Многие уверены, что нет, ведь на него распространяется исполнительский иммунитет. В принципе, это так, но есть нюансы… Например, если жилье признается роскошным. Разбираем, что такое «роскошное жилье» по мнению судов.
Лицензии на изображения приобретены на сайте freepik.com
Во-первых, если единственное жилье является предметом залога (ипотеки), кредитор вправе требовать его продажи для погашения долга. И банки этим правом регулярно пользуются, выставляя жилье должников на торги.
Во-вторых, в рамках банкротства так называемое «роскошное жилье» должника также может быть продано на торгах, даже если оно единственное. Взамен должнику предложат переехать в более скромное жилище.
В принципе, это справедливо. Если должник живет один в квартире площадью 300 м2 в центре Москвы и отказывается платить по долгам, вполне резонно продать его квартиру, погасить требования кредиторов, а должнику купить однушку 32 м2 за МКАДом.
Но что считать «роскошным жильем», и каким требованиям должно соответствовать замещающее жилье?
На примере нескольких судебных дел мы покажем, что учитывается судами при отнесении жилья к категории «роскошного», и каким критериям должно соответствовать «замещающее жилье».
1. Формально небольшая площадь - не гарантия сохранения жилья.
Квартиру в элитном комплексе целесообразно продать, предоставив должнику жилье в доме попроще, возможно даже примерно той же площади.
Это следует из Пункта 22 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.06.2025 г.
Общие данные:
- Площадь – 117 кв.м.;
- Территория замещающего жилья – соседний район, но не элитный;
- Проживающие лица – должник и трое несовершеннолетних детей.
Позиции судов:
Суды нижестоящих инстанций ходатайство должника удовлетворили, исключив квартиру из конкурсной массы.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, обратив внимание на то обстоятельство, что спорная квартира, несмотря на несущественное превышение площади над потребностью должника в жилище, обладает высокой стоимостью, поскольку расположена в элитном жилом комплексе в престижном районе города. По смыслу правовой позиции, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. № 15-П, реализация квартиры позволит не только приобрести замещающее жилье, но и пополнить конкурсную массу.
При этом кредиторы выражали готовность приобрести замещающее жилье в соседнем доме (не относящемуся к элитным). В связи с этим обособленный спор направлен на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суды отказали в удовлетворении ходатайства должника.
2. Формальное превышение площади дома над минимальным нормативом – не повод изымать жилье.
Нужно учитывать наличие в доме технических помещений и его расположение, что следует из Пункта 22 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.06.2025 г.
Общие данные:
- Общая площадь – 325 кв.м., жилая – 114 кв.м.;
- Проживающие лица – должник, супруга и мать должника, двое несовершеннолетних детей.
Доводы судов:
Само по себе превышение общей площади жилого помещения над нормами предоставления жилья на условиях социального найма не свидетельствует о том, что такое жилье значительно превышает разумно достаточное для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище, поскольку существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение, обусловленное в том числе финансовыми возможностями соответствующих публичных образований, и не могут быть использованы как единственно значимый критерий для определения рамок исполнительского иммунитета.
Индивидуальное жилищное строительство, в отличие от многоквартирной застройки, предполагает особенности, связанные с техническим оснащением системами жизнеобеспечения. Технические помещения жилого дома не могут учитываться при определении норматива предоставления жилых помещений. Действующим законодательством нормативная площадь жилого помещения устанавливается для квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах. Такого рода помещения предполагают наличие общего имущества (тамбуры, входные группы, лестничные клетки, бойлерные и т.д.), которые не учитываются при расчете норматива, поскольку не связаны непосредственно с проживанием граждан.
Кроме того, о роскошном характере могли бы свидетельствовать место расположения в населенном пункте, окружающая инфраструктура, технические решения строительства, художественное оформление. Однако иные доказательства превышения параметров дома над разумной потребностью в жилище отсутствуют, в связи с чем заявление должника об исключении дома из конкурсной массы было удовлетворено.
3. Превышение площади квартиры в 2 раза над минимальной нормой для 3-х человек – не всегда является чрезмерным.
