Налоги нерезидентов при продаже недвижимости в России

Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – «НК РФ») установлен разный размер НДФЛ для физических лиц-резидентов и нерезидентов Российской Федерации. Налоговые нерезиденты несут, как правило, более высокую налоговую нагрузку по сравнению с резидентами по доходам, полученным в России.

 

При этом, российское законодательство связывает понятие «налогового резидентства» и, соответственно, налоговые ставки не с гражданством, а с нахождением физического лица на территории Российской Федерации.

 

Согласно ст. 207 НК РФ:

• налоговый резидент — это любой человек, который находится в России 183 календарных дня и более в течение 12 месяцев подряд;

• налоговый нерезидент — физическое лицо, которое находится в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

При этом, гражданство лица, место рождения физического лица не влияют на налоговый статус: иностранный гражданин, находящийся на территории РФ более 183 дней в течение 12 месяцев, будет считаться налоговым резидентом РФ, а гражданин РФ, который находится на территории РФ менее 183 дней в течение 12 последовательных месяцев будет являться налоговым нерезидентом.

Размер НДФЛ при продаже недвижимости нерезидентом

Когда недвижимость продает резидент, он должен заплатить налог в размере 13 % от первых 2,4 миллионов рублей дохода от продажи и 15% от остальной суммы дохода (п. 6 ст. 210 и п. 1.1. ст. 224 НК РФ).

 

Размер НДФЛ, подлежащего оплате при продаже недвижимости нерезидентом, существенно выше и составляет 30% от цены сделки (п. 3 ст. 224 НК РФ).

 

Кроме того, размер дохода от продажи недвижимости, на который начисляется налог («налоговая база»), для резидентов и нерезидентов также рассчитывается несколько по-разному.

 

По общему правилу, общий размер дохода от продажи недвижимости определяется ценой продажи. Однако, если цена продажи составляет менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости, то общий размер дохода от сделки будет равен 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Узнать кадастровую стоимость можно на официальном сайте Росреестра или, заказав выписку из ЕГРН.

 

Далее резиденты вправе уменьшить полученную от продажи сумму на налоговый вычет либо в фиксированном размере (1 миллион рублей для жилых помещений либо 250 000 рублей — для другой недвижимости), либо в размере документально подтвержденных расходов на приобретение или строительство проданной недвижимости (ст. 220 НК РФ).

 

Однако нерезиденты правом на налоговый вычет не обладают и должны уплачивать НДФЛ со всей суммы дохода (Письмо Минфина России от 18.03.2024 г. № 03-04-05/23827).

 

Исключением является ситуация, когда у продавца возникает право на освобождение от НДФЛ в связи с наступлением минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), о чем мы расскажем дальше.

5 шагов к уплате налога

Продавец, получивший доход с продажи объекта недвижимости, обязан не только оплатить налог, но и отчитаться перед налоговым органом путем подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

 

Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

1. Совершение сделки купли-продажи недвижимости. Регистрация перехода права собственности в органах Росреестра и получение денежных средств продавцом.

2. Расчет налога, подлежащего уплате. В качестве налоговой базы следует брать большую из сумм: 70% от кадастровой стоимости или цену объекта по договору купли-продажи.

3. Заполнение декларации 3-НДФЛ. В декларацию вносятся следующие данные:

   • сведения о плательщике налога;

   • полученная сумма от продажи квартиры;

   • расчет суммы налога;

   • применяемые льготы;

   • кадастровая стоимость и т.д.

4. Подача декларации. Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом, в котором произошла продажа (ст. 229 НК РФ). Например, квартира была продана в феврале 2025 года. Декларацию следует направить в период с 01.01.2026 г. по 30.04.2026 г. Документы направляются в налоговую по месту регистрации продавца.

5. Уплата налога.

Для упрощения этих процедур вы можете обратиться к нам — специалисты по налоговому праву помогут быстро разобраться во всех вопросах.   

Как нерезиденту уменьшить налог?

Во-первых, на продавца-нерезидента, также как и на продавца-резидента распространяется предусмотренная п. 17.1 ст. 217 НК РФ льгота по освобождению от НДФЛ дохода от продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности продавца в течение определенного законом минимального срока.

 

Такой срок, по общему правилу, составляет:

• 5 лет – если квартира (или иная жилая недвижимость) были куплены;

• 3 года – если жилье было получено в дар или по наследству от члена семьи или близкого родственника (ст. 217.1 НК РФ).

По истечении минимального срока владения ни платить НДФЛ по доходу от продажи недвижимости, ни заполнять декларацию 3-НДФЛ и направлять ее в инспекцию не требуется.

 

Кроме того, продавцу-нерезиденту следует проверить: заключено ли между Российской Федерацией и государством его преимущественного пребывания Соглашение об избежании двойного налогообложения. Такие международные акты подписываются государствами с целью защиты доходов своих резидентов от двойной уплаты налогов. Чаще всего, наличие такого Соглашения не освобождает от обязанности уплатить налог в России, однако освобождает продавца от необходимости оплачивать налог дополнительно в стране его преимущественного проживания.

 

Конкретные условия и порядок действия льготы предусматриваются в тексте Соглашения, в том числе:

• виды налогов, в отношении которых это Соглашение применяется; 

• круг лиц, на которых распространяются нормы документа;

• условия налогообложения; 

• срок действия и порядок прекращения Соглашения;

• правила разграничения прав каждого государства по налогообложению.

В некоторых случаях нерезиденты предпочитают подарить объект недвижимости близкому родственнику - налоговому резиденту РФ с целью последующей продажи этого объекта. Это связано с тем, что при получении недвижимости в дар от близкого родственника обязанность по уплате налога не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а доход от последующей продажи будет облагаться уже по правилам налогообложения резидента – т.е. по более низким ставкам.

 

Продажа квартиры нерезидентом и правильное исчисление налога — сложный процесс, который требует знания положений международного законодательства, гражданского, семейного и налогового права РФ. В случае возникновения затруднений следует обратиться к юристу по недвижимости, который подберет оптимальный вариант решения налоговых вопросов.

 

 

Автор статьи:
Константин Сичинский,
кандидат юридических наук
Партнер
ЮК «Неделько и партнеры»