Общая долевая и совместная собственность — что это

Общая собственность бывает двух видов:

• Совместная — без определения долей (чаще всего между супругами);
• Долевая — с чётким указанием, кому какая часть принадлежит.

Каждый участник общей собственности имеет право на участие в управлении, обязанность по содержанию имущества и может защищать свои интересы в суде.

 

Очень часто люди путают общую долевую и совместную собственность. Юридическая разница между ними заключается в том, что в общей долевой собственности определены доли сособственника, а в совместной собственности доли юридически не закреплены за каждым сособственником.

 

В этой статье мы разберём, что это такое, какие нюансы нужно учитывать, и как действовать в случае разногласий между сособственниками.

Что такое общая долевая собственность

Общая долевая собственность — это общая собственность с определением доли каждого собственника. На доли делится не сама вещь, а право собственности на неё. Право собственности каждого участника общей долевой собственности охватывает всю вещь, а не какую-либо её часть. Это определение закреплено в статьях 244–247 Гражданского кодекса РФ.

 

В отличие от совместной собственности (которая предполагается без выделения долей, например, между супругами), при долевой каждый собственник обладает чётко определённой частью имущества — она может выражаться в виде дроби (например, ½, ⅓, ¼ и т.д.) или в процентах. Важно понимать, что эти доли обозначают права на объект в целом, а не на конкретную часть квартиры или здания. Например, если три человека владеют квартирой в равных долях, это не значит, что у каждого есть «своя» комната. Все имеют равные права на всю квартиру, пока не оформлено соглашение о порядке пользования.

 

Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону), либо соглашением участников общей долевой собственности (например, договор простого товарищества). Если размер долей не может быть определён на основании закона и не установлен соглашением её участников, доли признаются равными.

 

Вне зависимости от размера доли каждый сособственник может владеть, пользоваться и распоряжаться вещью вместе с другими сособственниками по их соглашению. Кроме того, он может распорядиться своей долей — например, продать её. 

 

Понимание принципов, прав и обязанностей, связанных с долевой собственностью, помогает избежать споров, грамотно оформить сделки и защитить свои интересы. 

Общая долевая собственность в недвижимости

На практике подавляющее большинство случаев общей долевой собственности связано именно с недвижимостью. Это объясняется высокой стоимостью объектов и множеством правовых оснований, по которым собственность может принадлежать нескольким лицам одновременно. Рассмотрим подробнее основные формы, в которых встречается долевая собственность в этой сфере.

 

Квартиры

Долевая собственность на квартиры — одна из самых частых ситуаций в юридической практике. Причины её возникновения могут быть разными:

• квартира унаследована несколькими детьми или другими родственниками;
• она приватизирована на нескольких членов семьи;
• жильё было куплено совместно, но без образования семьи.

В таком случае каждый собственник имеет юридически оформленную долю (например, ½, ⅓, ¼) и одинаковые права на пользование всей квартирой. Однако это может создавать трудности: фактически разделить квартиру на изолированные части, пригодные для отдельного проживания, часто невозможно.

 

Если жильцы не могут договориться, как пользоваться помещением, или один из них хочет продать свою долю, возникают конфликты. В такой ситуации особенно важно заключить соглашение о порядке пользования, а при невозможности — обратиться в суд за установлением правил или даже за принудительным выкупом доли.

 

Жилые дома и земельные участки

В частном секторе, на дачах и в сельской местности часто встречается долевая собственность на дома и землю. Причины аналогичны: наследование, совместная покупка, участие в долевой застройке, выделение земельных паёв после распада колхозов.

 

В отличие от квартир, такие объекты чаще поддаются фактическому разделу. Например, при наличии достаточной площади можно провести межевание участка и выделить каждому участнику отдельный кусок земли. То же самое касается частного дома, если он имеет две половины с отдельными входами.

 

Однако и здесь есть нюансы:

• нужно согласовать границы и доступ к коммуникациям;
• требуется разрешение на раздел, если объект зарегистрирован как единый;
• в некоторых случаях необходимо пройти процедуру согласования в муниципалитете.

