Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Досудебное урегулирование спора

 

Законодателем установлена обязанность застройщика компенсировать дольщику задержку сдачи жилья. Однако он освобождается от этой обязанности, если гражданин сам уклоняется от подписания передаточного акта и не принимает квартиру без наличия на то законных оснований. В редких случаях получить деньги от застройщика можно, не прибегая к судебным искам, для этого необходимо грамотно и обоснованно составить претензию. В ряде случаев застройщик предлагает безвозмездно произвести дополнительные работы в квартире (например, выполнить улучшенную отделку и пр.) в счет начисленной компенсации (неустойки).

Направление претензии

 

Просрочка начинается с указанной в договоре даты, когда застройщик обязуется передать готовую квартиру. Первым этапом взыскания неустойки является направление претензии в адрес застройщика. В документе указываются:

 

• данные застройщика и дольщиков (адрес для отправки ответа, контактные данные);
• реквизиты заключенного договора;
• описание ситуации и требование к застройщику; 
• срок для выполнения требования;
• расчет неустойки.

 

Документ направляется по почте либо передается напрямую в офис компании-застройщика. В случа, если застройщик не ответил или отказал в выплате компенсации, гражданин вправе обратиться в суд и потребовать взыскание не только неустойки, но и штрафных санкций, предусмотренных законом о защите прав потребителей.

Сроки направления претензии

 

Дольщик вправе направить претензию как до передачи квартиры по акту, так и после него. Застройщику выставляется требование о выплате неустойки за каждый день просрочки от даты передачи квартиры. По общему правилу, срок рассмотрения претензии составляет 30 дней. Однако договором может быть установлен иной порядок направления претензии, а также сроки ее рассмотрения.

 

Защита интересов в суде

 

Если застройщик проигнорировал претензию дольщика, гражданину следует обратиться в суд за защитой своих интересов.

 

Этапы судебного обжалования:

 

1. Подготовка иска в суд: проведение расчетов, сбор документов и доказательств.
2. Направление искового заявления застройщику и в суд. Иск передается лично или направляется по почте.
3. Проведение предварительного судебного заседания. Судебное заседание проводится с участием заинтересованных сторон для уточнения моментов, связанных с процедурой будущего судебного разбирательства, а также разрешения вопросов о допустимости и достаточности доказательств по делу.
4. Проведения основных заседаний и вынесение судебного решения.
5. Обжалование решения суда (при необходимости).
6. Получение исполнительного листа (ИЛ) по решению, вступившему в законную силу.
7. Направление ИЛ в адрес судебных приставов-исполнителей или в кредитную организацию для исполнения.

 

На практике подобные судебные споры занимают порядка 5-6 месяцев.

Следует обратить внимание на срок исковой давности: обратиться за взысканием неустойки дольщик вправе не позднее 3 лет с даты нарушения его прав.

Дополнительные выплаты за нарушение сроков

 

При составлении искового заявления дольщик вправе указать не только размер неустойки, но и иные компенсации, причитающиеся ему по закону:

 

• убытки — взыскиваются, если гражданин понес дополнительные затраты в связи с нарушением сроков сдачи квартиры (например, связанные с арендой жилья);
• компенсацию морального вреда — в иске необходимо описать и подтвердить характер нравственных страданий, понесенных дольщиком;
• штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика — данная санкция установлена Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;
• оплату судебных расходов: услуг представителя, госпошлины и др.

Как рассчитать неустойку

 

Для расчета неустойки установлена специальная формула, в которой фигурируют следующие данные:

 

• ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России (получить данные можно на официальном сайте ЦБ РФ; 
• стоимость квартиры исходя из данных, указанных в ДДУ;
• количество дней просрочки.

 

Формула

 

Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2, где:

Н — неустойка;

СД — цена объекта долевого строительства;

СР — ставка рефинансирования;

ДП — количество дней просрочки.

 

Пример (вся информация приведена исключительно в целях примера расчета)

 

Гражданин Д. заключил договор на сумму 1 000 000 руб. По договору квартира должны быть сдана в срок до 21.03.2021 года. Однако фактическая передача недвижимости произошла через 8 дней, и акт приема-передачи жилья подписан сторонами 30.03.2021. Ставка рефинансирования в данный период составила 4,5 % годовых.

 

Расчет

 

1 000 000 руб. * 1/300 * 4,5% * 8 * 2 = 2400 руб.

 

Суд вправе уменьшить размер неустойки, если она окажется несоразмерной последствиям неисполнения обязательств по договору.

 

При возникновении затруднений с расчетом неустойки и подготовкой к судебному заседанию следует обратиться к опытным юристам, которые окажут содействие в защите прав и получении денежных средств в полном объеме.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"