Законодательством не запрещено продавать квартиру по доверенности. Однако такая сделка несет дополнительные риски в виде подписания договора неуправомоченным лицом.
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.
На что обратить внимание
Если на стороне продавца выступает гражданин по доверенности, следует более тщательно подходить к анализу следующих моментов.
- Проверить дееспособность собственника квартиры. Для этого рекомендуется выйти с ним на связь и удостовериться в реальности и добровольности его намерений.
Если доверитель не имеет возможности выйти на контакт, следует запросить документы, подтверждающие факт того, что он не ограничен в дееспособности, не признан судом безвестно отсутствующим, не умер.
Особое внимание следует обратить на продавцов в преклонном возрасте, одиноких граждан и людей с возможными зависимостями. Оптимальным вариантом станет запрос у собственника справок из психоневрологического и наркологического диспансеров на собственника помещения. - Доверенность должна быть удостоверена у нотариуса и подписана лично собственником квартиры. Перечень всех действующих нотариусов можно найти на сайтах Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и Минюста.
- Доверенность не должна быть просроченной. Сроки действия документа указаны в его тексте. Если в доверенности не указан такой срок, она считается действительной в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой отсутствует дата ее совершения, является ничтожной.
- Доверенность должна быть действительной: не отмененной и не отозванной. Проверить данную информацию можно также на сайте ФНП.
- Паспортные данные доверителя и поверенного должны быть актуальными.
- Данные о доверителе должны совпадать с данными выписки из ЕГРН на недвижимое имущество.
- В доверенности на продажу квартиры (даже если она генеральная) должны быть четко и ясно прописаны ключевые полномочия, а именно:
- представлять интересы;
- подписывать документы, в том числе договор купли-продажи квартиры по определенному адресу;
- получать и запрашивать документы;
- направлять документы для проведения госрегистрации;
- принимать задаток или аванс;
- проводить расчеты по сделке.
Сделка, совершенная по ненадлежащим образом оформленной или доверенности, может быть признана недействительной.
Оптимальным вариантом будет ситуация, когда показом квартиры и подготовкой документов занимается представитель по доверенности, а подписывает договор сам продавец лично.
На практике возможны случаи, когда квартира принадлежит нескольким собственникам и они выдают доверенности одному лицу, которое действует от их имени. В данном случае следует убедиться в дееспособности и реальности намерений каждого участника сделки.
При составлении передаточного акта также указывается доверенное лицо с указанием реквизитов доверенности, на основании которой оно действует.
Рекомендуется сохранять копию доверенности после заключения сделки.
С целью снижения рисков стороны вправе провести сделку через нотариуса, который проверит доверенность и личность поверенного. При этом соглашения, условия которых удостоверены нотариусом, рассматриваются судом как факты, которые не требуют доказывания, что снижает возможность признания сделки недействительной.
Деятельность нотариуса застрахована, и если после заключения договора для покупателя возникнут неблагоприятные последствия, вред будет компенсирован. Хорошей гарантией будет юридическое сопровождение купли-продажи квартиры.
Автор статьи:
