Дата публикации: 10 апреля 2022

Ипотека и сделки с недвижимостью

 

Сделки с недвижимостью, связанные с ипотечным кредитованием, имеют много подводных камней. Львиная доля вопросов связана с алгоритмом передачи денег собственнику приобретаемого жилого объекта.

 

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

 

Продажа квартиры в ипотеку

Если речь идет про покупку объекта первичного рынка (новострой), то здесь все просто: кредитные средства передаются застройщику безналичным способом. Со «вторичкой» дела обстоят немного сложнее. При таких сделках условия передачи денежных средств зависят от волеизъявления сторон.

 

Чаще всего покупателя квартиры волнует лишь один вопрос: одобрит ли банк заявку по ипотеке или нет? При этом он абсолютно не задумывается о том, каким образом денежные средства будут передаваться собственнику приобретаемого объекта. Здесь нужно понимать, что кредитно-денежная организация, одобряющая ипотечную заявку на покупку конкретного объекта недвижимости, может диктовать свои условия выдачи денег. Заранее предугадать, понравятся ли эти условия владельцу квартиры или дома, невозможно.

 

Как происходит продажа квартиры в ипотеку

 

Финансовый вопрос по ипотечным сделкам закрывается в два этапа:

  1. внесение задатка или аванса. Обычно в качестве задатка используются личные деньги покупателя. Если сбережений недостаточно, можно оформить потребительский кредит. Однако в таком случае нужно соотнести степень кредитной загруженности с реальными доходами семьи;
  2. окончательный финансовый расчет (при этом, как правило, часть средств — личные деньги покупателя, а часть - ипотечный кредит).
 

Нужно понимать, что банк перечислит денежные средства продавцу квартиры только после оформления перехода права собственности на покупателя и регистрации права залога в пользу банка. То есть самого факта заключения договора купли-продажи не достаточно: получить деньги продавец сможет только после регистрации перехода права и залога в Росреестре.

Как продавец получает деньги по ипотеке

Безналичный расчет

 

Если продавец согласен на проведение безналичного расчета, то денежно-кредитное учреждение может предложить два варианта перевода средств:

  • зачисление денег на номинальный счет (деньги будут на номинальном счете до момента регистрации перехода права и залога, а после этого банк самостоятельно перечисляет средства на счет продавца);
  • зачисление денег на аккредитив (деньги будут на аккредитиве до момента регистрации перехода права и залога, а после этого продавец сможет их получить, предоставив подтверждающие документы).
 

Расчеты через аккредитив

 

Расчеты через аккредитив пользуются большей популярностью. Алгоритм таких сделок достаточно прост: перевод денежных средств с промежуточного счета на счет продавца квартиры осуществляется при выполнении всех условий сделки и предоставления продавцом подтверждающих документов.

 

То есть кредитные средства «замораживаются» на аккредитиве до момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Стоит отметить, что покупатель квартиры не имеет доступа к этому счету. Таким образом, наличие каких-либо мошеннических действий в данном случае сводится к нулю.

 

Расчеты с использованием номинального счета

Некоторые кредитные организации предлагают воспользоваться аналогом аккредитива - номинальным счетом. Денежные средства зачисляются на промежуточный счет юридического лица-посредника, при этом факт перехода права собственности и регистрации залога проверяет это юридическое лицо. Продавцу не требуется предоставлять в банк подтверждающие документы, за него это сделает юридическое лицо-посредник.

 

Наличными деньгами

 

Иногда собственник продаваемой квартиры хочет получить деньги наличными. Это в большинстве случаев не является проблемой, однако прежде чем соглашаться на сделку, потенциальному покупателю необходимо изучить актуальные условия по ипотечному кредитованию, предоставляемые наиболее популярными банками. Дело в том, что не все банки соглашаются использовать такую систему взаиморасчетов.

 

Если возникла необходимость использования наличных средств, покупателю и продавцу нужно заключить с банком договор аренды сейф-ячейки (именно туда будет помещена необходимая денежная сумма). При этом для получения продавцом денег из ячейки необходимо, чтобы прошла регистрация перехода права и залога в Росреестре.

Как быстро продавец получит деньги по ипотеке

 

Учитывая, что в большинстве случаев кредитные средства помещаются в сейфовую ячейку или зачисляются на аккредитив, срок получения их продавцом не отличается от срока по неипотечной сделке (как правило этот срок составляет 7-14 дней с даты подписания договора и подачи его на регистрацию).

 

Покупка квартиры связана со значительными финансовыми затратами. Для того, чтобы обезопасить себя от потери денежных средств, рекомендуем обратиться за помощью к юристу по недвижимости.


Автор статьи:

Похожие статьи

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.