Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?

 

На практике предоплата за недвижимость вносится в следующих случаях:

 

• при бронировании жилья у застройщика;
• при заключении предварительного договора купли-продажи;
• при заключении соглашения о задатке или авансе.

 

Как вернуть аванс или задаток, расскажем в настоящей статье.

Аванс

 

Если в договоре не указано, что денежные средства передаются в качестве задатка, они автоматически признаются авансом. В тексте документа передаваемые деньги могут быть названы предоплатой, обеспечительным или авансовым платежом и т. п. 

 

Покупатель вправе получить назад уплаченный авансовый платеж, если сделка по продаже квартиры не состоялась. Однако сторонами могут быть предусмотрены штрафные санкции за нарушение условий договора, в таком случае аванс (или его часть) остается у продавца. При этом штрафы могут быть установлены в том числе и для продавца, например, связанные с затягиванием оформления и регистрации сделки.

Задаток

 

Стороны изначально должны указать в договоре, что внесенные денежные средства являются именно задатком. Оптимальным вариантом станет ссылка на соответствующие нормы гражданского права (ст. 380 и ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

 

Такой платеж можно оформить отдельным соглашением о задатке или прописать положения о нем в предварительном договоре купли-продажи.

 

Задаток возвращается в двух случаях:

 

• по добровольному согласию продавца;
• при наступлении обстоятельств непреодолимой силы.

 

Задаток является обеспечением исполнения договора и не возвращается покупателю, если сделка не состоялась по его вине. Если от сделки отказывается продавец, то на него ложится обязанность вернуть задаток в двойном размере. 

 

Стороны вправе указать в тексте соглашения особые условия возврата задатка в зависимости от конкретных обстоятельств совершения сделки.

Так, к примеру, риелторские агентства зачастую ограждают себя от дополнительных штрафных санкций. В результате отказа продавца от сделки они просто возвращают платеж, без оплаты в двойном размере.

Условия о возврате в тексте соглашения 

 

Покупатель должен заранее предусмотреть возможные объективные причины отказа заключения договора. Чем подробнее и конкретнее будут изложены данные условия, тем больший шанс возврата денежных средств. 

 

Например, при обнаружении покупателем обстоятельств, которые впоследствии могут повлечь признание сделки недействительной или при обнаружении недействительности определенных гарантий Продавца (которые должны быть указаны в соглашение), продавец возвращает покупателю аванс (задаток) в полном объеме в течение трех рабочих дней с даты обнаружения данных обстоятельств.

Расписка о возврате денег

 

Расписку о возврате аванса или задатка покупатель составляет собственноручно в присутствии продавца. Продавец, в свою очередь, возвращает расписку о получении предоплаты обратно покупателю.

 

Такая процедура проводится для того, чтобы недобросовестная сторона не имела возможности повторно потребовать денежные средства через суд.

 

В расписке указываются:

 

• паспортные данные;
• сумма возвращаемых денежных средств;
• основания, по которым передаются деньги;
• дата, подпись.

Как вернуть деньги, если продавец отказывается возвращать задаток или аванс?

 

При нарушении условий соглашения покупатель вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы задатка (аванса), процентов за пользование чужими денежными средствами, морального ущерба и убытков.

 

На практике в адрес продавца изначально направляется письмо с требованием вернуть деньги и указанием причин возврата. Так накапливается процент за пользование чужими денежными средствами, который в последующем должен будет оплатить продавец.

 

Исход судебного процесса по возврату денежных средств напрямую будет зависеть от грамотного и подробного составления изначального соглашения о задатке (авансе) хорошим юристом.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"