Покупка недвижимости — трудозатратный процесс, каждый этап сделки имеет ряд нюансов и подводных камней. Одной из распространенных проблем является наличие обременений на объекте.
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.
Обременение — это ограничение в пользовании имуществом, наложенное со стороны третьих лиц. То есть граждане, не являющиеся собственниками квартиры, имеют на нее определенные права. Обременение следует за объектом и не снимается, если жилье перейдет в собственность другого гражданина.
Данный факт существенно затрудняет реализацию недвижимости. Продавец не может свободно распоряжаться помещением, а покупатель не может полностью осуществить свои права пользования и владения объектом.
Виды обременений
Обременения могут быть зарегистрированы в Росреестре, но существуют ситуации, когда данная процедура не проводится.
Регистрируемые обременения возникают вследствие:
- заключения договора;
- вынесения судебного решения;
- издания акта государственным органом.
Итак, в Росреестре регистрируются:
- Ипотека. Самый популярный вид обременения. Квартира принадлежит банку до тех пор, пока заемные средства не будут полностью выплачены клиентом. Однако право собственности возникает у заемщика сразу после регистрации сделки купли-продажи. Владелец вправе распоряжаться объектом, но его возможности ограничены. Собственник может зарегистрировать граждан в квартире, но не вправе продать, подарить, сдать ее без согласия банка. Правоотношения сторон сделки регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998.
- Рента или пожизненное содержание с иждивением.В данном случае за предыдущим собственником сохраняется право проживания. Договором могут быть предусмотрены положения о выплате определенных сумм для содержания получателя ренты. Обязательство сохраняется на протяжении всей жизни предыдущего собственника.
- Аренда. Если договор заключен на срок более 12 месяцев, сделка подлежит государственной регистрации. Обременение в виде аренды снимается при окончании действия соответствующего договора.
- Арест. Обременение накладывается судом или сотрудниками Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Такой объект нельзя реализовать до отмены ареста. Отменить арест можно, лишь погасив все долги и (или) исполнив обязательства.
- Доверительное управление. Доверенное лицо вправе совершать только ограниченный перечень действий в отношении объекта.
- Продажа помещения в рассрочку. В данном случае продавец имеет права на жилье, пока не получит всю сумму по сделке.
- Запрет на совершение юридически значимых действий с квартирой. За собственником остаются только право владения и пользования.
Сведения о наличии обременений содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Таким образом, Росреестр обладает полными данными о правах третьих лиц на объект недвижимости. Если недобросовестный собственник намерен реализовать такую квартиру, то регистрация сделки будет приостановлена или он получит отказ.
Некоторые обременения допускают продажу квартиры с согласия третьих лиц (например, ипотека).
Обременения, которые не регистрируются в органах Росреестра
Ряд граждан могут предъявить свои права на объект даже после его реализации. Такая ситуация возможна в следующих случаях:
- супруг имеет право на имущество, приобретенное в браке;
- наследник не реализовал права на квартиру;
- владелец доли имеет преимущественное право покупки;
- лицо добровольно отказалось от приватизации, но сохранило право пользования объектом.
Сделки с такими обременениями могут быть оспорены заинтересованными лицами в суде.
Как выяснить наличие обременения?
Покупатель может запросить выписку из ЕГРН или воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.
Полученный документ будет содержать информацию об обременениях.
Если продавец уверяет, что ограничения сняты, то в актуальной выписке в графе «Обременения» должно быть указано «не зарегистрировано».
Выяснить наличие незарегистрированных обременений труднее. Покупателю необходимо ознакомиться с домовой книгой, получить справку о зарегистрированных жильцах, сведения о дате заключения брака, вступления в наследство, приватизации объекта.
Продажа объекта с обременением
Ряд объектов с обременением можно продать, например:
- ипотечную квартиру, которая реализуется с долгом и залогом;
- объект, купленный в рассрочку;
- квартиру, где проживают арендаторы;
- жилье с рентой.
Договор купли-продажи такого объекта должен содержать следующие положения:
- данные сторон сделки;
- характеристики объекта;
- цену и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- сведения об обременении: когда и кем наложено, по каким основаниям;
- ответственность продавца и покупателя.
Порядок снятия обременения в Росреестре
Собственник должен обратиться в Росреестр и предоставить документы, подтверждающие снятие ограничений (например, справку из банка).
Также обременение может быть снято через суд. Для этого владелец квартиры должен подготовить исковое заявление и собрать доказательства своих требований.
Если обременения не зарегистрированы в Росреестре, покупатель должен указать в договоре, каким образом данные ограничения будут сняты. Например, проживающие граждане должны быть выписаны из помещения в 3-дневный срок с момента регистрации перехода права на объект.
Проверка юридической чистоты объекта требует значительного времени и знаний гражданского, семейного, наследственного права. По данному вопросу лучше проконсультироваться с юристом. Для этого оставьте заявку любым удобным способом: звоните, приходите в офис или пишите нам в онлайн-чат.
Если вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили при покупке-продаже недвижимости — воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок с квартирами. Мы помогли сотням людей безопасно купить и продать недвижимость. Поможем и вам.
Автор статьи:
