Ипотека и сделки с недвижимостью

Продажа квартиры в ипотеку

Если речь идет про покупку объекта первичного рынка (новострой), то здесь все просто: кредитные средства передаются застройщику безналичным способом. Со «вторичкой» дела обстоят немного сложнее. При таких сделках условия передачи денежных средств зависят от волеизъявления сторон.

 

Чаще всего покупателя квартиры волнует лишь один вопрос: одобрит ли банк заявку по ипотеке или нет? При этом он абсолютно не задумывается о том, каким образом денежные средства будут передаваться собственнику приобретаемого объекта. Здесь нужно понимать, что кредитно-денежная организация, одобряющая ипотечную заявку на покупку конкретного объекта недвижимости, может диктовать свои условия выдачи денег. Заранее предугадать, понравятся ли эти условия владельцу квартиры или дома, невозможно.

 

Как происходит продажа квартиры в ипотеку

 

Финансовый вопрос по ипотечным сделкам закрывается в два этапа:

1. внесение задатка или аванса. Обычно в качестве задатка используются личные деньги покупателя. Если сбережений недостаточно, можно оформить потребительский кредит. Однако в таком случае нужно соотнести степень кредитной загруженности с реальными доходами семьи;
2. окончательный финансовый расчет (при этом, как правило, часть средств — личные деньги покупателя, а часть - ипотечный кредит).

 

Нужно понимать, что банк перечислит денежные средства продавцу квартиры только после оформления перехода права собственности на покупателя и регистрации права залога в пользу банка. То есть самого факта заключения договора купли-продажи не достаточно: получить деньги продавец сможет только после регистрации перехода права и залога в Росреестре.

Как продавец получает деньги по ипотеке

Безналичный расчет

 

Если продавец согласен на проведение безналичного расчета, то денежно-кредитное учреждение может предложить два варианта перевода средств:

• зачисление денег на номинальный счет (деньги будут на номинальном счете до момента регистрации перехода права и залога, а после этого банк самостоятельно перечисляет средства на счет продавца);
• зачисление денег на аккредитив (деньги будут на аккредитиве до момента регистрации перехода права и залога, а после этого продавец сможет их получить, предоставив подтверждающие документы).

 

Расчеты через аккредитив

 

Расчеты через аккредитив пользуются большей популярностью. Алгоритм таких сделок достаточно прост: перевод денежных средств с промежуточного счета на счет продавца квартиры осуществляется при выполнении всех условий сделки и предоставления продавцом подтверждающих документов.

 

То есть кредитные средства «замораживаются» на аккредитиве до момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Стоит отметить, что покупатель квартиры не имеет доступа к этому счету. Таким образом, наличие каких-либо мошеннических действий в данном случае сводится к нулю.

 

Расчеты с использованием номинального счета

Некоторые кредитные организации предлагают воспользоваться аналогом аккредитива - номинальным счетом. Денежные средства зачисляются на промежуточный счет юридического лица-посредника, при этом факт перехода права собственности и регистрации залога проверяет это юридическое лицо. Продавцу не требуется предоставлять в банк подтверждающие документы, за него это сделает юридическое лицо-посредник.

 

Наличными деньгами

 

Иногда собственник продаваемой квартиры хочет получить деньги наличными. Это в большинстве случаев не является проблемой, однако прежде чем соглашаться на сделку, потенциальному покупателю необходимо изучить актуальные условия по ипотечному кредитованию, предоставляемые наиболее популярными банками. Дело в том, что не все банки соглашаются использовать такую систему взаиморасчетов.

 

Если возникла необходимость использования наличных средств, покупателю и продавцу нужно заключить с банком договор аренды сейф-ячейки (именно туда будет помещена необходимая денежная сумма). При этом для получения продавцом денег из ячейки необходимо, чтобы прошла регистрация перехода права и залога в Росреестре.

Как быстро продавец получит деньги по ипотеке

 

Учитывая, что в большинстве случаев кредитные средства помещаются в сейфовую ячейку или зачисляются на аккредитив, срок получения их продавцом не отличается от срока по неипотечной сделке (как правило этот срок составляет 7-14 дней с даты подписания договора и подачи его на регистрацию).

 

Покупка квартиры связана со значительными финансовыми затратами. Для того, чтобы обезопасить себя от потери денежных средств, рекомендуем обратиться за помощью к юристу по недвижимости.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"