+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00
Написать нам:
Оставить заявку
Дата публикации: 08 августа 2022

Можно ли признать сделку по купле-продажи квартиры недействительной?

Задайте вопрос юристу

 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры может быть как ничтожным, так и оспоримым.

 

Однако, оспаривание необходимо отличать от расторжения, поскольку для расторжения соглашения установлены иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

 

 


Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Какая сделка считается оспоримой?

 

Оспоримая сделка будет являться недействительной только в случае признания ее таковой в суде. Сторона, чье право нарушено при заключении договора купли-продажи квартиры, вправе обжаловать данную сделку в суде. Если лицо не заявит о своих правах путем обращения в суд, правовые последствия сделки продолжат действовать.

 

Например, оспоримой будет сделка, которую лицо было вынуждено совершить на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

 

Какая сделка считается ничтожной?

 

Ничтожная сделка недействительна в силу закона, т.е. вне зависимости от признания ее таковой в суде. При ничтожной сделке одна из сторон (или обе) не имеют права на ее заключение.

 

Виды ничтожных сделок:

  • сделки, не соответствующие требованиям закона и нарушающие права третьих лиц (ст. 168 ГК РФ);

  • совершенные с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); 

  • мнимые (без намерения породить соответствующие правовые последствия) или притворные (с целью прикрыть другую сделку) (ст. 170 ГК РФ); 

  • совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

 

Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

 

Признание сделки недействительной осуществляется в судебном порядке при наличии следующих оснований:

  • при совершении сделки не получено согласие третьего лица или госоргана (например, отсутствие согласия органа опеки и попечительства при совершении сделок с квартирами, в которых имеются доли несовершеннолетних);

  • совершение сделки несовершеннолетним от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным лицом или лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

  • подписание договора в связи с существенным заблуждением, обманом, насилием, угрозой или на крайне невыгодных условиях. 

 

При подаче искового заявления в суд следует учитывать сроки исковой давности:

  • 1 год для оспоримых сделок;

  • 3 года для ничтожных сделок.

 

При этом срок для оспаривания в ряде случаев исчисляется не с даты совершения сделки, а с иной даты (например, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки).

 

Пропуск срока давности не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием. Срок исковой давности может быть применен судом только по заявлению ответчика. Таким образом, если в ходе судебного заседания не будет заявлено о сроках исковой давности, суд не вправе их применить по своему усмотрению, даже если пропуск сроков значителен. Если ответчик своевременно заявит о пропуске срока, суд откажет истцу в удовлетворении его требований в полном объеме.

 

Последствия признания сделки недействительной

 

Правовые последствия недействительности сделок подразделяются на общие и специальные.

 

Общее последствие — двусторонняя реституция. Это значит, что обе стороны возвращаются в первоначальное имущественное положение, существовавшее до заключения недействительной сделки. В данном случае каждый из контрагентов обязан возвратить другому все полученное по сделке (в натуре или деньгами). 

 

Специальные последствия — односторонняя реституция. Имущество возвращается только одной стороне, а все полученное по сделке другой стороной направляется в доход государства. То есть в первоначальное состояние приводится только невиновная сторона. 

 

Имущество, полученное потерпевшим от другой (виновной) стороны обращается в доход Российской Федерации. Односторонняя реституция будет применена, например, к сделкам, совершённым с целью, противной основам правопорядка и нравственности, если виновно действовала только одна сторона.

 

Расторжение договора купли-продажи жилья

 

Расторгнуть договор можно двумя способами:

  • по добровольному письменному соглашению сторон;

  • в судебном порядке.

При расторжении договора пострадавшая сторона может потребовать компенсации ущерба (если она предусмотрена договором). 

Расторжение в судебном порядке возможно, если одна из сторон существенно нарушила свои обязательства.

 

Снизить риски неблагоприятных последствий при заключении сделки купли-продажи квартиры поможет консультация опытного юриста.

автор статьи:
Старший юрист

Артур Прони

Похожие статьи