Покупка квартиры у юридического лица

 

Юридические лица вправе иметь в собственности жилые и нежилые помещения, а также распоряжаться ими. При покупке объекта у фирмы от ее имени выступает должностное лицо — руководитель или представитель по доверенности.

Отличия приобретения квартиры у фирмы

 

Решение о продаже актива в виде квартиры юридическое лицо принимает коллегиально, то есть при участии всех учредителей. Тогда как физическое лицо при продаже недвижимости решение принимает единолично.

 

Лицо, которое вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом, указано в Уставе компании. Как правило, это генеральный директор или должностное лицо, уполномоченное им на совершение подобных сделок. Обычный сотрудник фирмы, заместитель директора или главный бухгалтер не вправе подписывать такие соглашения, если не имеет надлежащей нотариальной доверенности.

 

Расчеты по сделке между физическими лицами могут происходить как в наличной, так и в безналичной форме. Однако при финансовых расчетах с компанией проведение денежных средств через расчетный счет — процедура обязательная.

Виды договоров с юридическими лицами

 

Тип договора, заключаемого между организацией и физическим лицом, напрямую зависит от того, на каком праве юридическое лицо владеет недвижимостью. Так, квартира может принадлежать фирме:

 

• на основании права собственности. В таком случае заключается договор купли-продажи. Чаще всего объектом права выступают квартиры на вторичном рынке;
• на основании права требования. В таком случае заключается договор уступки прав требования. Данная ситуация возможна, когда фирма вступает в долевое участие в строительстве.

 

В первом случае право фирмы на квадратные метры подтверждается выпиской из ЕГРН. После чего стороны переходят к заключению договора и перечислению денежных средств на расчетный счет фирмы.

 

Во втором случае право организации на недвижимость не всегда может быть зарегистрировано в Росреестре. Отсутствие регистрации возможно, если фирма заключила инвестиционный договор и т. д. Данная ситуация несет риски для покупателя, поэтому следует внимательно анализировать документы по объекту. 

 

Если организация заключила с застройщиком договор долевого участия в строительстве и зарегистрировала право требования в Росреестре, риски считаются минимальными.

Проведение расчетов

 

В договоре следует четко обозначить порядок перечисления денежных средств от покупателя к продавцу. Стороны вправе предусмотреть перевод суммы как до, так и после регистрации права собственности по Договору. В последнем случае применяется аккредитив как безопасный способ безналичных расчетов.

Подтверждением оплаты выступает банковская квитанция, полученная гражданином при переводе денег на счет фирмы.

Перечень документов, необходимых для безопасного совершения сделки

 

Во избежание судебных процессов, финансовых и временных потерь покупателю следует заранее изучить следующие документы:

 

• актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости;
• правоустанавливающие документы, то есть договоры, на основе которых квартира была приобретена фирмой;
• выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных на жилплощади;
• документы о корпоративном одобрении сделки (например, протокол общего собрания участников общества с решением о продаже объекта);
• учредительные документы юрлица;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и взносам за капремонт;
• поэтажный план квартиры с документами о перепланировке (если она производилась).

 

Следует также проверить компанию по следующим онлайн-сервисам:

 

• по базе исполнительных производств на предмет долгов;
• по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве на наличие дел о несостоятельности в отношении юрлица;
• по официальному сайту ФНС на предмет ликвидации и банкротства организации;
• по сервису проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, если от имени организации действует представитель.

Возможные риски покупателя

 

Покупка квартиры у организации несет дополнительные риски для потенциального покупателя, которые могут привести к признанию сделки недействительной и потере денежных средств. 

 

Не стоит заключать сделку, если:

 

сведения о юрлице не содержатся в ЕГРЮЛ;

в отношении фирмы инициирована процедура ликвидации или банкротства;

права на квартиру не зарегистрированы в Росреестре;

представитель не имеет доверенности или срок ее действия истек;

продавец не представляет ряд документов;

продавцом представлены подложные документы;

компания имеет признаки фирмы-однодневки.

 

При покупке жилья у организации в ипотеку процедура оформления сделки несколько усложняется, поскольку банк самостоятельно инициирует проверку юрлица. 

 

Покупка квартиры у юридического лица требует дополнительных знаний и усилий со стороны потенциального покупателя. Для грамотного составления документов и безопасного проведения сделки следует обратиться к опытным юристам.

 

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"