупатель может принять одно из двух решений: отказаться от покупки квартиры или согласиться. В последнем случае для минимизации рисков следует часть денежных средств оплатить продавцу после предоставления им подтверждения об оплате коммунальных услуг. Данное условие необходимо отразить в договоре.

 

Как правило, стороны выбирают такой способ расчетов, при котором продавец может в день сделки убедиться в наличии у покупателя денежных средств, но с доступом к ним после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. К таким способам расчетов относятся использование арендованной банковской ячейки, использование аккредитива, счета эскроу, депонирование денежных средств у нотариуса. 

 

Денежные средства при всех приведенных способах расчетов условно блокируются до момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя или до истечения срока, на который деньги были заблокированы (например, 30, 60, 90 календарных дней). 

 

Продавец получает доступ к денежным средствам с момента представления документов, перечень которых заранее определяется сторонами и указывается в документах по расчетам (договоре аренды банковской ячейки, заявлении на открытие аккредитива, договоре об открытии счета эскроу, в заявлении о принятии денежных средств на депозит нотариуса). 

 

Покупатель же сможет забрать свои денежные средства в случае истечения срока, на который была арендована банковская ячейка, открыт аккредитив или счет эскроу, если регистрация перехода права собственности в указанный срок не состоится. 

 

Крайне важно корректно указать условия доступа сторон к денежным средствам, чтобы избежать рисков как для покупателя (получение продавцом денежных средств до государственной регистрации права собственности), так и для продавца (невозможность получения денежных средств из-за отсутствия или некорректности указания документов для доступа к деньгам).

 

VI. Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру

 

После подписания договора купли-продажи и продавец, и покупатель должны обратиться в МФЦ с заявлениями о регистрации перехода права собственности на квартиру, предоставив необходимый пакет документов. Нотариус (в случае нотариального удостоверения договора) организует подачу документов самостоятельно в электронном виде. Ряд банков предлагает подачу документов на регистрацию в электронном виде в качестве платной услуги.

 

Какими способами можно подать документы?

 

1) самостоятельно, обратившись в МФЦ с требуемым пакетом документов. 

 

По факту подачи документов на регистрацию сотрудник МФЦ выдает Опись/ Расписку о сдаче документов, на которой указан номер заявления о предоставлении услуги по государственной регистрации права собственности на квартиру, и ориентировочный срок получения документов после регистрации;

 

2) через компании или частных лиц, предоставляющих посреднические услуги по подаче документов на государственную регистрацию прав собственности. 

 

В данном случае необходимо заключить с компанией договор на оказание услуг по подаче и получению документов по конкретной квартире на государственную регистрацию права собственности с указанием сроков оказания услуг и документов, которые они получают от продавца и покупателя. 

 

Также необходимо будет предоставить нотариально удостоверенные доверенности от покупателя и продавца на представление их интересов при подаче документов на государственную регистрацию. Услуги компаний и частных лиц по регистрации оплачиваются сторонами по договоренности: продавцом или покупателем самостоятельно или же совместно;

 

3) дистанционно («электронная регистрация»). 

 

Такую услугу предоставляют нотариусы при удостоверении договора купли-продажи квартиры. Некоторые банки также предоставляют услугу по подаче документов на регистрацию в электронном виде. 

 

Вне зависимости от выбранного способа подачи документов в Росреестр покупатель — физическое лицо должен оплатить за государственную регистрацию права собственности на квартиру государственную пошлину, размер которой на момент подготовки настоящей статьи составляет 2 000 рублей.

 

После получения документов Росреестр может принять решение о приостановлении государственной регистрации в случае выявления нарушений требований закона, о чем будет выдано уведомление с указанием причин, либо о возврате документов без рассмотрения. 

 

Например, такое возможно в случае, если документы на регистрацию подавались представителем по доверенности, а продавец ранее написал заявление в Росреестр о запрете проведения регистрационных действий без его личного присутствия (и забыл об этом). Или же если в договоре купли-продажи не были отражены существенные условия сделки, не представлены требуемые для регистрации документы (например, согласие органа опеки и попечительства). 

 

Для возобновления регистрации необходимо устранить нарушения и представить необходимые документы в Росреестр.

 

VII. Получение документов о проведенной государственной регистрации права собственности на квартиру

 

Способ и формат получаемых документов зависит от того, каким образом осуществлялась передача документов на регистрацию. Если документы подавались продавцом и покупателем лично через МФЦ или через посредников, то по завершении регистрации они получат выписки из ЕГРН соответственно в МФЦ или у посредника. 

 

Узнать о поступлении документов в МФЦ можно через единую справочную службу, сообщив номер заявления о подаче документов на регистрацию (номер указан в правом верхнем углу выданной при подаче документов описи).

 

Если же документы подавались в электронном виде, то по завершении госрегистрации на электронную почту покупателя и продавца придет файл с документами, удостоверенными электронной подписью. 

 

Необходимо внимательно проверить полученные документы на корректность указания в них всех данных. При наличии ошибок в документах продавец может не получить доступ к денежным средствам, а у покупателя могут возникнуть трудности при реализации квартиры в будущем, получении налогового вычета, постановке на регистрационный учет (прописке) в квартире и т. д. 

 

В случае выявления технических ошибок необходимо обратиться в Росреестр за их устранением.  

 

VIII. Завершение расчетов по сделке

 

После получения документов с регистрации продавец обращается в банк (к нотариусу) для получения доступа к денежным средствам.

Условия доступа к денежным средствам могут содержать дополнительные требования. Например, снятие с регистрационного учета по адресу проданной квартиры, погашение регистрационной записи об ипотеке на квартиру по обязательствам продавца, погашение продавцом долгов. В таком случае доступ продавца к денежным средствам возможен после предоставления дополнительных документов, в том числе «чистой» выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, уведомления Росреестра о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры и/или иных.

 

По факту получения продавцом оплаты цены квартиры у покупателя должны остаться подтверждающие документы (например, расписка продавца, банковские документы, акт взаиморасчетов).

 

IX. Этап передачи квартиры новому собственнику

 

В согласованный сторонами срок продавец и покупатель встречаются, как правило, в квартире для ее фактической передачи продавцом и принятия покупателем с составлением подтверждающего данный факт документа — передаточного акта.

 

Составление передаточного акта (акта приема-передачи) квартиры обязательно в соответствии с положениями закона. Уклонение одной из сторон от его подписания на условиях, предусмотренных договором купли-продажи квартиры, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать квартиру, а покупателя — обязанности ее принять.

 

В передаточном акте необходимо зафиксировать факт осмотра покупателем квартиры, отсутствие претензий к ее качеству, готовность принять квартиру в том состоянии, в котором она находится в момент передачи, отразить факт передачи продавцом покупателю всех комплектов ключей от входной двери в квартиру, указать данные счетчиков по учету потребления воды, электричества, газа, а также отразить проведение расчетов по договору купли-продажи квартиры в полном объеме и отсутствие у продавца претензий к покупателю по оплате цены квартиры.

 

P.S.

Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили, — воспользуйтесь нашими услугами по сопровождению сделок купли-продажи квартиры.

 

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок — мы с радостью поможем.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"