Верховный суд VS Мосгорсуд: дело Долина-Лурье VS дело Цитлидзе-Иванова

Сначала стоит отметить, что в этот раз Мосгорсуд также применил реституцию. Правда она в данном случае абсолютно бесполезна, так как у Ивановой (продавца квартиры) денег нет и она вряд ли сможет их вернуть Цитлидзе (покупателю). 

Почему суды приняли разные решения в схожих ситуациях? 

Хочется верить, что судьи Мосгорсуда выносили решение, руководствуясь собственными убеждениями, а не зная заранее, как поступит Верховный суд по делу Долиной-Лурье. Хотя они и писали мотивировочную часть в январе 2026 года, уже ознакомившись с определением Верховного суда, их руки были связаны своим вердиктом. Возможно судьям пришлось искать обоснование для своего уже принятого решения, которое явно противоречило мнению Верховного суда. Если это так, кассация, вероятно, сохранит сделку, и Нино Цитлидзе, наконец, сможет отпраздновать победу, как и Полина Лурье.

Однако есть особенности, которые все же отличают одну ситуацию от другой. Если они действительно имеют принципиальное значение для судов, мы можем столкнуться с разнонаправленной судебной практикой…

Суть дела Цитлидзе-Ивановой

Нино Цитлидзе 23.09.2022 приобрела квартиру у Ивановой Н. А., которая находилась под влиянием мошенников и была уверена, что участвует в спецоперации по поимке опасных преступников.
 

Видимо, Иванова Н. А. вообще отличается активной жизненной позицией, ведь уже через несколько дней после сделки, протестуя против мобилизации, 4 октября 2022 года, она изготовила 2 бутылки с зажигательной смесью, одну из которых успела бросить в здание военкомата, до того как ее скрутили охранники. По счастливой случайности никто не пострадал, и гражданку Иванову суд приговорил к двум годам условно за хулиганство. Сейчас Иванова обжалует этот приговор.

Иванова отказалась освобождать квартиру после того, как поняла, что её обманули мошенники, и обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. В рамках гражданского дела провели психолого-психиатрическую экспертизу, которая показала, что Иванова осознавала последствия своих действий при заключении сделки. На этом основании суд первой инстанции поддержал Цитлидзе и обязал Иванову освободить квартиру. Апелляционный суд, однако, решил, что приговор по уголовному делу, признавший вину мошенников, является преюдицией. Он учёл, что Иванова находилась под их влиянием, и признал сделку недействительной, отказав Цитлидзе в передаче квартиры. Кассационный суд отменил это решение, вернул дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию и указал на допущенные нарушения. И вот 16 декабря Мосгорсуд снова признал сделку недействительной. 
 

Итак, давайте сравним позиции, отраженные в двух судебных актах (Определение Верховного суда по делу Долиной-Лурье и Апелляционное определение Мосгорсуда по делу Цитлидзе-Иванова), принятых в один день по аналогичным делам. 

Общее

1. внешне поведение продавцов выглядело логичным, они последовательно совершали действия, направленные на совершение сделок по продаже своих квартир;
2. суды согласились, что покупатели (Лурье и Цитлидзе) проявили должную осмотрительность, не знали и не могли знать о том, что продавцы находятся под влиянием мошенников и совершают сделку «понарошку»; 
3. продавцы думали, что сотрудничают с правоохранительными органами, что сделки проводятся только для вида и потом будут как-то аннулированы;
4. продавцы оспаривали сделки, утверждая, что действовали под влиянием заблуждения, ссылаясь на статью 178 Гражданского кодекса РФ. 

Отличия

Различная трактовка юридической природы сделки

Немного теории: юридическая наука разделяет волю (внутреннее намерение, решение) и волеизъявление (внешнее выражение воли, имеющее юридическую силу).
 

Мосгорсуд считает, что для совершения сделки должны совпадать воля и волеизъявление. Волеизъявление у Ивановой было, а вот истинной воли не было, так как она думала, что участвует в спецоперации, и сделка — это фикция:

«Под юридической природой сделки также принято понимать единство между волей и волеизъявлением. В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом понуждение к заключению договора не допускается… Понятие добровольности неотъемлемо связано с элементами свободы воли и волеизъявления, отсутствие которых исключает наличие добровольности, являющейся одним из основных принципов гражданского права в области договорных правоотношений. Из этого со всей очевидностью следует, что нарушение принципа добровольности есть ни что иное как нарушение элементарных норм гражданского права, ввиду чего гражданско-правовые сделки без добровольности не могут влечь за собой юридических последствий (п.1 ст.167 ГК РФ)».