Такой случай приводится в Пункте 23 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.06.2025 г.:
Общие данные:
- Площадь – 91 кв.м.;
- Проживающие лица – должник, супруга, несовершеннолетний ребенок.
Доводы судов:
По смыслу пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве и статьи 446 ГПК РФ и согласно правовым позициям, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. № 15-П, допускается ограничение применения исполнительского иммунитета посредством предоставления должнику и его семье замещающего жилья, если единственное используемое ими для проживания жилое помещение по количественным и качественным, включая стоимостные, характеристикам чрезмерно превышает разумную потребность в жилище, и одновременно реализация единственного жилья приведет к соблюдению баланса взаимных прав должника и кредиторов и достижению указанных в законе целей процедур банкротства.
Суд округа отметил, что злоупотреблений должника при приобретении жилья не установлено, а имеющаяся в его собственности квартира превышает в два раза норму предоставления площади жилого помещения в расчете на трех человек. Такое соотношение не позволяет прийти к выводу о чрезмерном превышении уровня обеспеченности должника жильем, которое могло бы стать основанием для ограничения применения исполнительского иммунитета.
То же указано в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2025 г. № Ф04-2920/2025 по делу № А46-16473/2022:
Общие данные:
- Площадь – 75,4 кв.м.;
- Проживающие лица – должник, сын.
Доводы суда:
Необходимых и достаточных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о том, что спорная квартира по своим иным критериям (например, по месту расположения в населенном пункте, по окружающей инфраструктуре, по техническим решениям строительства и художественному оформлению квартиры) может относиться к категории роскошного жилья, не представлено.
Более того, из представленных в материалы дела фотографий не следует, что в помещении выполнена какая-либо отделка.
Превышение площади квартиры над нормативом предоставления не может являться единственным и достаточным критерием для признания спорного жилого помещения роскошным жильем. Само по себе превышение общей площади жилого помещения над нормами предоставления жилья на условиях социального найма не свидетельствует о том, что такое жилье значительно превышает разумно достаточное для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище, поскольку существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение, обусловленное в том числе финансовыми возможностями соответствующих публичных образований, и не могут быть использованы как единственно значимый критерий для определения рамок исполнительского иммунитета.
4. Важно количество фактически проживающих, а не зарегистрированных лиц.
Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не являются определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения (Пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
В данном случае суды исходили из того, что зарегистрированные 18.02.2025 г. в квартире бывшая супруга должника и третье лицо членами семьи не являются.
5. Главный критерий – наличие экономической целесообразности в реализации роскошного жилья и приобретении взамен замещающего.
В данном случае разница составила более 90 млн. руб.
Об этом говорится в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2025 г. № Ф05-16372/2017 по делу № А41-84420/2015
Общие данные:
- Общая площадь квартиры – 390 кв.м.;
- Проживающие лица – должник, супруга и двое несовершеннолетних детей;
- Расположение настоящего жилья - г. Москва, шоссе Можайское, дом 2;
- Начальная продажная цена жилья - 124 млн. руб.;
- Стоимость замещающего жилья площадью 72 м2 – 30 млн. руб.;
Доводы судов:
В качестве основания отказа от исполнительского иммунитета в отношении спорной квартиры суды указали, что данный отказ имеет реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов и не является карательной санкцией (наказанием) в отношении должника, поскольку разница между стоимостью квартиры и замещающим жильем составит не менее 90 млн. рублей.
Согласно правовому подходу Верховного Суда Российской Федерации, под роскошным жильем понимается недвижимость, явно превышающая уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.
В данном случае, исходя из выработанных судебной практикой критериев, суды установили, что квартира должника является роскошным жильем, так как размер квартиры составляет: 390 кв. м, что в несколько раз превышает норму предоставления площади жилого помещения на одного человека, установленную пунктом 3 статьи 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» в размере 18 кв. м площади жилого помещения на одного человека.
Вывод: Главное правило – никаких жестких правил, определяющих «роскошное жилье», нет и быть не может.
Все всегда решается индивидуально. Главные критерии: экономическая целесообразность в реализации единственного жилья должника и покупке замещающего, при условии соблюдения норм предоставления жилья на условиях социального найма в данном населенном пункте.
Автор статьи:
Необходимо заполнить хотя бы одно из полей