Страхование сделки купли-продажи квартиры

Задайте вопрос юристу

Страхование риска утраты или ограничения права собственности, которое также нередко называют титульным страхованием или страхованием титула, получило в последнее время широкое распространение в нашей стране. Хотя в западных странах титульное страхование известно давно (оно появилось ещё в 19 веке).

Распространению титульного страхования в нашей стране способствует немалое количество судебных споров, связанных с признанием недействительными сделок с недвижимостью.

Что такое титульное страхование

Прежде всего необходимо оговорить, что под титулом понимают правовое основание, то есть сделку, на основании которой конкретному лицу принадлежит право собственности. Можно сказать, что титульное страхование — это страхование сделки. 

 

С точки зрения закона, титульное страхование — это страхование риска утраты или ограничения права собственности (хотя действующее российское законодательство не содержит такой термин). По действующему законодательству РФ, титульное страхование — это разновидность имущественного страхования.

 

Как правило, для минимизации риска утраты или ограничения права собственности покупатели недвижимости обращаются к юристу, который проверяет историю сделок с объектом недвижимости и сообщает покупателю о выявленных им рисках. Покупатель оценивает, насколько для него выявленные риски являются существенными, и принимает решение о покупке недвижимости либо об отказе от покупки. 

Страхование риска утраты права собственности

Некоторые покупатели также обращаются в страховую компанию, чтобы застраховать риск утраты права собственности. Причины обращения в страховую компанию различны. Таковыми могут быть как риски, выявленные юристом при проверке недвижимости, так и различные преференции банков при кредитовании покупки такого объекта (наиболее распространенным случаем является снижение процентной ставки по кредиту).

Срок титульного страхования

Как правило, срок титульного страхования составляет 3 года (общий срок исковой давности). Поэтому банки предлагают застраховать риск утраты права собственности именно на такой срок. По желанию покупателя (а впоследствии  собственника недвижимости) страхование титула может осуществляться как на более короткий, так и на более длительный срок. 

 

Страховой тариф обычно составляет от 0,1% до 1% от страховой суммы, он определяется в каждом случае индивидуально и зависит от выявленных рисков (так, например, учитываются количество и частота сделок с недвижимостью, давность совершения сделок и пр.). Причём со временем размер платы за страхование обычно снижается (так как снижаются риски).

Страховые случаи

Страховыми случаями, которые обычно указываются в договорах титульного страхования, чаще всего являются:

1) признание сделки, совершенной страхователем, недействительной;

2) истребование недвижимости у страхователя на основании вступившего в силу решения суда в связи с признанием недействительными предшествующих сделок в отношении недвижимости (то есть и в том случае, когда сделка, совершенная страхователем, не была признана недействительной);

3) ограничения (обременения) права собственности страхователя правами третьих лиц.

 

Покупатели, не погружаясь глубоко в юридические тонкости, полагают, что страхование титула защитит их от риска утраты (или ограничения) права собственности во всех случаях. Однако необходимо понимать, что страхование титула — это далеко не 100% защита. Имеется обширная судебная практика по спорам со страховыми компаниями. 

Почему страховые компании отказывают в выплате страхового возмещения

Как правило, страховые компании отказывают в выплате страхового возмещения со ссылками на конкретные обстоятельства, которые в договоре страхования поименованы как основания, исключающие выплату страхового возмещения. 

 

Исключений таких довольно много, и более того, сами формулировки таких исключений могут быть истолкованы широко, что и защищает интересы страховщика (страховой компании), а не страхователя (покупателя недвижимости). 

 

Основаниям для отказа в выплате страхового возмещения в договорах титульного страхования обычно посвящен целый раздел. Тем, кто задумывается о страховании титула, стоит обратить особое внимание именно на этот раздел. Нередко в качестве основания для отказа в выплате страхового возмещения указано признание сделки недействительной в связи с банкротством продавца. Это значит, что такой риск в принципе исключить невозможно.

Приостановление государственной регистрации на основании заявления

Распространенным основанием для отказа в выплате страхового возмещения является ссылка страховой компании на то, что страхователь при заключении договора страхования «сообщил страховщику заведомо ложные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска)» либо скрыл какие-то сведения от страховщика. 

 

Во всех без исключения договорах титульного страхования имеется пункт о том, что страхователь обязан сообщить страховщику все известные ему сведения, которые могут повлиять на вероятность наступления страхового случая. Страховщики активно пользуются этим пунктом для отказа в выплате страхового возмещения. 

 

Кроме того, основаниями для отказа в выплате страхового возмещения могут быть признание покупателя недвижимости недобросовестным приобретателем и совершение «заведомо противоправной сделки либо сделки, заведомо совершенной с нарушением норм закона». 

 

Например, сделку по покупке недвижимости на цокольном или на мансардном этаже многоквартирного жилого дома титульное страхование не защитит, если она будет оспорена на том основании, что недвижимость являлась частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, даже если право собственности продавца на такой объект было зарегистрировано в ЕГРН. 

 

Страхование противоправных интересов не допускается — это прямо закреплено в Гражданском кодексе РФ (п.1 ст. 928 ГК РФ) и также часто используется страховщиками в качестве обоснования отказа в выплате страхового возмещения. 

 

Поэтому при заключении договора титульного страхования следует обращать внимание не только на размер страховой премии (платы за страхование), но и на другие условия: прежде всего на то, какие случаи не признаются страховыми, при каких обстоятельствах страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения. 

Что выбрать: титульное страхование или юриста?

Страхование титула не заменяет собой юридическую проверку «чистоты» объекта недвижимости. Несмотря на то, что страховая компания запрашивает ряд документов для определения условий страхования, следует помнить, что у неё всегда остаётся возможность уйти от выплаты страхового возмещения (именно поэтому договоры страхования такие объёмные). 

 

Очевидно, что страховые компании не могут покрывать все возникающие страховые случаи, ведь собранные страховые премии в разы меньше страховых сумм, указанных в договорах титульного страхования. Страховые компании — это коммерческие организации, и их целью в конечном итоге является получение прибыли. 

 

Если покупатель хочет действительно обезопасить себя от судебных споров после покупки недвижимости, ему стоит обратиться к юристу для проверки юридической чистоты объекта. После определения существующих рисков совместно с юристом можно принять решение о возможности покупки такого объекта и целесообразности титульного страхования с учетом конкретных рисков. В некоторых случаях безопаснее вовсе отказаться от покупки объекта недвижимости, чем нести дополнительные расходы на страхование титула.

 

Автор: старший юрист  Артур Пронин

30.07.2021

Похожие статьи