После такого раздела каждый из бывших совладельцев может оформить собственность на себя и распоряжаться ей самостоятельно.

Возникновение общей долевой собственности

Общая долевая собственность возникает тогда, когда один объект имущества принадлежит сразу нескольким лицам с юридически определёнными долями. Такие доли могут быть равными или неравными — всё зависит от обстоятельств и оснований возникновения права. Ниже рассмотрим основные ситуации, при которых образуется общая долевая собственность.

 

Покупка имущества в складчину

Наиболее распространённая ситуация — приобретение квартиры, дома или автомобиля несколькими людьми совместно. Например, двое друзей или родственников решают купить дачу и делят расходы пополам. При регистрации права собственности в Росреестре каждому будет присвоена доля, соответствующая размеру его вклада: по ½, ⅓, ¼ и т.д.

 

Иногда доли устанавливаются не по фактическому внесённому взносу, а по соглашению между сторонами. Это важно зафиксировать в договоре купли-продажи и правоустанавливающих документах. В противном случае будут считаться равными по умолчанию.

 

Наследование по закону или завещанию

Если один человек умирает и оставляет имущество нескольким наследникам (например, детям), оно автоматически становится их совместной долевой собственностью. Закон не устанавливает, кому достанется какая именно часть квартиры или дома — он определяет только доли в праве. До тех пор, пока не будет проведён раздел имущества или не достигнуто соглашение, наследники владеют им на равных или в установленных долях.

 

Даже при наличии завещания, в котором имущество передаётся сразу нескольким людям, оно также оформляется в долевую собственность.

 

Приватизация жилья

В 1990–2010-х годах многие квартиры переходили в собственность жильцов по программе приватизации. Если в приватизации участвовали несколько членов семьи, каждый получал долю. Причём даже несовершеннолетние дети становились собственниками. Такая долевая собственность сохраняется, пока не будет произведён раздел или отчуждение долей.

 

Это до сих пор остаётся одной из самых частых причин возникновения долевой собственности в жилом фонде — особенно в старых многоквартирных домах.

 

Судебное решение

Бывает, что споры о праве на имущество между родственниками, супругами или бывшими сожителями решаются через суд. Например, при разводе суд может признать за каждым супругом определённую долю в квартире. Аналогично, если родители дарят квартиру детям, но впоследствии между ними возникают конфликты, суд может установить долевую собственность, определив, кто на что имеет право.

 

Такое решение может быть как результатом раздела совместно нажитого имущества, так и способом урегулирования наследственного спора или долговых обязательств.

 

Принудительное или добровольное возникновение

Важно понимать: общая долевая собственность может появиться как по воле сторон, так и принудительно. К добровольным случаям относятся покупка и приватизация, когда люди осознанно оформляют имущество на нескольких человек. Принудительное возникновение — это наследство, судебные решения или случаи, когда собственность появляется в результате обстоятельств, не зависящих от воли участников.

 

Таким образом, вне зависимости от того, как появилась долевая собственность, её правовой режим будет регулироваться одинаково: через установление долей, равных или неравных, и распределение прав и обязанностей между участниками.

Права и обязанности сособственников

Когда объект оформлен в общую долевую собственность, каждый участник становится полноправным владельцем своей доли. Это даёт определённые права, но также и накладывает обязанности. Важно понимать, как реализуются эти права на практике и какие документы при этом нужны.

 

Право собственности и его оформление

После возникновения долевой собственности (через покупку, наследство, приватизацию и т.д.) необходимо зарегистрировать право каждого участника в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Для этого подаются:

• документы, подтверждающие основание возникновения права (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т.д.);
• заявление от собственников или представителя;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• документы, удостоверяющие личности заявителей.

После регистрации каждый участник получает выписку из ЕГРН, где указано, какая именно доля ему принадлежит. При необходимости также оформляется свидетельство о праве собственности (по желанию, с 2016 года оно не является обязательным).

