Когда происходит признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной

 

Сделки могут быть признаны недействительными через суд. Существует 2 вида таких сделок: оспоримые и ничтожные. Каковы их отличия и последствия — расскажем в настоящей статье.

 

Оспоримые сделки

Оспоримой сделка признается только через суд. Для этого нужны веские основания. Лица, чьи права нарушены по данной сделке, обращаются с иском, приводят доказательства в свою защиту и требуют признания сделки недействительной. В данной категории сделок инициатива исходит от лица, чьи интересы были задеты. Срок исковой давности по оспоримой сделке — 1 год.

Ничтожные сделки

Данная категория сделок недействительна с момента заключения вне зависимости от наличия судебного решения. Такой договор не мог состояться в принципе. Примерами служат продажа арендованной квартиры, продажа дома, принадлежащего малолетнему, и т. п.

 

По закону ничтожными являются такие сделки:

  • нарушающие закон и при этом посягающие на права других лиц;

  • совершенные с противоправной целью; 

  • заключенные с недееспособными лицами и малолетними; 

  • мнимые сделки, т. е. сделки, совершенные формально без реальных последствий (например, продажа квартиры брату с целью избежать ее ареста судебными приставами); 

  • притворные сделки, т. е. договоры, подразумевающие под собой другие сделки (например, вместо купли-продажи оформляется дарение с целью избежания налогообложения); 

  • сделки с недвижимостью, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено (например, продажа имущества, принадлежащего банкроту).

 

Срок исковой давности по ничтожной сделке — 3 года, с возможностью продления до 10 лет.

Основания для признания сделки недействительной

Основания для признания договора купли продажи недействительным зависят от ситуации. Сделка может быть оспорена и признана недействительной по множеству причин.

 

Для инициирования данной процедуры требуется подать иск в суд. Истцом может быть как сторона по сделке, так и третьи лица: родственники, госорганы, прокуратура.

 

Договор по реализации недвижимости может быть оспорен или признан недействительным в суде в таких случаях:

  • при совершении сделки не получено обязательное согласие (например, согласие супруга на продажу квартиры, нажитой в браке);

  • договор подписан лицом в возрасте от 14 до 17 лет или лицом, ограниченным в дееспособности;

  • сделку совершил человек, который в момент подписания бумаг не мог понимать своих действий;

  • сторона по сделке заблуждалась относительно существенных условий сделки;

  • сделка совершена под влиянием обмана;

  • сделка является кабальной.

 

Направление иска в суд об оспаривании сделки не означает обязательное признание ее недействительной. Судья оценивает все обстоятельства по делу и представленные документы, выясняет поводы для оспаривания договора и последствия сделки для сторон и третьих лиц.

 

Для того, чтобы снизить риски признания сделки недействительной, юристы рекомендуют оформлять договор нотариально. Нотариус удостоверяется в личности каждого участника сделки, оценивает их вменяемость и разъясняет положения заключаемого соглашения.

Последствия недействительной сделки

Данная сделка не повлечет какие-либо последствия для сторон и иных лиц за исключением тех, что связаны с ее недействительностью. То есть все исполненное по сделке, все обязательства автоматически аннулируются. Стороны возвращают друг другу деньги и недвижимость.Квартира должна быть перерегистрирована обратно на продавца, а деньги в полном объеме возвращены покупателю.

 

К сожалению, вернуть денежные средства намного труднее, чем отдать квартиру обратно продавцу. Зачастую к моменту вынесения судебного решения продавец уже израсходовал сумму (купил новую квартиру, автомобиль, вложился в долевое строительство и т. п.). В данном случае выплаты будут частичными и длительными по времени. Это главный риск покупателя.

Порядок признания сделки недействительной

Расторжение договора следует отличать от признания его недействительным.

 

Недействительным договор признается только через суд, расторжение может произойти как по добровольному соглашению, так и через суд.

 

Расторжение сделки должно происходить в той же форме, что и заключение. Таким образом, соглашение о расторжении составляется письменно и подписывается сторонами. При расторжении договора стороны могут предусмотреть различные виды компенсации или отсутствие таковой.

 

Следует обратить внимание на то, что договор может быть расторгнут только до момента его окончательного исполнения. Например, если покупатель выплатил не полную сумму.

 

Если сделка совершена, недвижимость передана по акту и переход прав зарегистрирован в Росреестре, расторгнуть соглашение не получится.

 

Единственный выход — признание договора купли продажи недвижимости недействительным через суд.

Как снизить риск расторжения договора или признания недействительным?

Существует несколько способов минимизации будущих проблем:

  1. Указание в договоре повышенной ответственности продавца. Следует детально прописать все положения относительно притязаний третьих лиц, скрытых недостатков, снятия граждан с регистрации и т. п.

  2. Оформить сделку у нотариуса.

  3. Привлечь к сделке опытного юриста, который сопроводит процесс покупки квартиры начиная с выбора объекта и заканчивая получением документов в Росреестре.

 

Покупка квартиры связана со значительными финансовыми затратами. Для того, чтобы обезопасить себя от потери денежных средств, рекомендуем обратиться за помощью к юристу по недвижимости.

Похожие статьи

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.