В чем кроются риски покупки квартиры, приобретенной предыдущими владельцами с использованием материнского капитала

Схема использования маткапитала

 

Семьи, родившие второго и последующих детей после 2007 года, имеют право на материнский капитал. С 2020 года сертификат выдается также при рождении первенца.

 

Право на получение капитала оформляется сертификатом, который направляет Пенсионный фонд РФ (ПФР). Документ выдается на имя одного из родителей.

 

При покупке жилья материнский капитал может быть потрачен на:

• приобретение недвижимости на вторичном рынке;
• покупку новостройки;
• в качестве первоначального взноса при получении ипотеки;
• для оплаты ранее полученного ипотечного кредита;
• для оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

 

При реализации денежных средств, полученных от государства, супруги обязаны выделить доли детям. Размер долей законом не определен, родителям предоставлена свобода выбора.

 

На практике существуют ситуации, когда квартира, приобретенная на средства МСК, оформляется только на совершеннолетних членов семьи. Такие случаи возможны, когда граждане получают ипотеку и банк выдвигает свои условия: не регистрировать жилье на детей. Наличие несовершеннолетних собственников значительно снижает ликвидность объекта, что невыгодно для банка. 

 

При таких условиях ПФР требует от владельца квартиры нотариальное обязательство, подтверждающее, что при погашении кредита жилье будет переоформлено на всех членов семьи, включая детей.  Срок для совершения данного юридически значимого действия составляет не более 6 месяцев. 

Основные риски

 

Покупатель, оформивший нотариальное обязательство о выделе долей, может не выполнить свои обещания и продать квартиру. Такая ситуация является главным риском при совершении сделок с жильем. Таким образом, собственник квартиры совершает несколько нарушений: 

• официального обязательства;
• Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ; 
• прав несовершеннолетних, закрепленных в Семейном и Гражданском кодексах РФ.

 

Оспорить такую сделку могут: дети, второй супруг, органы опеки, прокуратура, ПФР и т. д.

 

Процедура признания сделки недействительной проходит в судебном порядке. Судья заслушивает объяснения участников по делу, представленные документы и выносит решение, на основании которого строится дальнейшая судьба объекта недвижимости.

Как проверить квартиру?

 

Покупателю следует изучить, каким образом квартира перешла в собственность продавца. Если объект был не приобретен, а подарен или унаследован, то вопрос использования маткапитала снимается.

 

Сведения об основаниях приобретения содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), кроме того, у владельца на руках должны быть правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, уступки, дарения или свидетельство о наследстве). 

 

Следующим этапом будет выяснение количества детей у продавца и дат их рождения. Если собственник имеет ребенка, родившегося после 01.01.2020 или двух детей, младший из которых родился после 01.01.2007, то он имеет право на МСК.

 

Факт использования средств материнского капитала можно выяснить несколькими способами, которые будут зависеть от того, каким образом родитель тратил полученные деньги. Так, гражданин вправе:

1. Купить квартиру на вторичном рынке. Проверить данную информацию можно при изучении договора купли-продажи. Обязательным условием такого соглашения будет упоминание о том, что на приобретение объекта использованы средства МСК.
2. Погасить ипотеку. При такой схеме в договоре купли-продажи будет указано только то, что объект приобретен на заемные средства. Банки зачастую выступают против того, чтобы оформлять ипотечную квартиру сразу на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Такую квартиру будет сложнее продать с торгов, если заемщик перестанет платить кредит. Для подтверждения добросоветности своих намерений перед ПФР, перечисляющим деньги, родитель оформляет нотариальное обязательство о выделе долей после погашения ипотеки. Однако данное обещание может быть не исполнено, что повлечет серьезные юридические последствия как для собственника, так и для дальнейших покупателей. 
   Для проверки данной схемы покупателю следует изучить график погашения ипотеки и обратить внимание на досрочные выплаты крупными суммами. График необходимо запросить у хозяина квартиры.
3. Оплатить пай. Факт выплат подтверждается специальной справкой, выданной ЖСК.
4. Купить квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ). В еще не построенном объекте невозможно выделить доли на членов семьи. Но квартира может быть передана в дальнейшем по договору уступки новому владельцу. Данный факт следует также учитывать при проверке документов по сделке.

 

При этом, если квартира принадлежала нескольким собственникам и переходила от одного владельца к другому, выяснить факт использования материнского капитала каждым хозяином крайне затруднительно. Покупателю рекомендуется получить выписку из ЕГРН о переходе прав и привлечь профессионального юриста для проведения документального расследования.

 

Риски минимальны, если продавец:

• предъявляет справку, что не реализовывал средства МСК;
• выделил доли детям;
• совершает сделку через нотариуса;
• супруг продавца оформил нотариальный отказ от доли.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние или квартира неоднократно переходила от одного владельца к другому, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Для этого оставьте заявку любым удобным способом: звоните, приходите в офис или пишите нам в онлайн-чат.

 

Больше информации о сделках с недвижимостью — на нашей странице Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"