 

Пользование имуществом

Хотя доля указывается в документах как дробь, это не означает физическое выделение части квартиры или дома. Каждый собственник имеет право пользоваться всем имуществом, но в рамках разумного и с учётом интересов других. Чтобы избежать конфликтов, можно заключить соглашение о порядке пользования, где указывается, кто каким помещением или участком земли пользуется. Такое соглашение не влияет на юридическую долю, но помогает в быту.

 

Соглашение оформляется в письменной форме, по желанию — нотариально. Если договориться не удаётся, порядок пользования можно установить через суд.

 

Распоряжение долей

Каждый совладелец вправе продать, подарить, обменять, завещать или сдать в аренду свою долю, но с учётом ограничений:

• при продаже — сначала необходимо письменно уведомить остальных участников;
• другие собственники имеют право преимущественной покупки в течение 30 дней;
• если доля продаётся постороннему лицу без уведомления, сделка может быть оспорена.

Для оформления продажи потребуется:

• нотариально удостоверенный договор (обязательно с 2016 года);
• уведомление других собственников с подтверждением вручения;
• согласие супруга, если имущество было приобретено в браке;
• подача документов в Росреестр на регистрацию сделки.

 

Обязанности по содержанию имущества

Собственники должны пропорционально своей доле участвовать в оплате расходов на содержание и ремонт:

• коммунальные платежи;
• налоги на имущество;
• капитальный и текущий ремонт;
• взносы в ТСЖ или управляющую компанию.

Если кто-то уклоняется от этих обязательств, остальные собственники могут потребовать компенсацию через суд.

 

Ответственность за действия других совладельцев

Долевая собственность требует согласия всех участников для:

• капитального ремонта;
• перепланировки;
• сдачи всего объекта в аренду;
• ипотеки или залога недвижимости.

Самовольные действия одного из собственников могут быть признаны незаконными, если они нарушают права других. Поэтому любые важные решения лучше оформлять письменными соглашениями и хранить подтверждающие документы.

Соглашение о порядке пользования

Соглашение о порядке пользования: зачем оно нужно

Когда несколько человек владеют объектом недвижимости по долям, пользоваться им одновременно без конфликтов не всегда просто. Например, если у трёх человек по ⅓ доли в квартире, но проживает в ней только один — это уже потенциальный источник недопонимания. Чтобы урегулировать, кто и как использует помещение, заключается соглашение о порядке пользования.

Это соглашение — добровольный документ, в котором участники фиксируют, какие именно помещения или зоны они используют:

• кто живёт в какой комнате;
• кто имеет доступ к кухне, санузлу, балкону;
• как оплачиваются коммунальные услуги;
• кто за что отвечает (например, уборка или мелкий ремонт).

Такое соглашение не меняет юридическую долю, оно только упрощает совместное проживание или пользование. Заключается в письменной форме, а если стороны хотят подстраховаться — можно заверить у нотариуса.

 

Если договориться не удаётся, порядок пользования можно установить в судебном порядке. Суд, как правило, назначает экспертизу (особенно для квартиры), которая определяет возможный вариант раздела в пределах объекта.

 

Ограничения и особенности

• Соглашение работает только в пределах объекта — нельзя в нём прописать, что кто-то полностью отказывается от пользования своей долей.
• Если после подписания соглашения один из собственников продаёт долю, оно автоматически прекращает своё действие (если не указано иное).
• При сдаче в аренду объектом должны распоряжаться все собственники совместно, или каждый — своей частью, если это возможно.

   

Преимущественное право покупки доли

Если один из совладельцев решает продать свою долю, он обязан уведомить остальных собственников письменно. У них есть право преимущественной покупки — они могут выкупить долю на тех же условиях, что предлагаются стороннему покупателю.

 

Это правило защищает других участников от появления посторонних в долевой собственности. Особенно это актуально для жилья — никто не хочет жить с незнакомцем, который купил «чужую» комнату.

