От чего зависит кадастровая стоимость квартиры

Задайте вопрос юристу

Кадастровая стоимость квартиры влияет прежде всего на сумму налога, которую необходимо заплатить при совершении сделок с квартирой: чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог.

Так, например, если в договоре купли-продажи квартиры стороны согласовали цену квартиры, которая меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для целей НДФЛ будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

 

В случае получения квартиры в дар от лица, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником, необходимо заплатить НДФЛ, для расчета которого также используется кадастровая стоимость квартиры. Кроме того, налог на имущество физических лиц (квартиру) тоже рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры.

 

Что же такое кадастровая стоимость и от чего она зависит?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.

 

Где найти эту информацию?

Информацию о кадастровой стоимости можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Также узнать кадастровую стоимость квартиры можно на официальном сайте Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»).

 

Государственная кадастровая оценка проводится специально созданными для этой цели бюджетными учреждениями (как правило, они называются «Центр кадастровой оценки»). К числу принципов проведения государственной кадастровой оценки относятся экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. 

 

Иными словами, кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости объекта. Однако при определении кадастровой стоимости индивидуальные особенности квартиры в расчет не берутся. Например, не учитывается стоимость проведенного в квартире ремонта, не учитывается нахождение квартиры в залоге у банка и некоторые другие моменты. 

 

При определении кадастровой стоимости квартир используются методы массовой оценки. Чаще всего используются для этой цели сравнительный и затратный подходы. Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

 

На кадастровую стоимость могут влиять местоположение многоквартирного дома, год его постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, нахождение его в ветхом или аварийном состоянии, нахождение его в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы. 

 

Что делать, если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной?

 

Определенная в установленном порядке кадастровая стоимость квартиры может оказаться в некоторых случаях выше рыночной. Закон предусматривает ряд механизмов, которые призваны защитить интересы собственников.

 

Снижение кадастровой стоимости квартиры

Например, кадастровая стоимость подлежит снижению в случае изменения величины индекса рынка недвижимости в сторону уменьшения более чем на 30 процентов. Индексы рынка недвижимости рассчитываются в каждом субъекте Российской Федерации отдельно. Изменения в ЕГРН вносятся в этом случае без каких-либо заявлений со стороны собственника.

 

Исправление ошибок

Также предусмотрено право собственника на подачу заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (как технических, так и вызванных несоблюдением установленных требований при проведении государственной кадастровой оценки). Такое заявление подается в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.

 

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Кроме того, до 01.01.2023 собственник может оспорить кадастровую стоимость в специально созданной комиссии или в суде. Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в судебном порядке происходит крайне редко. Дело в том, что расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и на оплату услуг юриста, скорее всего, превысят экономию от снижения налоговой нагрузки. 

 

Установление кадастровой стоимости

Закон предусматривает, что с 01.01.2023 собственник сможет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. К такому заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости. В настоящее время возможность обращения с таким заявлением имеется не во всех субъектах Российской Федерации.

 

Артур Пронин

23.04.2021

Похожие статьи