Когда происходит признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной

Оспоримые сделки

Оспоримой сделка признается только через суд. Для этого нужны веские основания. Лица, чьи права нарушены по данной сделке, обращаются с иском, приводят доказательства в свою защиту и требуют признания сделки недействительной. В данной категории сделок инициатива исходит от лица, чьи интересы были задеты. Срок исковой давности по оспоримой сделке — 1 год.

Ничтожные сделки

Данная категория сделок недействительна с момента заключения вне зависимости от наличия судебного решения. Такой договор не мог состояться в принципе. Примерами служат продажа арендованной квартиры, продажа дома, принадлежащего малолетнему, и т. п.

 

По закону ничтожными являются такие сделки:

• нарушающие закон и при этом посягающие на права других лиц;

• совершенные с противоправной целью; 

• заключенные с недееспособными лицами и малолетними; 

• мнимые сделки, т. е. сделки, совершенные формально без реальных последствий (например, продажа квартиры брату с целью избежать ее ареста судебными приставами); 

• притворные сделки, т. е. договоры, подразумевающие под собой другие сделки (например, вместо купли-продажи оформляется дарение с целью избежания налогообложения); 

• сделки с недвижимостью, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено (например, продажа имущества, принадлежащего банкроту).

 

Срок исковой давности по ничтожной сделке — 3 года, с возможностью продления до 10 лет.

Основания для признания сделки недействительной

Основания для признания договора купли продажи недействительным зависят от ситуации. Сделка может быть оспорена и признана недействительной по множеству причин.

 

Для инициирования данной процедуры требуется подать иск в суд. Истцом может быть как сторона по сделке, так и третьи лица: родственники, госорганы, прокуратура.

 

Договор по реализации недвижимости может быть оспорен или признан недействительным в суде в таких случаях:

• при совершении сделки не получено обязательное согласие (например, согласие супруга на продажу квартиры, нажитой в браке);

• договор подписан лицом в возрасте от 14 до 17 лет или лицом, ограниченным в дееспособности;

• сделку совершил человек, который в момент подписания бумаг не мог понимать своих действий;

• сторона по сделке заблуждалась относительно существенных условий сделки;

• сделка совершена под влиянием обмана;

• сделка является кабальной.

 

Направление иска в суд об оспаривании сделки не означает обязательное признание ее недействительной. Судья оценивает все обстоятельства по делу и представленные документы, выясняет поводы для оспаривания договора и последствия сделки для сторон и третьих лиц.

 

Для того, чтобы снизить риски признания сделки недействительной, юристы рекомендуют оформлять договор нотариально. Нотариус удостоверяется в личности каждого участника сделки, оценивает их вменяемость и разъясняет положения заключаемого соглашения.

Последствия недействительной сделки

Данная сделка не повлечет какие-либо последствия для сторон и иных лиц за исключением тех, что связаны с ее недействительностью. То есть все исполненное по сделке, все обязательства автоматически аннулируются. Стороны возвращают друг другу деньги и недвижимость.Квартира должна быть перерегистрирована обратно на продавца, а деньги в полном объеме возвращены покупателю.

 

К сожалению, вернуть денежные средства намного труднее, чем отдать квартиру обратно продавцу. Зачастую к моменту вынесения судебного решения продавец уже израсходовал сумму (купил новую квартиру, автомобиль, вложился в долевое строительство и т. п.). В данном случае выплаты будут частичными и длительными по времени. Это главный риск покупателя.

Порядок признания сделки недействительной

Расторжение договора следует отличать от признания его недействительным.

 

Недействительным договор признается только через суд, расторжение может произойти как по добровольному соглашению, так и через суд.

 

Расторжение сделки должно происходить в той же форме, что и заключение. Таким образом, соглашение о расторжении составляется письменно и подписывается сторонами. При расторжении договора стороны могут предусмотреть различные виды компенсации или отсутствие таковой.

 

Следует обратить внимание на то, что договор может быть расторгнут только до момента его окончательного исполнения. Например, если покупатель выплатил не полную сумму.

 

Если сделка совершена, недвижимость передана по акту и переход прав зарегистрирован в Росреестре, расторгнуть соглашение не получится.

 

Единственный выход — признание договора купли продажи недвижимости недействительным через суд.

Как снизить риск расторжения договора или признания недействительным?

Существует несколько способов минимизации будущих проблем:

1. Указание в договоре повышенной ответственности продавца. Следует детально прописать все положения относительно притязаний третьих лиц, скрытых недостатков, снятия граждан с регистрации и т. п.

2. Оформить сделку у нотариуса.

3. Привлечь к сделке опытного юриста, который сопроводит процесс покупки квартиры начиная с выбора объекта и заканчивая получением документов в Росреестре.

 

Покупка квартиры связана со значительными финансовыми затратами. Для того, чтобы обезопасить себя от потери денежных средств, рекомендуем обратиться за помощью к юристу по недвижимости.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"