Скачать СПИСОК ДОКУМЕНТОВ для сделки

На этом этапе достаточно получить копии необходимых документов, но потом нужно будет обязательно сверить их с оригиналом на самой сделке. 

В идеале весь пакет документов должен быть предоставлен единовременно. Однако если продавец испытывает с этим трудности, можно предоставлять их по частям, но в сроки, оговоренные в тексте авансового соглашения.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель сначала запрашивает у продавца стандартный (базовый) пакет документов. По мере их изучения может потребоваться предоставление дополнительных документов и информации.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая их часть потребуется покупателю для проведения юридической проверки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРН на квартиру с указанием ФИО Продавца (Продавцов) и правоустанавливающих документов. Это основной документ, который подтверждает право собственности на квартиру. Кроме того, в выписке из ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на объект недвижимости. 
2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. Это могут быть договор купли-продажи, передачи (приватизация), мены, дарения, свидетельство о праве на наследство т.д.
3. Выписка из домовой книги либо другие документы жилищного учета (адресная справка или справка об отсутствии зарегистрированных лиц). Эта информация нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц и предусмотреть сроки снятия с учета. Если в сведениях будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у продавца их дальнейшую регистрацию по иному адресу.
4. Документ, удостоверяющий личность продавца или доверенного лица. При проведении сделки с доверенным лицом также потребуется доверенность на представление интересов продавца и получение денежных средств. 

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

При любой сделке с недвижимостью следует тщательно подойти к проверке документов, запросив также перечень дополнительных документов. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Поводом для дополнительной проверки может послужить, к примеру, большое количество зарегистрированных в квартире лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Также стоит обращать внимание на подозрительное поведение продавца или проблемные документы на право собственности. При этих и многих других частных случаях могут понадобиться дополнительные документы, позволяющие убедиться в юридической чистоте сделки. Ниже мы представили пример дополнительного пакета документов:

1. Поэтажный план и экспликация, выданные органами БТИ. Этот документ может понадобиться, если в выписке ЕГРН отсутствуют сведения о расположении квартиры на этаже дома, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартиры, либо документ, подтверждающий право продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества или документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированного брака у продавца).
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты.
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов.
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях.
10. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Некоторые из вышеперечисленных документов могут потребоваться при регистрации сделки в Росреестре. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ или путем электронной подачи документов. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра не обязан проверять комплектность поданных документов и может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Даже абсолютно вменяемый на первый взгляд продавец может оказаться под влиянием мошенников. Подобная сделка может привести к крайне негативным последствиям вплоть до признания ее недействительной. О том, как минимизировать этот риск, мы рассказывали в Резолюции круглого стола по теме «Защита прав добросовестных приобретателей недвижимости в сделках с ведомыми продавцами». 

Если покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у продавца информации о несовершеннолетних детях – не повод требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Совершение сделок лицом по доверенности несет определенные риски, поэтому следует внимательно подходить к составлению данного документа и выбору поверенного лица. Хорошим вариантом будет сопровождение сделки по продаже квартиры юристом.

Почему выбирают ЮК «Неделько и партнёры»?

• Рейтинг на Яндексе — 4,9★.
• Проверяем даже то, что не видно в открытых базах.
• Действуем быстро, чтобы вы успели оформить сделку в срок.
• Объясняем всё простым языком, без юридической воды.
• Даём гарантию: если есть риск — вы узнаете о нём заранее.

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок. Мы помогли сотням людей безопасно купить и продать недвижимость. Поможем и вам.

Автор статьи:
Марина Клепко
Партнёр ЮК «Неделько и партнеры»