Порядок снятия обременения с квартиры

Обременение, образно говоря, является неотъемлемой частью квартиры, и в случае, если до сделки оно не будет прекращено, то, в зависимости от вида обременения, оно либо сохранится для нового собственника, либо вовсе не позволит осуществить регистрацию перехода права собственности.

 

По этой причине вопрос о наличии или отсутствии обременений является одним из наиболее важных моментов, которые необходимо выяснить покупателю перед приобретением квартиры.

 

Обременения можно условно разделить на две большие группы:

1) регистрируемые, т.е. подлежащие обязательной регистрации в Росреестре;

2) нерегистрируемые.

Что относится к регистрируемым обременениям 

• Залог (ипотека) в силу закона (квартира находится в залоге у продавца до момента полной оплаты её стоимости покупателем);
• залог (ипотека), обеспечивающий возврат долга по договору займа или кредитному договору;
• арест, наложенный судом (например, если у собственника есть непогашенные долги перед кредитором);
• запрет на регистрационные действия (например, если права на квартиру оспариваются в судебном порядке);
• договор долгосрочной аренды (коммерческого найма) квартиры, заключённый на срок один год и более, а также договор долгосрочного безвозмездного пользования;
• обременение в виде обязательства по выплате ренты в связи с заключённым договором пожизненного содержания с иждивением;
• договор доверительного управления (например, когда орган опеки и попечительства назначает специальное лицо (управляющего) для управления недвижимым имуществом лица, признанного недееспособным).

Что относится к обременениям, не подлежащим регистрации в Росреестре

• Право пользования квартирой — в отношении лиц, состоящих в квартире на регистрационном учёте;
• договор аренды (коммерческого найма) квартиры, заключённый на срок менее одного года;
• право преимущественной покупки квартиры (если доля в квартире продаётся постороннему лицу без согласия собственников остальных долей);
• право супруга на общее имущество (если квартира зарегистрирована на имя только одного из супругов);
• право наследника, не реализовавшего своё право на квартиру (когда квартира уже оформлена на другого наследника, вступившего в права наследства);
• договоры, предоставляющие право пользования квартирой, заключенные на неопределенный срок.

Подробнее о регистрируемых обременениях

Остановимся более подробно на регистрируемых обременениях. Так как по закону такие обременения подлежат регистрации, то и их прекращение тоже необходимо зарегистрировать в Росреестре. Рассмотрим порядок снятия наиболее распространённых обременений квартиры.

Ипотека в пользу банка

Самый безопасный способ проведения сделки в данном случае – получить от продавца документальное подтверждение, что перед заключением договора купли-продажи он полностью погасил кредит и подал заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке.

 

Такими документами будут являться:

• справка из банка о полном погашении кредита;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении квартиры, содержащая отметку об отсутствии зарегистрированных обременений;
• закладная с отметкой Росреестра о прекращении ипотеки (если закладная была предусмотрена договором об ипотеке).

 

Сложнее, когда ипотечный кредит продавец будет частично погашать за счёт денег покупателя. В данной ситуации рекомендуется придерживаться следующего порядка действий, который необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи:

• первый платёж (равный сумме долга продавца перед банком) будет перечислен в счёт погашения долга продавца по кредитному договору при условии регистрации права собственности с ипотекой на покупателя. После этого продавец должен обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении обременения;
• второй платёж будет перечислен продавцу при условии регистрации права собственности покупателя на квартиру без ипотеки. Расчёты по второму платежу можно осуществлять через аккредитив или банковскую ячейку, в этом случае необходимо предусмотреть условие, что деньги будут перечислены продавцу (либо продавцу будет предоставлен доступ к банковской ячейке) только при предоставлении в банк выписки из ЕГРН в отношении квартиры, в которой в качестве правообладателя будет указан покупатель и будут отсутствовать сведения о зарегистрированных обременениях.

 

При прекращении ипотеки, установленной в пользу банка, есть ещё один важный момент, который нужно учесть покупателю. Если ипотечный кредит погашался за счёт средств материнского капитала, то после погашения кредита и снятия обременения у продавца возникает обязанность выделить доли в квартире своим несовершеннолетним детям. 

 

Если же квартира будет продаваться без выделения долей, то существует риск оспаривания сделки органами опеки и попечительства. Поэтому, даже если обременение с квартиры будет снято, покупателю следует дополнительно запросить у продавца документы, подтверждающие, что при гашении кредита им не использовались средства материнского капитала. 

