Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью

Даже если вы честно купили недвижимость, ее могут отобрать, и это будет полностью в рамках закона. Хорошая новость — этого можно избежать, если знать узкие места покупки недвижимости. Плохая новость — придется затратить больше времени на дополнительные проверки. Но оно того стоит.

Мы составили список самых распространенных и опасных ошибок, которые допускали и допускают покупатели коммерческой недвижимости. Есть на чем поучиться.

1. Проверять недвижимость поверхностно

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку, и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика, и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках». Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос. регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было. То есть, может случится так, что вы купили участок чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

 

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров и т.п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупать по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн. руб. (по состоянию на 2019 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн, или если это не единственный объект, и покупатель и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства невозможно, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика,

  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел недвижимость, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет. Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть, он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Не проверять характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен, или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить большегрузы. Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец. Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой.

 

Как избежать: Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

Покупая готовый арендный бизнес, стоит критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно, если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывается новый магазин. Заключается договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости может оказаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель посмотрит на эти показатели и приобретет недвижимость. А через некоторое время руководство сети дает ему понять, что покупателей в магазине очень мало, и они вынуждены снижать обороты и арендную ставку соответственно, иначе придется съезжать. При этом срок окупаемости уже не будет таким радужным — он может составить и 20 лет. А доказать сговор невозможно.

 

Как избежать: Проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен. Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его все устраивает и не собирается ли он съезжать. Обязательно нужно затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить насколько регулярно поступает арендная плата. Если арендатор не платит арендную плату, это уже даже не тревожный звонок, а набат.

 

Плюс к этому всегда полезно иметь запасной вариант — даже добросовестный арендатор может съехать.

 

Ольга Саутина