Самые распространенные риски при покупке недвижимости

Утрата права на собственность в будущем

Все риски, связанные с приобретением недвижимости в собственность, можно разделить на несколько групп. К первой группе отнесем риски, связанные с утратой права собственности в будущем, после приобретения объектов недвижимости в собственность. При покупке недвижимости наиболее существенный риск — утратить право собственности на недвижимость после регистрации права. Такой риск может возникнуть при оспаривании сделки, по которой приобретается объект покупателем.

 

Например, если супруг продавца, о котором не было известно при заключении договора купли-продажи, заявит свои требования на квартиру. Или если в отношении продавца будут инициированы процедуры банкротства, и сделка будет оспариваться финансовым управляющим. Или если сам продавец (бывший собственник), или его наследники заявят о недействительности сделки ввиду порока воли продавца (что якобы продавец не отдавал отчет своим действиям при заключении сделки).

Утрата права собственности на недвижимость при оспаривании сделки

Ко второй группе можно отнести риск утраты права собственности на недвижимость, которая может возникнуть при оспаривании сделки, на основании которой ранее была приобретена недвижимость отчуждателем (продавцом). Например, продавец, продал вам квартиру, которую получил по договору дарения. После продажи квартиры даритель или наследники дарителя стали обжаловать ранее заключенный договор дарения.

Ограничения права пользования недвижимостью

Существуют риски ограничения права пользования недвижимостью после оформления права собственности. При данном риске право собственности на недвижимость сохраняется, но возможность использовать недвижимость существенным образом может быть ограничена. Например, вы купили квартиру, а оказалось, что за некими лицами сохраняется право проживания в квартире. Указанные лица проживают в квартире, и у вас нет права на их выселение.

 

Или вы купили земельный участок, а рядом находится линия газопровода, т. е. земельный участок попадает в охранную зону, в силу наличия которой строительство на таком земельном участке не допускается.

 

Или после покупки помещения было обнаружено, что помещение находится в аренде. После регистрации права собственности в силу закона аренда автоматически не прекращается, а продолжает действовать. Таким образом, вам придется держать арендатора на условиях, согласованных в договоре аренды, пока договор не прекратится.

 

Риски несения дополнительных расходов на недвижимость, которые не были запланированы при ее приобретении

Это риски, когда после покупки недвижимости вам придется нести дополнительные незапланированные расходы, чтобы использовать недвижимость по назначению. Например, при покупке квартиры вы не знали, что есть несогласованная перепланировка и после совершения сделки вам за свой счет придется ее «узаконивать».

 

Или после покупки земельного участка вы узнали, что дорога, используемая в качестве проезда к участку, находится в частной собственности и за проезд нужно будет платить.

Риски приостановления государственной регистрации права собственности или отказ в регистрации права

Основанием для приостановления регистрации права собственности могут быть противоречивые сведения, содержащиеся в документах. Так, если в договоре приватизации была указана одна площадь квартиры, а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) другая, вы рискуете тем, что регистрация будет приостановлена.

 

Или если в ЕГРН имеются непогашенные сведения о ранее наложенных арестах на недвижимость, регистрация сделки с недвижимостью также будет приостановлена.

 

Информация в Росреестре о несогласованных перепланировках также является основанием для приостановления регистрации сделки. Как правило, указанные риски являются устранимыми и не столь существенными, как указанные выше. Но тем не менее также создают определенные неудобства при проведении сделки.

Зачем нужна дополнительная экспертиза

Законодательством предусмотрен особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество: права на недвижимое имущество подлежат регистрации в Росреестре (из этого правила есть исключения, например, договор аренды, заключенный на срок менее 11 месяцев, не регистрируется).

 

На сегодняшний день ЕГРН является основным официальным источником, содержащим информацию относительно объектов недвижимого имущества, прошедшего кадастровый учет и регистрацию прав. Ключевое назначение ЕГРН заключается в официальном подтверждении легальности прав на недвижимое имущество — принцип достоверности содержащихся в ЕГРН сведений.

