+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00
Оставить заявку
+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00

Ипотека и сделки с недвижимостью

Задайте вопрос юристу

 

Сделки с недвижимостью, связанные с ипотечным кредитованием, имеют большое количество подводных камней. И львиная доля вопросов связана с алгоритмом передачи денег собственнику приобретаемого жилого объекта. 

 

Если речь идет про покупку объекта первичного рынка (новострой), то здесь все просто: кредитные средства передаются застройщику безналичным способом. Со «вторичкой» дела обстоят немного сложнее. При таких сделках условия передачи денежных средств зависят от волеизъявления сторон.

 

Чаще всего покупателя квартиры волнует лишь один вопрос: одобрит ли банк заявку по ипотеке или нет? При этом он абсолютно не задумывается о том, каким образом денежные средства будут передаваться собственнику приобретаемого объекта. Здесь нужно понимать, что кредитно-денежная организация, одобряющая ипотечную заявку на покупку конкретного объекта недвижимости, может диктовать свои условия выдачи денег. Заранее предугадать, понравятся ли эти условия владельцу квартиры или дома, невозможно. 

 

Продавец готов подписать договор купли-продажи только после того, как будет точно уверен в том, что деньги поступили на его банковский счет. Покупатель также предпочитает отстаивать свои финансовые интересы: он готов перечислить деньги только после того, как убедится в оформлении права собственности на квартиру. Если речь идет про ипотечное кредитование, то банк, предоставляющий займ, будет поддерживать интересы покупателя. Как быть в этой ситуации? 

Как происходит передача денег

 

Финансовый вопрос по ипотечным сделкам закрывается в два этапа: 

  1. Внесение задатка или аванса. Обычно в качестве задатка используются личные деньги покупателя. Если сбережений недостаточно, можно оформить потребительский кредит. Однако в таком случае нужно соотнести степень кредитной загруженности с реальными доходами семьи. 
  2. Окончательный финансовый расчет (при этом, как правило, часть средств — личные деньги покупателя, а на остаток суммы оформляется ипотечный кредит). 
 

Нужно понимать, что банк перечислит денежные средства продавцу квартиры только после оформления перехода права собственности на покупателя и регистрации права залога в пользу банка. То есть самого факта заключения договора купли-продажи не достаточно: получить деньги  продавец сможет только после регистрации перехода права и залога в Росреестре.

Как банк переводит деньги продавцу

 

Если продавец согласен на проведение безналичного расчета, то денежно-кредитное учреждение может предложить два варианта перевода средств: 

  • зачисление денег на банковский счет продавца (перевод осуществляется после регистрации перехода права и залога); 
  • зачисление денег на аккредитив (деньги будут на аккредитиве до момента регистрации перехода права и залога, а после этого продавец сможет их получить). 
 

Первый вариант взаиморасчетов — достаточно редкое явление. В таком случае банк полностью контролирует процесс продажи квартиры и берет на себя ответственность за регистрацию в Росреестре. 

 

Расчеты через аккредитив пользуются большей популярностью. Алгоритм таких сделок достаточно прост: перевод денежных средств с промежуточного счета на счет продавца квартиры осуществляется при выполнении всех условий сделки и предоставления продавцом подтверждающих документов. 

 

То есть кредитные средства «замораживаются» на аккредитиве до момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Стоит отметить, что покупатель квартиры не имеет доступа к этому счету. Таким образом, наличие каких-либо мошеннических действий в данном случае сводится к нулю. 

 

 

Передача денег на квартиру «из рук в руки»

 

Очень часто собственник продаваемой квартиры хочет получить деньги наличными. Это в большинстве случаев не является проблемой, однако прежде чем соглашаться на сделку потенциальному покупателю, необходимо изучить актуальные условия по ипотечному кредитованию, предоставляемые наиболее популярными банками. Дело в том, что не все банки соглашаются использовать такую систему взаиморасчетов. 

 

Если возникла необходимость использования наличных средств, покупателю и продавцу нужно заключить с банком договор аренды сейф-ячейки (именно туда будет помещена необходимая денежная сумма). При этом для получения продавцом денег из ячейки необходимо, чтобы прошла регистрация перехода права и залога в Росреестре.

Как быстро продавец получит деньги по ипотеке

 

Учитывая, что в большинстве случаев кредитные средства помещаются в сейфовую ячейку или зачисляются на аккредитив, срок получения их продавцом не отличается от срока по неипотечной сделке (как правило этот срок не превышает 10-14 дней с даты подписания договора и подачи его в Росреестр).

Автор статьи
Артур Пронин
старший юрист

Похожие статьи