Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

В договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) всегда указывается срок сдачи квартиры. Если застройщик нарушает данный срок, дольщик имеет право на получение от застройщика неустойки за каждый день просрочки. Однако суды не всегда взыскивают компенсацию в полном объеме.

 

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Досудебное урегулирование спора

 

Законодателем установлена обязанность застройщика компенсировать дольщику задержку сдачи жилья. Однако он освобождается от этой обязанности, если гражданин сам уклоняется от подписания передаточного акта и не принимает квартиру без наличия на то законных оснований. В редких случаях получить деньги от застройщика можно, не прибегая к судебным искам, для этого необходимо грамотно и обоснованно составить претензию. В ряде случаев застройщик предлагает безвозмездно произвести дополнительные работы в квартире (например, выполнить улучшенную отделку и пр.) в счет начисленной компенсации (неустойки).

Направление претензии

 

Просрочка начинается с указанной в договоре даты, когда застройщик обязуется передать готовую квартиру. Первым этапом взыскания неустойки является направление претензии в адрес застройщика. В документе указываются:

 
  • данные застройщика и дольщиков (адрес для отправки ответа, контактные данные);
  • реквизиты заключенного договора;
  • описание ситуации и требование к застройщику; 
  • срок для выполнения требования;
  • расчет неустойки.
 

Документ направляется по почте либо передается напрямую в офис компании-застройщика. В случа, если застройщик не ответил или отказал в выплате компенсации, гражданин вправе обратиться в суд и потребовать взыскание не только неустойки, но и штрафных санкций, предусмотренных законом о защите прав потребителей.

Сроки направления претензии

 

Дольщик вправе направить претензию как до передачи квартиры по акту, так и после него. Застройщику выставляется требование о выплате неустойки за каждый день просрочки от даты передачи квартиры. По общему правилу, срок рассмотрения претензии составляет 30 дней. Однако договором может быть установлен иной порядок направления претензии, а также сроки ее рассмотрения.

 

Защита интересов в суде

 

Если застройщик проигнорировал претензию дольщика, гражданину следует обратиться в суд за защитой своих интересов.

 

Этапы судебного обжалования:

 
  1. Подготовка иска в суд: проведение расчетов, сбор документов и доказательств.
  2. Направление искового заявления застройщику и в суд. Иск передается лично или направляется по почте.
  3. Проведение предварительного судебного заседания. Судебное заседание проводится с участием заинтересованных сторон для уточнения моментов, связанных с процедурой будущего судебного разбирательства, а также разрешения вопросов о допустимости и достаточности доказательств по делу.
  4. Проведения основных заседаний и вынесение судебного решения.
  5. Обжалование решения суда (при необходимости).
  6. Получение исполнительного листа (ИЛ) по решению, вступившему в законную силу.
  7. Направление ИЛ в адрес судебных приставов-исполнителей или в кредитную организацию для исполнения.
 

На практике подобные судебные споры занимают порядка 5-6 месяцев.

Следует обратить внимание на срок исковой давности: обратиться за взысканием неустойки дольщик вправе не позднее 3 лет с даты нарушения его прав.

Дополнительные выплаты за нарушение сроков

 

При составлении искового заявления дольщик вправе указать не только размер неустойки, но и иные компенсации, причитающиеся ему по закону:

 
  • убытки — взыскиваются, если гражданин понес дополнительные затраты в связи с нарушением сроков сдачи квартиры (например, связанные с арендой жилья);
  • компенсацию морального вреда — в иске необходимо описать и подтвердить характер нравственных страданий, понесенных дольщиком;
  • штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика — данная санкция установлена Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;
  • оплату судебных расходов: услуг представителя, госпошлины и др.

Как рассчитать неустойку

 

Для расчета неустойки установлена специальная формула, в которой фигурируют следующие данные:

 
  • ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России (получить данные можно на официальном сайте ЦБ РФ; 
  • стоимость квартиры исходя из данных, указанных в ДДУ;
  • количество дней просрочки.
 

Формула

 

Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2, где:

Н — неустойка;

СД — цена объекта долевого строительства;

СР — ставка рефинансирования;

ДП — количество дней просрочки.

 

Пример (вся информация приведена исключительно в целях примера расчета)

 

Гражданин Д. заключил договор на сумму 1 000 000 руб. По договору квартира должны быть сдана в срок до 21.03.2021 года. Однако фактическая передача недвижимости произошла через 8 дней, и акт приема-передачи жилья подписан сторонами 30.03.2021. Ставка рефинансирования в данный период составила 4,5 % годовых.

 

Расчет

 

1 000 000 руб. * 1/300 * 4,5% * 8 * 2 = 2400 руб.

 

Суд вправе уменьшить размер неустойки, если она окажется несоразмерной последствиям неисполнения обязательств по договору.

 

При возникновении затруднений с расчетом неустойки и подготовкой к судебному заседанию следует обратиться к опытным юристам, которые окажут содействие в защите прав и получении денежных средств в полном объеме.


Автор статьи:

Похожие статьи

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.