 

Между тем законодательство не исключает возможности оспаривания прав на недвижимое имущество даже при наличии соответствующей регистрации в ЕГРН (ч.6 ст. 8.1 ГК РФ). Как показывает судебная практика, при проверке прав на недвижимое имущество с целью исключения последующего оспаривания права приобретателя недопустим формальный подход к документам, подтверждающим права собственника.

 

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

 

Таким образом, наличие записи в ЕГРН о правах отчуждателя на недвижимое имущество (подтвержденное актуальной Выпиской из ЕГРН) не гарантирует приобретателю, что в дальнейшем его права на недвижимость не будут оспорены в суде.

Как исключить риск утраты права собственности на недвижимость

Чтобы исключить риск утраты права собственности на недвижимость, важно:

• провести проверку наличия в ЕГРН сведений о правах продавца;

• соотнести сведения ЕГРН с правоустанавливающими документами;

• провести правовую экспертизу всех сделок, которые ранее осуществлялись с недвижимостью, на предмет риска их оспаривания;

• понять, исполнены они или нет;

• если правоустанавливающие документы оформлялись у нотариуса, проверить статус нотариуса;

• по возможности проверить документы на предмет подлинности;

• оценить количество и предмет сделок, которые заключались с недвижимостью (частая смена собственника вызывает недоверие);

• обратить внимание на стоимость, по которой ранее недвижимость продавалась;

• проверить документы по оплате недвижимости и передачи недвижимости приобретателю;

• проверить, имеются ли ограничения, обременения в отношении недвижимости;

• были ли ранее установлены ограничения, обременения в отношении недвижимости, если были, то выяснить, по какой причине они были наложены;

• прекращены ли данные ограничения, обременения на настоящий момент;

• проверить семейное положение отчуждателя; если имеется брачный договор, то необходимо проверить, не оспаривается ли он, имеются ли потенциальные риски по признанию брачного договора недействительным;

• проверить отчуждателя недвижимости и его супруга (супругу) на: участие в судебных спорах и процедурах банкротства; 

• наличие исполнительных производств;

• наличие поданных заявлений о банкротстве;

• какой-либо другой негативной информации в сети Интернет;

• при проверке жилой недвижимости: проверить наличие зарегистрированных лиц по месту жительства или пребывания по адресу недвижимости;

• выяснить, имеются ли лица, за которыми сохраняется право проживания после совершения сделки;

• особое внимание уделить зарегистрированным несовершеннолетним лицам – убедиться, что до совершения сделки такие лица сняты с регистрационного учета и зарегистрированы, но новому месту жительства;

• проверить наличие несогласованных перепланировок / переустройств в недвижимости;

• соответствие конфигурации и других характеристик недвижимости сведениям, содержащимся в ЕГРН;

• проверить наличие / отсутствие задолженностей по коммунальным и эксплуатационным услугам;

• провести иные проверки с учетом представленных правоустанавливающих документов и особенностей конкретной недвижимости.

Стоит обратить внимание, что статус добросовестного приобретателя очень важен при приобретении недвижимости в собственность. Так, добросовестный приобретатель получает следующие преференции:

• невозможность истребования вещи, приобретенной покупателем по возмездной сделке,  по иску собственника, который выразил волю на ее отчуждение;

• невозможность предъявления собственником требований о возмещении доходов, которые добросовестный приобретатель извлек или должен был извлечь за все время владения до того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ч. 1 ст. 303 ГК РФ);

• компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения (ст. 68.1. Закона о государственной регистрации недвижимости);

• предоставление добросовестному владельцу права оставить за собой произведенные им отделимые улучшения либо права требовать возмещения произведенных на улучшение затрат (ч. 3 ст. 303 ГК РФ); 

• прекращение залога в случаях, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

 

Возникновение оснований для освобождения имущества от ареста

• Как показывает судебная практика, невозможно истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если приобретатель удостоверился в личности продавца (полномочиях его представителя); 

• соотнес сведения о личности продавца с содержащейся в ЕГРН информацией о собственнике объекта недвижимости; 

• убедился, что право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке; ограничений в виде запретов на совершение сделки не имелось; 

• не установлено родственных или иных связей между сторонами спорной сделки; 

• факт оплаты и передачи имущества подтвержден соответствующими первичными документами; 

• отсутствует несоответствие цены продаваемого имущества рыночным ценам. 

Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.

 

В то же время суды ссылаются на отсутствие добросовестности, если не приняты разумные меры, которые покупатель должен был предпринять, приобретая имущество от неправомочного отчуждателя: так, приобретатель должен обращать внимание на наличие чужих вещей в помещении, регистрацию в нем иных лиц, кроме продавца, краткосрочность периода нахождения спорного имущества в собственности продавца, правомерность приватизации.

 

Для исключения или минимизации риска оспаривания прав приобретателя в будущем и, как следствие, утраты права собственности, необходима правовая проверка документов, подтверждающих права отчуждателя на недвижимость, которая не ограничивается формальным подходом к документам. 

 

Таким образом, можно выделить следующие основные цели правовой проверки недвижимости:

• устранение или минимизация рисков утраты прав на недвижимость после оформления права собственности;

• устранение или минимизация рисков ограничения права пользования недвижимостью после оформления права собственности;

• устранение или минимизация рисков приостановления государственной регистрации права собственности или отказа в регистрации права;

• рекомендации по проведению сделки на безопасных условиях;

• обеспечение доказательств добросовестности приобретателя. 

Что получает клиент после выполнения юридической проверки недвижимости? Какие гарантии?

При грамотной юридической проверке недвижимости приобретатель будет защищен от покупки недвижимости с рисками ее последующей утраты и/или с рисками, связанными с ограничениями в использовании недвижимости. 

 

Помимо прочего, юридическая проверка позволит приобретателю доказать свою добросовестность и, как следствие, также исключить изъятие недвижимости, даже если в последующем будут основания для оспаривания сделки (например, при банкротстве бывших собственников недвижимости).

 

Кроме того, по результатам проверки покупателю предоставляются рекомендации, какие документы дополнительно получить от отчуждателя или какие пункты включить в текст договора (например, дополнительные заверения продавца) или какие действия выполнить (например, провести медицинское освидетельствование продавца перед сделкой), чтобы минимизировать или исключить вышеперечисленные риски.

 

Более того, юридической компанией могут быть предоставлены дополнительные гарантии: например, нашей юридической компанией «Неделько и партнеры» предоставляется гарантия на сделку 10 лет. 

 

По сути, это гарантийное обслуживание, в течение которого наша компания «Неделько и партнеры» в Москве берет на себя обязательства решать все спорные ситуации с недвижимостью, которую приобрел наш клиент, бесплатно. Данная гарантия действует при определенных условиях. 

 

Какие документы требуются от клиента для юридической проверки недвижимости? 

Существует общий список документов, который требуется для проверки любой недвижимости:

• Документы-основания приобретения права собственности продавцом и документы, подтверждающие исполнение сделки.

• Документы-основания приобретения права собственности на бывшего собственника.

• Свидетельство о государственной регистрации права или Выписка из ЕГРН.

• Документы жилищного учета (в отношении жилой недвижимости).

• Документы об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам.

• Поэтажный план и экспликация.

• Паспорт и СНИЛС собственника.

• Согласие супруга собственника на отчуждение недвижимости (если недвижимость приобретена в браке и отсутствует брачный договор).

• Врачебные свидетельства (справки) из психоневрологического и наркологического диспансера в отношении собственника, выданные по результатам медицинского освидетельствования. 

При этом в каждом конкретном случае данный список уточняется.

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"