Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Лицензия на изображение приобретена на сайте freepik.com

 

Покупка квартиры на вторичном рынке кажется простым и понятным процессом. Но за благоприятной обложкой скрывается множество подводных камней, которые могут привести к серьезным финансовым и юридическим проблемам. Зачастую отсутствие должной проверки документов и неполная информация о состоянии жилого помещения могут обернуться настоящим кошмаром для покупателя.

 

В этой статье мы проанализируем наиболее распространенные риски, с которыми сталкиваются покупатели вторички, и предложим несколько простых, но эффективных советов по их минимизации. Это поможет вам избежать неприятных последствий. А чтобы сделает процесс приобретения жилья не только безопасным, но и радостным событием, обратитесь к специалистам юридической компании «Неделько и партнёры» в Москве. Мы сумели помочь многим нашим клиентам, постараемся помочь и вам.

 

Неузаконенная перепланировка

 

Это, пожалуй, самая распространенная проблема, с которой сталкиваются покупатели вторичной недвижимости. 

 

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой — рискованная сделка, влияющая не только на стоимость жилого объекта (чаще всего такие квартиры стоят дешевле), но и на безопасность его жильцов. 

 

Разумеется, собственники недвижимости имеют право менять внешний вид своих квартир. Но все ремонтные работы должны быть выполнены в соответствии с законом и нормами безопасности. 

 

Во-первых, нельзя узаконить перепланировку, которая затрагивает элементы несущих конструкций здания. Это касается как стен, так и колонн, поскольку их изменение может негативно сказаться на общем состоянии дома и безопасности жильцов. Арки делать можно, увеличивать межкомнатные дверные проемы тоже можно, однако в этом случае нужно побеспокоиться об укреплении стены, конструкция которой была нарушена. 

 

Также не подлежит узакониванию демонтаж и перенос сантехнических систем, если они нарушают санитарные нормы. Например, перемещение унитаза в зону, где не предусмотрены канализационные стоки, может привести к серьезным проблемам. Подобные действия могут стать основанием для отказа в регистрации измененного планировки, и в некоторых случаях даже к административной ответственности.

 

К тому же, перепланировка, которая затрагивает общедомовое имущество многоквартирного дома ( например, изменение вентиляции), также не может быть узаконена. Законодательство защищает права всех жильцов многоквартирного дома, а общедомовое имущество является собственностью всех жильцов и вносит в него изменения можно только с согласия жильцов.

 

Если вы решили приобрести квартиру с перепланировкой, обязательно уточните у продавца, согласована ли она в установленном законом порядке. Если нет — этим процессом придется заниматься вам после оформления права собственности. 

Жилой объект обременен правами третьих лиц

Разобраться с правами третьих лиц на жилье иногда бывает куда сложнее, чем с очевидными перепланировками. Важно уточнить у продавца или риелтора, соблюдены ли интересы всех потенциальных лиц, имеющих имущественные права на это жилье.

 

Особую осторожность следует проявлять, когда продавец использовал материнский капитал для частичной оплаты квартиры и/или погашения ипотечного кредита. В таких случаях обязательное выделение долей детям, за которых был получен маткапитал, становится важным условием. При покупке квартиры в ипотеку, если был использован материнский капитал (на оплату ипотечного кредита или первоначального взноса по кредиту) собственники должны после снятия обременения выделять доли своим детям.

 

Нередко такое обязательство оказывается нарушенным, что может привести к судебным разбирательствам и потенциальной утрате прав на жилье для нового покупателя. Сделка попросту будет признана недействительной и вам придется возвращать квартиру предыдущему собственнику и через суд добиваться выплаты денег.

Права супруга или супруги (в том числе и бывших)

Если продавец был в браке на момент приобретения квартиры или оплаты квартиры, для ее продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, даже если они развелись. Это связано с тем, что имущество, приобретенное в период брака, в силу закона относится к совместной собственности.

 

Существует исключение, когда режим совместной собственности не распространяется на имущество, нажитое в браке: к таким относятся активы, которые были унаследованы, получены в дар по безвозмездной сделке. Также в брачном договоре стороны могут исключить   режим совместной собственности в отношении имущества, нажитого в браке.

 

 

Таким образом, при покупке квартиры важно проверить был ли продавец в браке на момент приобретения или оплаты квартиры, если был – получить согласие супруги; если не был – получить документальное подтверждение данного факта (нотариально удостоверенное заявление продавца, справка из ЗАГСа по форме 15). 

 

Неправомерная (то есть без получения согласия супруга на сделку) продажа имущества, приобретенного в браке, может повлечь за собой юридические последствия – оспаривание сделки со стороны супруга, без согласия которого состоялась такая сделка. Поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом, чтобы избежать возможных проблем и обеспечить легитимность сделки.

Банкротство продавца

При приобретении квартиры следует помнить о рисках банкротства продавца. Если после заключения сделки продавец будет признан банкротом, существует риск   признания сделки недействительной, и квартира может быть изъята из собственности покупателя для последующей реализации на торгах. Однако добросовестный покупатель имеет шанс отстоять свои права на приобретенное жилье. Основным фактором, подтверждающим добросовестность, является стоимость квартиры: если цена не занижена, это уменьшает вероятность возникновения подозрений.

 

Чтобы минимизировать риски, настоятельно рекомендуется провести тщательную проверку как квартиры, так и продавца. Для этого можно использовать следующие методы:

 

  1. Запросить у продавца справку из бюро кредитных историй для выявления долгов и финансовой дисциплины.

  2. Проверить наличие исполнительных производств в Федеральной службе судебных приставов.

  3. Исследовать судебные дела по месту регистрации продавца, чтобы выяснить, не является ли он ответчиком в спорах.

  4. Ознакомиться с данными в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, чтобы исключить участие продавца в банкротных процессах.

 

Проверка юридической чистоты квартиры — важный этап процесса покупки недвижимости. Если вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно проверить жилой объект, привлеките к сделке опытного юриста. Сотрудничество с риэлтором не снижает количество рисков. Дело в том, что такие специалисты не всегда досконально знают законодательные нормы. В большинстве случаев агенты являются лишь связующим звеном между собственником квартиры и потенциальным покупателем.

Похожие статьи

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.