Покупка комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира («коммуналка») — квартира, состоящая из нескольких жилых комнат, принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров или иных сделок, совместно использующим места общего пользования квартиры (кухня, коридор, санузел и т.д.).

Подводные камни

Покупка комнаты в коммуналке имеет ряд определённых нюансов и отличается от сделки купли-продажи отдельной квартиры. Рассмотрим особенности приобретения комнаты, которые следует учесть покупателю.

 

Прежде всего необходимо установить, кто является собственником комнаты. Сделать это можно путём получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если в выписке будет указано, что комната находится в муниципальной собственности (города, района), то приобрести такую комнату не получится. 

 

Если право собственности на комнату зарегистрировано до 31 января 1998 года, то подтверждением права собственности будет выписка (справка) о зарегистрированных правах, которую можно получить в многофункциональном центре «Мои документы». В этом случае продавцу необходимо сначала зарегистрировать ранее возникшее право на комнату в ЕГРН и только после этого действия проводить сделку. Регистрировать ранее возникшее право продавца одновременно с куплей / продажей комнаты не рекомендуется во избежание возможного приостановления регистрации.

 

Далее — важно, чтобы со стороны продавца было соблюдено правило преимущественного права покупки. Данное требование прямо предусмотрено законом (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Оно означает, что соседи (собственники других комнат) имеют первоочередное перед посторонним покупателем право выкупить комнату по цене, за которую она продаётся.

 

Для получения информации о том, кто является владельцем других комнат, необходимо заказать выписку из ЕГРН. 

 

О намерении продать комнату продавец обязан в письменной форме известить всех других собственников в коммунальной квартире с указанием цены сделки.


Сделать это можно тремя способами

1. Вручить извещение владельцам другим комнат лично под расписку (в этом случае один экземпляр извещения передаётся владельцу, на втором экземпляре он расписывается в получении и указывает дату вручения).

 

2. Направить извещение почтой с описью вложения. Письмо направляется по адресу регистрации собственника комнаты, а если установить адрес не представляется возможным, то допускается отправка уведомления по месту нахождения принадлежащей ему комнаты.

 

3. Составить и отправить извещение через нотариуса. Этот способ считается наиболее надёжным.

 

Если собственником комнаты является муниципалитет, то извещение направляется в соответствующий орган исполнительной власти (в Москве это Департамент городского имущества).


Срок ответа на извещение составляет 30 дней. В данном случае возможны следующие варианты получения ответа:

  • извещаемый собственник может отказаться от преимущественного права покупки. Такой отказ должен быть удостоверен нотариально. Это наиболее оптимальный и безопасный вариант для покупателя, так как отказ будет считаться бесспорным подтверждением того, что владелец комнаты выразил своё волеизъявление на отказ от преимущественного права покупки. Кроме того, при получении отказа можно не дожидаться истечения 30-дневного срока и сразу выходить на сделку;
  • собственник может выразить согласие на приобретение комнаты. В этом случае он будет выступать покупателем по сделке;
  • в случае, если в течение месяца никто из извещённых собственников не изъявит желание купить комнату по назначенной цене, то её можно продать любому другому лицу.

Следует иметь в виду, что если другие собственники откажутся от покупки комнаты, то продать её третьему лицу можно только по стоимости не ниже той, которая была указана в извещении. В противном случае сделка купли-продажи может быть оспорена по иску других собственников.

 

Если же комната вообще будет продана без соблюдения требования о преимущественном праве покупки, то собственники других комнат вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Возможные сложности при преимущественном праве покупки комнаты

В реестре недвижимости могут отсутствовать сведения о собственнике соседней комнаты

 

В реестре недвижимости могут отсутствовать сведения о собственнике соседней комнаты, если его право было зарегистрировано до 31 января 1998 г., т.е. до введения в действие Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). При этом сведения о зарегистрированных до 31 января 1998 г. правах не являются общедоступными и могут предоставляться только по запросу правообладателя или лица, действующего по доверенности. 

 

Сложности, связанные с установлением принадлежности комнаты определённому лицу, могут возникнуть, когда местонахождение собственника неизвестно или, например, когда предполагаемый владелец уклоняется от предоставления правоустанавливающих документов.

Если один из владельцев комнаты умер

Может возникнуть ситуация, когда один из владельцев комнаты умер, а в права наследования никто не вступил, либо не зарегистрировал за собой право собственности. В этом случае будет невозможно представить в Росреестр документ об уведомлении собственника и придётся разыскивать наследников умершего.

Если комната принадлежит несовершеннолетнему

Если комната принадлежит несовершеннолетнему, то отказ от преимущественного права покупки необходимо согласовать с органом опеки и попечительства. Это может существенно усложнить и затянуть процесс продажи комнаты — в частности, по причине того, что законный представитель несовершеннолетнего в силу своей незаинтересованности может попросту уклониться от обращения в орган опеки.

Если вам предлагают купить комнату, оформленную в виде доли в общей долевой собственности

На практике встречаются случаи, когда комнаты в коммунальной квартире передаются в собственность граждан не в виде помещений как отдельных объектов недвижимости, а в виде доли в общей долевой собственности. 

 

Иными словами, юридически существует только единая квартира, оформленная в долях, а за каждым владельцем закрепляется та или иная комната, соответствующая определённое доле. Следовательно, и в последующих сделках объектом купли-продажи будет выступать не комната, а доля.

 

В этом случае, кроме правила о преимущественном праве покупки, сторонам сделки необходимо будет соблюсти требование об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи. Нотариальное удостоверение не потребуется только в том случае, если все собственники «коммуналки» решат продать свои доли постороннему покупателю.

 

Покупка доли в квартире, фактически являющейся коммунальной, ограничивает собственника в распоряжении этой «комнатой-долей», поскольку распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, если покупатель видит, что по документам ему продают не комнату, а долю, то от такой сделки лучше отказаться.

Роман Елисеев

04.02.2021