Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Какие документы потребуются для проверки недвижимости и продавца?

Многие думают, что достаточно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и, если продавец в ней указан собственником, можно спокойно заключать сделку.  К сожалению, это не так. Запись в ЕГРН о том, что продавец — собственник, является необходимым, но недостаточным условием. Даже если продавец — мошенник, незаконно завладевший квартирой, запись в ЕГРН он обеспечит. Важно проверять правоустанавливающие и ряд дополнительных документов, которые только в совокупности могут дать полную картину. Полнота предоставленных документов и отсутствие в них противоречий дают возможность говорить о юридической чистоте недвижимости. Поэтому важно запросить у продавца полный перечень документов.

 

По этой ССЫЛКЕ вы можете скачать списки документов, которые нужно запросить у продавца перед сделкой по покупке квартиры.

   

Список №1. Документы для аванса (скачать)

Перечень документов и информации, с которыми мы рекомендуем ознакомиться уже на этапе внесения аванса / задатка за квартиру. Это тот минимум документов и информации, с которым вам нужно ознакомиться до того, как вы подпишете соглашение об авансе (задатке). О том, как правильно внести аванс, вы можете узнать в нашей статье: «Как правильно внести аванс за квартиру».

 

Список №2. Документы для сделки по квартире (скачать)

Перечень документов, необходимых для юридической проверки и сопровождения сделки по приобретению квартиры. Этот перечень широкий, что называется, на все случаи жизни. Конечно, его можно адаптировать под конкретную ситуацию и сократить, но лучше сразу попросить больше. Причем нужно понимать, что при изучении представленных документов может возникнуть потребность в дополнительных документах, о которых ранее не шла речь. Поэтому сразу стоит об этом предупредить продавца.

На что обратить внимание при проверке документов на квартиру?

1. Выписка из ЕГРН

Как мы уже говорили, выписка из ЕГРН важна, но недостаточна. Актуальную выписку можно заказать самостоятельно на портале «Госуслуги» или в МФЦ. Однако из-за защиты персональных данных там не будет информации о владельцах, если они являются физическими лицами. Поэтому нужно попросить собственников самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на свою квартиру через «Госуслуги» или МФЦ. В этой выписке должны быть данные о владельцах и правоустанавливающем документе. Желательно, чтобы выписка была не старше трёх дней. Перед сделкой попросите собственников обновить её. Это нужно, чтобы убедиться: за время проверки и подготовки к сделке в ЕГРН не произошло никаких изменений.

 

Обратите внимание:

• на количество и ФИО собственников;

• совпадение данных с их паспортами;

• наличие обременений (ипотека, аресты и др.);

• наличие несовершеннолетних в числе владельцев (в этом случае потребуется разрешение органов опеки).

 

2. Документ, на основании которого квартиру приобрели

Попросите предоставить оригинал правоустанавливающего документа. Данные о нем можно найти в выписке из ЕГРН. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве или договор долевого участия.

 

Проверьте:

• корректность данных сторон сделки;

• точный адрес объекта;

• площадь квартиры;

• наличие всех существенных условий договора.

 

3. Документы, устанавливающие личность всех собственников квартиры

Сначала проверьте в выписке из ЕГРН информацию о количестве владельцев квартиры, их именах и сверьте с паспортами или свидетельствами о рождении каждого из них.

 

Обратите внимание:

• на целостность документа: отсутствие исправлений, наличие всех страниц (недействительный паспорт \ документ может затормозить сделку);

• совпадение данных: фамилия, имя, отчество и другие данные должны быть идентичны тем, что указаны в правоустанавливающих документах;

• срок действия паспорта;

• фотография: убедитесь, что перед вами действительно владелец недвижимости.

 

4. Согласие супруга(и) на продажу

Если жильё было куплено в браке, для сделки нужно нотариальное согласие супруга, даже после развода. Если продавец утверждает, что был холост, потребуйте у него нотариально заверенное уведомление об этом.

 

Проверьте:

• дату оформления;

• наличие нотариального заверения;

• правильность указанных данных.

 

5. Справка о зарегистрированных жильцах

Получить её можно в управляющей компании, МФЦ, МВД или через портал Госуслуг. Перед подписанием договора убедитесь, что в справке нет зарегистрированных лиц. Иногда продавец просит время, чтобы сняться с регистрационного учёта после сделки. Если вы согласны, это нужно прописать в договоре. Также желательно положить часть суммы за квартиру на банковский депозит или аккредитив. Это позволит продавцу получить остаток денег только после снятия с учёта. Так у него будет стимул сделать это без вашего обращения в суд.

 

Особенно важно:

• чтобы в квартире никто не был зарегистрирован либо отразите в договоре, когда все проживающие снимутся с регистрационного учета;

• проверьте, нет ли среди ранее зарегистрированных несовершеннолетних.

 

6. Отсутствие долгов по коммунальным платежам

Продавец может предоставить справку об отсутствии задолженностей или показать последние оплаченные квитанции. Хоть долги по «коммуналке» и не переходят на нового владельца, лучше избежать неприятных разбирательств.

 

Проверьте:

• дату последнего платежа;

• отсутствие долгов;

• сравните показания реальных счетчиков и показания в квитанции.

 

7. Выписку об остатке маткапитала

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, запросите справку о том, использовался ли материнский капитал на покупку жилья. Если доли детям не были выделены, в будущем возможны юридические споры. Выписку об остатке маткапитала легко заказать на Госуслугах. Для этого нужна подтверждённая учётная запись.

 

Электронная выписка появится в личном кабинете через несколько минут. В ней будет указана информация об остатке маткапитала. Если вы уже использовали средства, выписка покажет, когда, на что и сколько было потрачено. Также будет указано, как увеличилась сумма после индексации.

 

8. Доверенность

По доверенности квартиру лучше не покупать. Если квартиру продаёт представитель собственника и нет другого выхода, нужно:

• убедиться в наличии нотариально заверенной доверенности;

• проверить её подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты, убедиться, что она не отозвана;

• убедиться в действительности нотариуса.

 

Важно! Специалисты ЮК «Неделько и партнеры» не рекомендуют проводить сделку без личного присутствия собственника — это может быть рискованно.

 

Общие рекомендации

• Просите только оригиналы документов. Заверенные копии — не замена.

• Не бойтесь задавать вопросы. 

• Избегание давления или неточных ответов — тревожный сигнал.

• При сомнениях обращайтесь к юристам. Профессиональная проверка может уберечь от серьёзных последствий.

Когда стоит обратиться к специалистам ЮК «Неделько и партнеры»

Если вы сомневаетесь в подлинности документов или не хотите самостоятельно заниматься проверкой, воспользуйтесь знаниями и возможностями специалистов юридической компании «Неделько и партнеры». Юристы проверят:

• юридическую чистоту квартиры и историю права собственности;

• вы получите гарантии о чистоте сделки, если это действительно так;

• при оспаривании сделки юристы будут представлять ваши интересы и защищать вас в суде (хотя мы считаем, лучшим решением будет досудебное урегулирование ситуации).

Проверка квартиры перед покупкой — не формальность, а необходимость. Подходите к ней ответственно, чтобы ваша сделка прошла безопасно и без последствий в будущем.

Автор статьи:
Василий Неделько
(Управляющий партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"