Верховный суд же считает, что ключевое решение для признания сделки имеет волеизъявление — как внешнее проявление воли лица:

«...в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия». 

И не случайно

«в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности».

При этом Верховный суд соглашается с тем, что сделка может быть признана недействительной при наличии у стороны существенного заблуждения (п. 1. ст. 178 ГК РФ). А вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. 

 

И далее Верховный суд объясняет, почему заблуждение Долиной не было столь существенным, чтобы были основания для признания сделки недействительной. Разделим эти пояснения на 4 части: 

1. «Заблуждение Долиной Л. А. относительно мотивов (обстоятельств,  характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.
   
   Из доводов искового заявления, представленных в материалы дела протоколов  допроса Долиной Л. А. как потерпевшей по уголовному делу прямо следовало, что истец желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы».
    
2. «Суждение суда о заблуждении Долиной Л.А. относительно природы совершенных ею сделок было сделано без учета особенностей оспариваемого истцом вида сделки — купли-продажи недвижимости, сущность которого и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной».
    
3. «При этом понижение стандарта понимания природы сделки купли-продажи, в том числе С УЧЕТОМ СУБЪЕКТИВНОГО КРИТЕРИЯ, не могло бы являться в рассматриваемом случае разумным. Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами при разрешении спора, ИСТЕЦ ЗАРЕГИСТРИРОВАНА В КАЧЕСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ, на протяжении жизни ей с учетом объективной потребности в юридическом оформлении творческой деятельности, несомненно, приходилось заключать множество договоров и контрактов». 
    
4. «В таких условиях ЛЮБОЕ ЛИЦО, ОБЛАДАЮЩЕЕ СХОДНЫМ С ИСТЦОМ УРОВНЕМ ПОЗНАНИЙ И ОПЫТА, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ОЖИДАЕМУЮ ОТ ДАННОГО УЧАСТНИКА ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта».  

Пункты 1 и 2 пояснения на 100% подходят и для Ивановой. А вот п. 3 и 4 говорят о субъективном критерии, который применим к Долиной, но не факт, что применим к Ивановой. 

 

По сути, Верховный суд говорит, что ЛЮБОЕ ЛИЦО, ОБЛАДАЮЩЕЕ СХОДНЫМ С ДОЛИНОЙ УРОВНЕМ ПОЗНАНИЙ И ОПЫТА, объективно должно осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта.  

И в этом случае, очевидно, заблуждение такого лица не должно являться настолько существенным, чтобы явиться основанием для признания сделки недействительной. 
 

Что делать, если человек не является предпринимателем, юристом или профессиональным участником рынка недвижимости? Неужели, если бы Долина не была индивидуальным предпринимателем, сделку признали бы недействительной? 

Да, конечно, далее Верховный суд много пишет о том, что покупатель не может влезть в голову продавца и для сохранности сделки важно то, что человек делает, а не что думает. 

Но если статус Долиной как индивидуального предпринимателя не имел особого значения для дела, почему этому было уделено столько внимания? 

 

А какое значение для сохранности сделки Цитлидзе-Ивановой может иметь то, что Иванова через 11 дней после подписания договора купли-продажи квартиры изготовила 2 бутылки с зажигательной смесью и хладнокровно, в присутствии двух охранников, бросила их в военкомат? 

Навыки диверсионной деятельности — это плюс для сделки или минус?

 

Будем надеяться, что Обзор судебной практики по таким делам, который Верховный суд обещал выпустить в ближайшее время, даст ответы на эти и другие вопросы. 

 

А пока наблюдаем за тем, что скажет кассационная инстанция по делу Цитлидзе-Ивановой, и ждем мотивированные решения по другим аналогичным делам, принятые после 16.12.2025.

Автор статьи:
Василий Неделько
(Управляющий партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"