Преимущественное право покупки доли в квартире

Что такое доля в квартире?

Когда у квартиры несколько собственников и доля каждого собственника определена, то такая собственность называется долевой. Доля в квартире — это часть права собственности проживающего в ней лица на квартиру, выраженная в виде правильной дроби. Например, человеку может принадлежать 1/2, 1/3 или 1/5 квартиры. При этом доля означает не какое-то конкретное помещение — комнату или коридор, а именно юридическую долю в праве на весь объект недвижимости целиком.

 

Таким образом, квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).

 

Важно понимать, что доля не привязана к конкретной комнате. Даже если у квартиры две комнаты, а у собственника 1/2 доли в квартире, это не означает автоматически право на одну определённую комнату.

 

Из-за этого на практике часто возникает разрыв между «данными на бумаге» и фактическим проживанием: доля есть, а понятного порядка, кто где живёт и чем пользуется — нет.

 

Так как все владельцы имеют права на квартиру пропорционально своим долям, то порядок владения и пользования такой квартирой в реальности обычно приходится дополнительно согласовывать между всеми собственниками.

 

При этом собственники могут определить, кто и какой частью квартиры пользуется, а при отсутствии такого соглашения и при отсутствии разногласий — вправе совместно пользоваться всей квартирой. 

 

В случае возникновения между собственниками спора о порядке использования долей в принадлежащей им квартире порядок пользования может быть определён через суд. Любой из участников долевой собственности вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, если сособственники не смогли достичь между собой соглашения (ст. 247 ГК РФ).

Как возникает доля в квартире?

Лицензия на изображения приобретена на сайте freepik.com

 

Долевая собственность возникает по различным основаниям: 

• если при покупке жилья на нескольких лиц сразу определяется доля каждого покупателя в приобретаемой квартире (к примеру, приобретение жилья родителями и совершеннолетними детьми или при приобретении квартиры с использованием материнского капитала);

• приобретение жилья в процессе приватизации — долями наделяются все участники, указанные в заявлении о приватизации жилья;

• при наследовании квартиры;

• при разделе имущества супругов, которые владели квартирой на праве общей совместной собственности;

• при дарении доли в квартире.

Какие права дает доля?

Доля предоставляет собственнику право участвовать при разрешении вопросов о порядке содержания квартиры или определении ее правовой судьбы. Это касается, например, решения вопросов о проведении ремонта или переустройства помещений,  сдачи квартиры в аренду или продажи всей квартиры, проведения иных юридически значимых действий с жильём или распределением расходов по его содержанию. Обычно такие вопросы требуют согласия всех собственников.

 

Поэтому долевая собственность влечет специфические негативные последствия для собственников в ситуации, когда между жильцами нет доверия или они по-разному видят будущее квартиры.

Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Лицензия на изображения приобретена на сайте freepik.com

 

Преимущественное право покупки доли в квартире принадлежит другим собственникам этой же квартиры, то есть тем, кто уже является участником долевой собственности. Это означает, что, когда один из сособственников решает продать свою долю «постороннему лицу», остальные сособственники имеют приоритет: они вправе выкупить долю по той же цене и на тех же условиях, которые предлагаются третьему покупателю.

 

Преимущественное право возникает именно при продаже доли третьему лицу: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях» (ст. 250 ГК РФ).

 

Таким образом, если доля продаётся не «постороннему покупателю», а другому сособственнику этой квартиры, преимущественное право у остальных собственников не возникает, и в данном случае продавец самостоятельно решает, кому из других сособственников квартиры и по какой цене он продаст свою долю.

 

Преимущественное право принадлежит конкретным сособственникам и привязано к их статусу владельцев долей. То есть им обладают не зарегистрированные жильцы, проживающие в квартире, не наниматели и не родственники продавца, а только те лица, которые являются собственниками доли, право которых зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости.

 

Уступить преимущественное право покупки доли кому-то другому нельзя — оно является «исключительным» правом сосособственника и не может быть передано третьим лицам (ст. 250 ГК РФ)

 

Процедура продажи доли в квартире регламентирована Гражданским кодексом Российской Федерации. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.

 

Остальным участникам долевой собственности предоставляется один месяц с момента извещения для приобретения. После истечения указанного срока продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

 

Если долю продали третьему лицу с нарушением преимущественного права, закон предоставляет долевому сособственнику право в течение трёх месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 

При этом лицо, обращающееся в суд, должно соблюсти сроки подачи заявления и правильно подготовить соответствующее заявление, с приложением всех необходимых документов, подтверждающих как факт нарушения преимущественного права на покупку доли в недвижимости, так и право заявителя на преимущественное приобретение доли.

 

Специалисты юридической компании «Неделько и партнеры» всегда готовы прийти вам на помощь и предоставить консультацию по вопросам, связанным с преимущественным правом на приобретение доли в квартире, подготовить заявление в суд и профессионально представить ваши интересы при рассмотрении спора в судебной инстанции. Обращайтесь!

 

автор статьи:
Старший юрист
ЮК «Неделько и партнеры»
Сичинский Александр