+7 (495) 981-19-09 Пн.-Пт. с 10-00 до 18-00
Обратный звонок
Онлайн-сервисы проверки недвижимости: продажа иллюзии защищенности

Онлайн-сервисы проверки недвижимости: продажа иллюзии защищенности

Проверить недвижимость перед покупкой — непросто и довольно долго даже для опытного юриста. Однако в последнее время появилось много электронных сервисов, обещающих провести проверку объекта недвижимости онлайн и подготовиться к сделке без «бумажной волокиты» в течение нескольких дней. Возможно ли это?

Как проверяют недвижимость онлайн-сервисы

 

В современном мире все идет по пути автоматизации и переходу в онлайн. Не осталась в стороне и сфера проверки недвижимости на «юридическую чистоту»: онлайн-сервисы за небольшие деньги предлагают юридическое заключение по интересующему объекту (как жилья, так и коммерческой недвижимости). Причем цены разнятся от 300 до 40.000 рублей за проверку. В чем разница?

 

Условно сервисы по проверке недвижимости можно разбить на несколько групп:

  • предварительная автоматическая проверка;
  • почти полная полуавтоматическая проверка;
  • полная (ручная) проверка

Группа №1. Сервисы по предварительной автоматической проверке

 

Отличительные особенности:

  • достаточно ввести только адрес квартиры или другой недвижимости;
  • цена проверки сравнительно небольшая — от 300 до 3.000 рублей;
  • никаких гарантий и стандартные рекомендации.

По сути, эти сервисы просто заказывают выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) относительно квартиры, данные по владельцам из официальных источников и выдают красиво оформленные заключения, где красочно представлена  информация из ЕГРН и дается набор банальных рекомендаций: узнайте, состоит ли продавец в браке, узнайте, кто прописан в квартире и тому подобное.

Что может дать автоматическая поверка?

 

Онлайн-сервисы из Группы №1 дальше анализа первичных данных не идут. Такая проверка лишь создает иллюзию защищенности и способна выявить совсем уж проблемные объекты, например, на которые наложены аресты. Но если аресты есть, сделка и так не пройдет: вы получите отказ в регистрации сделке в Росреестре. Некоторые сервисы могут указать на то, что объект часто переходил из рук в руки, и что стоит обратить на это внимание.

 

Это практически все.

 

Если объект без обременений и арестов, полученная информация не более чем напутствие: «Пока все хорошо, двигайтесь дальше!»

Группа №2. Почти полная полуавтоматическая проверка

 

Отличительные особенности:

  • сервис потребует загрузить документы продавца (договор купли-продажи, расписки об оплате недвижимости, согласия супругов на сделку, паспорта и так далее);
  • цена проверки — от 10.000 рублей;
  • никаких гарантий и более продвинутые рекомендации.

Сервисы из этой группы пошли несколько дальше. Они понимают, что без получения от продавцов правоустанавливающих документов реальную проверку не выполнить. Поскольку это скан-копии документов или их фотографии, прочитать такой текст  и сделать правильный вывод на основании информации, содержащейся в нем, никакой автомат не сможет. Это могут делать только люди. Следовательно, такие сервисы не могут быть полностью автоматическими.

 

Услуги сервисов из группы №2 предлагают некоторые крупные банки и порталы с объявлениями о продаже недвижимости.

Что может дать почти полная полуавтоматическая проверка?

 

Такая проверка может помочь в 95% сделок, которые не являются проблемными. То есть в случаях, когда сделки не будут оспариваться и покупатель не будет лишен как недвижимости, так и денег.  

 

Покупая квартиру после проверки таким полуавтоматическим сервисом, вы можете протестировать свою удачливость: попадете в благополучные 95% или в рисковые 5%. Причем неприятность может подкрасться в течение 3-х лет после сделки (общий срок исковой давности по оспариванию таких сделок — 3 года, но в некоторых случаях больше).

 

Почему полуавтоматическая проверка не выявит проблемную квартиру?

 

Как правило, недобросовестные продавцы проводят несколько технических сделок, чтобы «закопать» проблему и продают от лица номинального владельца, которому нечего терять.  