 

Как реализуется преимущественное право покупки доли

1. Продавец составляет письменное уведомление и направляет его другим собственникам (под подпись, заказным письмом с уведомлением или через нотариуса).
2. Уведомление должно содержать:
   • цену продажи;
   • условия сделки;
   • сведения о предполагаемом покупателе.
3. У других участников есть 30 календарных дней на принятие решения. Если никто не выразил намерения выкупить долю — продавец может продавать её третьему лицу.

Если уведомления не было или оно не оформлено надлежащим образом, другие собственники вправе оспорить сделку в суде и в течение трёх месяцев после её государственной регистрации вступить в права покупателя на тех же условиях.

 

Когда право не действует

• При дарении;
• при передаче доли по наследству;
• при продаже по договору мены или по решению суда;
• если доля передаётся супругу, родственнику, наследнику по завещанию.

Таким образом, и соглашение о пользовании, и реализация преимущественного права покупки — это важные инструменты защиты интересов в рамках долевой собственности. Они позволяют сохранить прозрачность взаимоотношений между собственниками и избежать конфликтов, связанных с неожиданными действиями одного из участников.

Соглашение о выделении долей в натуре

Случается, что собственники хотят разделить объект так, чтобы каждому досталась физическая, осязаемая часть — это называется выделением доли в натуре.

 

Такой вариант возможен, если объект позволяет реальный раздел (например, частный дом или участок земли). Но далеко не всегда его можно реализовать — квартиру в многоэтажке или гараж зачастую невозможно разделить технически и юридически.

 

Если раздел возможен, составляется соглашение о выделении долей в натуре. При этом каждый собственник становится полноценным владельцем своей части, и долевая собственность прекращается.

 

Если договориться не удалось, один из собственников может обратиться в суд и потребовать выкупа своей доли другими участниками — особенно если невозможно совместное использование объекта.

Разногласия между собственниками

На практике между совладельцами нередко возникают споры. Наиболее распространённые причины конфликтов:

• Один из собственников проживает на объекте и не пускает других.
• Один из участников не оплачивает коммунальные услуги.
• Несогласованные попытки продать или сдать в аренду имущество.
• Отказ от заключения соглашения о порядке пользования.

В подобных ситуациях порядок действий следующий:

• Сначала стоит попробовать договориться. Соглашения, даже устные, могут помочь избежать обострения конфликта.
• Если компромисса достичь не удалось, вопрос можно решить в суде. Суд может установить порядок пользования, обязать выкупить долю, либо разделить имущество (если это возможно).

Чтобы защитить свои права и пройти через все этапы юридически грамотно, обратитесь за помощью к специалистам юридической компании «Неделько и партнеры». Мы сопровождаем споры по долевой собственности от консультации до решения суда — чётко, профессионально и в ваших интересах.

Преобразование общей долевой собственности

Несмотря на то, что общая долевая собственность — устойчивая правовая форма, она не всегда удобна для длительного владения. У собственников может возникнуть желание прекратить долевой режим и перейти к индивидуальному владению или другой форме собственности.

 

Закон допускает несколько способов преобразования или прекращения общей долевой собственности — как по договорённости сторон, так и через суд.

 

Фактический раздел объекта

Если объект позволяет — например, речь идёт о частном доме, дачном участке или нежилом помещении — собственники могут заключить соглашение о разделе имущества в натуре. В этом случае каждая сторона получает конкретную физическую часть объекта, которая становится её личной собственностью.

 

Пример: два собственника владеют домом и участком. Они могут поделить территорию, построить отдельные входы, провести коммуникации и оформить отдельные свидетельства на каждый объект.

 

После такого раздела:

• общая долевая собственность прекращается;
• каждый владеет своей частью как единоличный собственник;
• в ЕГРН вносятся соответствующие изменения.

Важно: раздел возможен только при технической и юридической делимости объекта. В многоквартирном доме, например, это практически невозможно.

