Дата публикации: 08 августа 2022

Признание договора купли - продажи недвижимости недействительным

 

Заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры может быть как ничтожным, так и признан судом оспоримым.

 

Однако, оспаривание необходимо отличать от расторжения, поскольку для расторжения соглашения установлены иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

 

 


Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Можно ли оспорить договор купли - продажи квартиры и какая сделка считается оспоримой?

 

Оспоримая сделка будет являться недействительной только в случае признания ее таковой судом. Сторона, чье право нарушено при заключении договора купли-продажи квартиры, вправе обжаловать данную сделку в суде. Если лицо не заявит о своих правах путем обращения в суд, правовые последствия сделки продолжат действовать.

 

 

Например, оспоримой будет сделка, которую лицо было вынуждено совершить на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

 

Какая сделка считается ничтожной?

 

Ничтожная сделка недействительна в силу закона, т.е. вне зависимости от признания ее таковой судом. При ничтожной сделке одна из сторон (или обе) не имеют права на ее заключение.

 

Виды ничтожных сделок

  • Сделки, не соответствующие требованиям закона и нарушающие права третьих лиц (ст. 168 ГК РФ);
  • совершенные с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); 
  • мнимые (без намерения породить соответствующие правовые последствия) или притворные (с целью прикрыть другую сделку) (ст. 170 ГК РФ); 
  • совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

 

Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

 

Признание сделки купли - продажи квартиры оспоримой осуществляется в судебном порядке при наличии следующих оснований:

  • при совершении сделки не получено согласие третьего лица или госоргана (например, отсутствие согласия органа опеки и попечительства при совершении сделок с квартирами, в которых имеются доли несовершеннолетних);
  • совершение сделки несовершеннолетним от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным лицом или лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • подписание договора в связи с существенным заблуждением, обманом, насилием, угрозой или на крайне невыгодных условиях. 

При подаче искового заявления в суд следует учитывать сроки исковой давности:

  • 1 год для оспоримых сделок;
  • 3 года для ничтожных сделок.

Течение срока давности исчисляется:

  1. для оспоримых сделок: начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
  2. для ничтожных сделок: начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пропуск срока давности не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием. Срок исковой давности может быть применен судом только по заявлению ответчика. Таким образом, если в ходе судебного заседания не будет заявлено о сроках исковой давности, суд не вправе их применить по своему усмотрению, даже если пропуск сроков значителен. Если ответчик своевременно заявит о пропуске срока, суд откажет истцу в удовлетворении его требований в полном объеме.

Последствия признания договора купли - продажи квартиры недействительным

 

Правовые последствия недействительности сделок подразделяются на общие и специальные.

 

Общее последствие 

Это двусторонняя реституция. Значит что обе стороны возвращаются в первоначальное имущественное положение, существовавшее до заключения недействительной сделки. В данном случае каждый из контрагентов обязан возвратить другому все полученное (в натуре или деньгами). 

 

Специальные последствия 

Это односторонняя реституция. Имущество возвращается только одной стороне, а все полученное по сделке другой стороной направляется в доход государства. То есть в первоначальное состояние приводится только невиновная сторона. 

 

 

Имущество, полученное потерпевшим от другой (виновной) стороны обращается в доход Российской Федерации. Односторонняя реституция будет применена, например, к сделкам, совершённым с целью, противной основам правопорядка и нравственности, если виновно действовала только одна сторона.

 

Расторжение договора купли-продажи жилья

 

Расторгнуть договор можно двумя способами:

  • по добровольному письменному соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

 

При расторжении договора пострадавшая сторона может потребовать компенсации ущерба (если она предусмотрена договором).

 

Расторжение в судебном порядке возможно, если одна из сторон существенно нарушила свои обязательства.

 

Снизить риски неблагоприятных последствий при заключении сделки купли-продажи квартиры поможет консультация опытного юриста по недвижимости ЮК «Неделько и партнёры» в Москве.

 

Похожие статьи

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.