Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Как продать ипотечную квартиру и купить другую?

Покупка ипотечной квартиры осуществляется несколькими способами. Далее поговорим об основных вариантах продажи ипотечной недвижимости и обсудим важные юридические нюансы каждого из них. 

Способы продажи ипотечных квартир

Существует три основных способа реализации недвижимости с обременением: 

• досрочная выплата остатка по кредиту (собственник самостоятельно вносит оплату до момента публикации объявления о продаже); 
• досрочное погашение кредита за счет средств покупателя (погашение ипотеки осуществляется в процессе продажи объекта); 
• переоформление ипотечного кредита на покупателя.

 

Далее рассмотрим более детально каждый из вышеприведенных способов.

Досрочная выплата ипотеки покупателем с условием последующей продажи

Это наиболее простой способ рассчитаться с долгами по ипотеке. Данный способ подойдет тем, у кого есть в распоряжении свободные денежные средства, и тем лицам, которым осталось внести несколько ежемесячных платежей.

 

После того как ипотека будет погашена, банк выдает заемщику справку о погашении долга. Информация о полном расчете по ипотечным обязательствам также передается в Росреестр — именно эта организация снимает обременения с объекта недвижимости.

 

Как только сотрудник Росреестра снимет обременение, собственник жилого объекта может приступить к стандартному способу оформления сделки-купли продажи: в этом случае он не обязан получать разрешение банка на отчуждение приобретенного за счет ипотечных средств объекта.

Перекредитование

Перекредитование — еще один достаточно выгодный способ досрочного расчета по кредитным обязательствам. Принимая решение о такой финансовой сделке, собственнику жилого объекта необходимо оценить возможные материальные риски.

 

Перекредитование подразумевает под собой оформление обычного потребительского кредита, сумма которого равна сумме остатка долга по ипотеке. Здесь важно понимать, что процентная ставка по ипотечным кредитам всегда ниже ставок по потребительскому займу.

Досрочное погашение ипотеки покупателем

Этот способ продажи подойдет тем, кто не имеет средств на досрочное выполнение финансовых обязательств перед банком за счет личных средств, и тем, кто по каким-либо причинам не может оформить потребительский кредит. Основная особенность заключается в том, что покупка квартиры, которая в ипотеке, возможна только с разрешения банка.

 

Ипотека погашается за счет авансового платежа, который покупатель передает продавцу. Существует несколько способов структурировать такую сделку, разобраться в которых поможет юрист по недвижимости.

 

Важно: собственнику жилого помещения необходимо согласовать условия сделки с банком-залогодержателем.

Переоформление ипотечного кредита на покупателя

Данный способ покупки квартиры с обременением ипотекой также возможен исключительно с разрешения банка. При одобрении сделки покупатель может воспользоваться одним из следующих вариантов:

• оформить кредит в банке, клиентом которого является продавец квартиры (собственник);
• оформить ипотечный кредит в любом другом банке, предоставляющем услугу рефинансирования.

При оформлении ипотеки в том же банке процесс одобрения заявки осуществляется гораздо быстрее. В этом случае сотрудникам банка нужно только изучить кредитную историю потенциального заемщика и проанализировать его материальное состояние.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, и учесть все риски?

Сделки купли-продажи, объектом которых является ипотечная недвижимость, могут повлечь следующие виды финансовых рисков: 

• при передаче суммы аванса, которая должна пойти в счет погашения остатка долга по ипотеке, есть вероятность, что собственник жилого объекта передумает продавать квартиру. Теоретически вернуть внесенные деньги можно через суд, однако на практике процесс возврата может растянуться на несколько лет;
• сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки и снятия обременения в Росреестре в некоторых случаях могут задерживаться на неопределенный промежуток времени.

 

Основной финансовый риск покупателя связан с передачей завышенной суммы авансового платежа. Величина аванса не ограничена определенными рамками: покупатель в большинстве случаев передает продавцу сумму, которая указывается в авансовом договоре.

 

Снизить неблагоприятные последствия от сделки можно только с помощью тщательной проверки личности продавца. До передачи аванса покупателю необходимо ознакомиться с информацией из выписки, взятой в ЕГРН, а также уточнить причину наложения обременений на квартиру.

 

Мы помогли разным клиентам безопасно купить квартиру с обременением ипотекой, готовы помочь и вам.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"