 

Выкуп долей одним из участников

Если один из совладельцев хочет стать единоличным владельцем имущества, он может выкупить доли у остальных. Это происходит по взаимному соглашению, оформленному договором купли-продажи, с обязательной регистрацией перехода права собственности.

Процедура выглядит так:

1. Участники договариваются о цене и условиях.
2. Заключают договор купли-продажи долей.
3. Обращаются в МФЦ или через нотариуса для регистрации перехода прав.
4. После оформления новый единоличный владелец получает выписку из ЕГРН, где он указан как собственник 100% объекта.

Плюсы такого способа — добровольность и юридическая чистота. Но на практике он возможен только при наличии согласия всех сторон и финансовых возможностей у покупающей стороны.

 

Судебный раздел или принудительный выкуп доли

Когда достичь соглашения не удаётся, один из участников может обратиться в суд с требованием:

• о разделе имущества;
• о выделе доли в натуре;
• о принудительном выкупе доли, если совместное владение невозможно.

Суд рассматривает такие дела индивидуально, с учётом:

• характера объекта (делим или неделим);
• наличия споров между собственниками;
• возможности фактического пользования;
• прав детей, инвалидов, иждивенцев (если есть).

Если долю невозможно выделить без ущерба другим участникам, суд может вынести решение о принудительном выкупе — один из собственников обязан выплатить другому компенсацию, и его доля переходит к выкупившей стороне.

 

Этот способ нередко применяется при конфликтах между бывшими супругами, наследниками или соседями по коммунальной квартире.

 

Переход в режим совместной собственности

Иногда общая долевая собственность может быть преобразована в совместную, без конкретизации долей. Это происходит:

• при регистрации брака между совладельцами, если объект не был приобретён до брака и не оформлен как долевой;
• если супруги договорились включить имущество в совместно нажитое, независимо от изначального режима;
• в случае оформления совместной покупки без указания долей, по умолчанию действует режим совместной собственности.

В совместной собственности имущество принадлежит целиком обоим супругам, без дробления. Для её прекращения нужно либо заключить соглашение о разделе имущества, либо обратиться в суд для установления долей.

 

Таким образом, способы прекращения или преобразования долевой собственности зависят от характера имущества, согласия между участниками и готовности идти на переговоры или судебный процесс. Каждый путь имеет свои плюсы и сложности, но главное — все действия должны быть юридически оформлены, чтобы исключить споры в будущем.

Отличия между общей долевой и совместной собственностью

Наглядная таблица отличий между общей долевой и совместной собственностью:

 

Что такое совместная собственность

Совместная собственность — это вариант общей собственности, при котором у вещи два или более собственника, но их доли не определены. Каждый из совладельцев имеет равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом. 

Примеры совместной собственности:

• Имущество фермерского хозяйства. Оно принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. 
• Имущество супругов. За некоторыми исключениями, такой собственностью является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.

Распоряжение совместной собственностью требует согласия всех участников, но в законе есть оговорка, что такое согласие предполагается независимо от того, кто совершает сделку. 

 

Правовая основа

Совместная собственность регулируется статьёй 253 Гражданского кодекса РФ и рядом специальных норм, например, статьями Семейного кодекса.

 

Совместная собственность не создаётся автоматически во всех случаях владения имуществом несколькими людьми — для неё должны быть четко определённые юридические основания. Основной признак этой формы собственности — отсутствие выделенных долей у участников: они владеют имуществом совместно, целиком, как единым объектом.

 

Например, между супругами — при приобретении имущества в браке. Согласно Семейному кодексу РФ, любое имущество, приобретённое супругами в браке, считается их совместной собственностью, если:

• не был заключён брачный договор;
• имущество не получено в дар, по наследству или в порядке приватизации на одного из супругов.

Сюда относится:

• квартира, купленная во время брака;
• автомобиль, приобретённый за общие средства;
• банковские вклады и даже бизнес-активы, если они были оформлены после регистрации брака.