 

Поясню на примере из нашей практики:

 

Проводим проверку квартиры стоимостью 65 млн. рублей, которую купил мужчина 2,5 года назад. Среди правоустанавливающих документов вызывает подозрение слишком лаконичный договор купли-продажи квартиры (на одной странице!), да и вместо расписки о получении продавцом денег, фраза в договоре, что расчеты проведены ДО его подписания.

 

Запрашиваем документы об оплате коммунальных платежей. Странно, но коммуналку продолжает оплачивать (2.5 года!) предыдущий владелец — женщина, которой досталась эта квартира после развода с мужем на основании брачного договора.

 

Наводим справку о женщине и ее муже. Выясняем, что муж отбывает срок за хищение государственных денег при строительстве крупного стратегического объекта, а в судах идут споры о признании брачного договора мнимым и сделок с совместным имуществом бывших супругов недействительными. Видимо, до нашей квартиры следственные органы пока просто не добрались. Это просто вопрос времени.

 

Понятно, что покупка такой квартиры сродни приобретению билета на войну за очень большую цену.

 

Эта проблема касается не только дорогих квартир. Обеспечить уверенность в отсутствии рисков при совершении сделки, «раскрыть» историю объекта до конца может лишь полная юридическая проверка с изучением информации и о последнем собственнике, и о предыдущих.

Группа №3. Полная (ручная) проверка

 

Отличительные особенности:

  • сервис потребует загрузить или прислать по почте документы продавца (договор купли-продажи, расписки об оплате недвижимости, согласия супругов на сделку, паспорта и прочие);
  • возможно, после изучения полученных документов от вас потребуют новые документы для прояснения подозрительных моментов, выявленных при изучении первоначального пакета;  
  • цена проверки — от 25.000 рублей;
  • есть возможность получить дополнительную консультацию у юриста;
  • предоставляются гарантии и подробные рекомендации для проведения сделки. 

По внешним признакам сервисы из группы №3 очень похожи на сервисы из группы 2. Разница в качестве проверки, которую может оценить лишь специалист. Это как страховка автомобиля (КАСКО): мало кто читает правила страхования, зато узнать, насколько хорошая у вас страховка можно будет при наступлении страхового случая: вам либо легко и полностью компенсируют ущерб, либо нет. 

 

Если сервис готов отвечать за качество своей проверки и в случае наступления проблем с недвижимостью будет вместе с вами решать проблему, значит специалисты уверены в своей работе и им можно доверять. И вам не обязательно получать юридическое образование, чтобы понять, насколько грамотно они сработали.

 

Как общаться с продавцом или зачем нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

 

В любой сделке участвует две стороны, и у каждой свой интерес. Даже после тщательной юридической проверки ошибки в ходе сделки могут привести к проблемам с недвижимостью. Это сродни тому, как самостоятельный непрофессиональный монтаж сложного оборудования лишает вас гарантии на него.

 

Поэтому важно сопровождение юриста по недвижимости на каждом этапе сделки с недвижимостью. Переговоры с продавцомв или его риелтором, подготовка договора купли-продажи — довольно сложные стадии, , особенно, если продавцу есть что скрывать, и, если со стороны продавца есть опытный переговорщик, убеждающий: «Ничего страшного!»

 

Нужен взгляд эксперта. По тому, в каком состоянии документация, как ведутся переговоры, может выстраиваться стратегия общения с продавцом. Опыт и знания профессионального юриста тут сложно переоценить.

Что же выбрать: проверять информацию об объекте онлайн или обратиться к юристу?

 

Резюмируя вышесказанное, можно констатировать, что онлайн-сервисы проверки недвижимости из Групп №1 и №2:

  • продают иллюзию защищенности, а не услуги по полной юридической проверке недвижимости;
  • способны далеко не во всех случаях выявить потенциально возможные риски оспаривания сделки;
  • не выявляют наличие перепланировки, которую невозможно будет узаконить;
  • не запрашивают дополнительные документы, если возникли вопросы по ранее загруженным документам, а это важно с точки зрения проверки;
  • не предоставляют консультацию юриста по итогам заключения;
  • не предлагают дополнительной услуги по разработке договора, ведению переговоров и организации расчетов в банке.

Пока в сделках с недвижимостью очень много субъективного и, чтобы обнаружить все «подводные камни», важно уметь читать между строк. Испытывать свою удачу или набраться терпения и следовать поговорке «скупой платит дважды, — выбирает   каждый сам.

 

Василий Неделько

12.12.19