 

Такими документами могут быть:

• справка из пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала или об отсутствии сведений о выдаче сертификата на материнский капитал;
• выписка по счёту, из которой будет видно, какими суммами погашался кредит;
• справка из банка о том, что на оплату денежных сумм по кредитному договору не использовались средства материнского капитала.

Залог на основании договора купли-продажи или договора ипотеки

 

Снятие залога, возникшего в силу договора купли-продажи или договора ипотеки, обеспечивающего обязательство (например, заём), производится на основании совместного заявления сторон договора (продавца и покупателя; залогодателя и залогодержателя). 

 

При этом покупателю важно убедиться не только в прекращении такого залога, но и в том, что обязательство, обеспеченное залогом, действительно исполнено, и запросить у продавца документы, подтверждающие оплату по договору купли-продажи или возврат долга по займу: 

• расписки в получении денег;
• платёжные поручения; 
• чеки;
• передаточный акт.

Арест и запрет на регистрационные действия

Прекращение таких обременений, как арест и запрет на регистрационные действия, осуществляется тем же органом, который установил такое ограничение. Это может быть суд или служба судебных приставов.

Порядок снятия данных обременений зависит от причин, послуживших основанием для их применения. Как правило, это связано с наличием у продавца задолженности, взысканной судом в пользу кредитора (например, по договору займа).

Порядок снятия ареста и/или запрета на регистрационные действия в судебном порядке:

• если основания для указанных обременений отпали (например, во исполнение решения суда был полностью погашен долг кредитору), собственник квартиры должен обратиться в суд, наложивший обременение, с заявлением об отмене обеспечительных мер. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие исполнение решения суда;
• вопрос об отмене обеспечительных мер разрешается в судебном заседании. При этом неявка в заседание лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения данного вопроса;
• по результатам рассмотрения заявления суд выносит определение о прекращении обеспечительных мер или об отказе в удовлетворении заявления. Такое определение может быть обжаловано.
• закон содержит указание на обязанность суда незамедлительно извещать Росреестр о прекращении обременений, но на практике это может занять достаточно длительное время. Поэтому в целях более оперативного снятия обременений собственнику квартиры рекомендуется самостоятельно предъявить заверенную судом копию определения в территориальное управление Росреестра. Это можно сделать только после вступления определения суда о в законную силу (необходимо, чтобы суд проставил на определении соответствующую отметку о вступлении в силу).

 

Порядок снятия ареста и/или запрета на регистрационные действия в службе судебных приставов:

• собственнику квартиры следует обратиться в отдел службы судебных приставов, который вынес постановление об аресте и/или запрете, и представить документы об оплате долга или иные доказательства, подтверждающие, что основания для наложенных ограничений отпали;
• судебный пристав-исполнитель выносит постановление об отмене обеспечительных мер и направляет копию в Росреестр. Как и в случае с судебным порядком прекращения обременений, собственнику рекомендуется получить постановление судебного пристава и самостоятельно предъявить его в территориальное управление Росреестра.   

 

Росреестр обязан снять обременение в течение трёх рабочих дней с момента поступления соответствующего судебного акта или постановления судебного пристава-исполнителя.

Долгосрочная аренда (коммерческий наём)

 

В случае, если квартира обременена долгосрочной арендой, зарегистрированной в Росреестре, важно помнить, что если такое обременение не снять до сделки, то при покупке квартиры обременение сохранится. Поэтому перед заключением договора купли-продажи продавцу необходимо не только расторгнуть договор аренды с нанимателем, но и зарегистрировать в Росреестре прекращение аренды. 

 

Для этого продавец и наниматель должны подписать соглашение о расторжении договора аренды (коммерческого найма), акт приёма-передачи (возврата) квартиры и представить указанные документы в Росреестр. При этом для снятия обременения достаточно, чтобы с данными документами обратился кто-то один из участников договора аренды — либо собственник (наймодатель), либо наниматель. Госпошлина за прекращение обременения в виде аренды не взимается.

 

В настоящем обзоре приведены наиболее часто встречающиеся обременения и описаны способы прекращения действия имеющихся обременений. При этом обращаем внимание, что в каждом конкретном случае решать вопросы о способах прекращения обременений, оформлении документов и тем более о влиянии обременений на сделку необходимо индивидуально в зависимости от специфики ситуации.

 

P.S. Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки купли / продажи недвижимости, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили, — воспользуйтесь нашими услугами по юридическому сопровождению сделок с квартирами.

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"