Важно: не имеет значения, на чьё имя оформлено имущество — оно всё равно признаётся совместным, если приобретено в браке и не подпадает под исключения.

 

Ещё одним примером могут являться крестьянско-фермерские хозяйства. Собственники также владеют имуществом на правах совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Это касается:

• земельных участков;
• построек, техники, инвентаря;
• урожая и доходов от деятельности КФХ.

Такой режим установлен для защиты единой хозяйственной деятельности, которая предполагает общее владение ресурсами и средствами производства.

 

В отличие от долевой собственности, здесь не устанавливается, кому какая часть имущества принадлежит. Все решения по распоряжению имуществом (продажа, дарение, сдача в аренду и т.д.) должны приниматься по взаимному согласию всех участников.

 

Особенности распоряжения

Никто из участников совместной собственности не может самостоятельно распорядиться частью имущества — даже гипотетической, потому что доли изначально отсутствуют. Например, супруг не может продать «свою» половину квартиры без согласия другого.

 

Для совершения сделки по объекту, находящемуся в совместной собственности, требуется:

• письменное согласие всех участников;
• в случае с супругами — согласие второго супруга, заверенное нотариально (если не оба участвуют в сделке).

Прекращение совместной собственности

Совместная собственность прекращается:

• по соглашению между участниками — с определением долей;
• через суд — если участники не могут договориться;
• в результате развода, если супруги не заключили брачный договор — суд устанавливает доли и делит имущество;
• вследствие заключения брачного договора, если в нём предусмотрено разделение имущества или иной режим.

После прекращения совместной собственности участники получают доли, и далее уже действует режим общей долевой собственности.

 

Совместная собственность — это форма, основанная на доверии и общности интересов. Она упрощает владение в рамках семьи или хозяйства, но требует согласия всех участников для принятия решений. При необходимости её можно преобразовать в долевую, что особенно актуально при разводе, наследовании или спорах.

Совместная собственность в недвижимости

Как пример разновидности совместной долевой собственности можно использовать владение общим имуществом многоквартирного дома. Согласно Жилищному кодексу РФ, все собственники квартир автоматически становятся совладельцами следующих объектов:

• лестничные клетки;
• лифтовые шахты и лифты;
• крыши, чердаки и подвалы;
• технические этажи;
• внешние стены;
• земельный участок под домом и придомовая территория.

Эти элементы находятся в общей долевой собственности без указания конкретных долей, и каждый владелец квартиры участвует в управлении ими через общее собрание жильцов.

 

Такой тип собственности не подлежит отчуждению отдельно от квартиры. Это значит, что нельзя продать, подарить или сдать в аренду, например, долю в чердаке отдельно — всё совместное имущество «привязано» к праву собственности на жильё.

Советы юриста: как защитить свои права

• Фиксируйте доли чётко и прозрачно при оформлении сделок.
• Заключайте соглашение о порядке пользования, особенно если проживаете в одном помещении.
• Участвуйте в оплате расходов на имущество — это поможет избежать претензий.
• Не затягивайте с обращением в суд, если конфликты становятся систематическими.
• Всегда сохраняйте копии документов, касающихся собственности, договоров, квитанций об оплате, уведомлений.

Общая долевая собственность — форма владения, которая требует чёткого понимания прав и обязанностей всех участников. Она может быть удобной, но при отсутствии договорённостей или при конфликте превращается в источник проблем. Поэтому важно заранее предусмотреть возможные сложности, грамотно оформлять документы и при необходимости обращаться за юридической поддержкой. Владение в долях — это не только право, но и ответственность, разделённая между всеми участниками.

 

Чтобы избежать рисков и действовать с уверенностью, доверьте решение имущественных вопросов юридической компании «Неделько и партнеры». Мы поможем разобраться в ситуации, оформим необходимые документы и защитим ваши интересы в переговорах или суде — профессионально, надёжно и с гарантией результата.

Автор статьи:
Александр Сичинский
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"