Казалось бы, после покупки квартиры новому собственнику больше не о чем волноваться. Сделка прошла успешно, значит, можно закрывать вопрос раз и навсегда. Но это не совсем так.
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.
После того как стороны пожали друг другу руки, они должны заглянуть в свои папки с документами и убедиться, что необходимые бумаги остались у них. Далее поговорим о том, какие документы должны остаться у участников сделки купли-продажи квартиры на руках, а также обсудим действия, связанные с их предоставлением.
Какие документы получает покупатель при покупке квартиры
Состав пакета документов зависит от того, на каком рынке приобреталась квартира. В данном случае речь идёт не только о тех бумагах, которые необходимо предоставить в Росреестр для регистрации права собственности, но и о тех, которые имеют непосредственное отношение к самому объекту недвижимости.
Покупая квартиру в новостройке (первичный рынок недвижимости), необходимо убедиться в наличии следующих документов:
- договор долевого участия или договор переуступки прав требования (в данном случае необходимо удостовериться в том, что договор подписан застройщиком и/или дольщиком, а также в том, что их права зарегистрированы в Росреестре);
- платежный документ или расписка от дольщика, уступающего право требования (этот документ не нужен при регистрации, однако с помощью него можно решить финансовые споры с продавцом квартиры);
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка ЕГРН, которая подтверждает право собственности на купленный объект.
Перечень документов покупателя на квартиру вторичного рынка
Перечень документов на квартиру вторичного рынка, подлежащих хранению, состоит из:
- договора купли-продажи (он должен быть подписан сторонами, право собственности зарегистрировано в Росреестре);
- выписка из ЕГРН, содержащая в себе информацию о технических характеристиках квартиры и данные о регистрации права собственности нового владельца, перечисление оснований права собственности;
- акт приема-передачи квартиры, подписанный обеими сторонами сделки;
- квитанции о переводе денежных средств с отметкой об исполнении платежа (если расчет по сделке производился через банк) или расписки от продавца о получении денег (если сумма передавалась наличными).
Все вышеперечисленные документы должны остаться у покупателя в копиях.
Легитимность покупки
Важно понимать, что признание сделки купли-продажи недействительной на сегодняшний день является нередкой процедурой. Именно поэтому покупателю необходимо сохранить на руках документы, подтверждающие легитимность покупки.
В данном случае речь идет о таких бумагах:
- архивная выписка из домовой книги и/или единый жилищный документ;
- нотариально заверенное согласие супруга продавца (если в отношении объекта недвижимости установлен режим совместной собственности супругов);
- разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки (этот документ требуется только в том случае, если одним из собственников жилого помещения являлся несовершеннолетний);
- справка об отсутствии или наличии задолженности по коммунальным услугам;
- справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая отсутствие у продавца заболеваний, которые могут быть причиной пороком воли на отчуждение объекта недвижимости (если выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, от покупки квартиры лучше отказаться и/или предпринять определенные дополнительные способы минимизации данного риска).
Очень часто потенциальные покупатели объектов недвижимости задают нашим юристам один и тот же вопрос: нужно ли требовать от продавца предоставления оригиналов документов, которые не входят в перечень обязательных? На данный вопрос нет однозначного ответа.
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.
Дело в том, что законодательство не обязывает собственника продаваемого помещения предъявлять контрагенту оригиналы дополнительных справок. С другой стороны, такие действия никак не нарушают права продавца. Соответственно, покупателю желательно настаивать на предъявлении оригиналов документов. При этом особое внимание необходимо уделить процессу сверки оригинала с предоставленной копией.
В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании такой сделки недействительной составляет 3 года.
Это говорит о том, что хранить копии и оригиналы дополнительных документов необходимо минимум три года. Если со стороны продавца в течение указанного срока не поступит никаких претензий по поводу признания сделки купли-продажи недействительной, бумаги лучше не уничтожать, так как они могут вам пригодиться при продаже квартиры.
Какие документы необходимо сохранить после покупки квартиры с использованием ипотеки
Основное отличие ипотечной сделки заключается в необходимости вносить в ЕГРН запись о регистрации залога объекта недвижимости в пользу банка-кредитора.
При оформлении ипотеки и после окончания процесса купли-продажи квартиры у покупателя на руках должен остаться пакет документов, подтверждающий правоотношения с банком-кредитором. К основному перечню добавляется оригинал кредитного договора с банком с указанием суммы займа и графиком внесения ежемесячных платежей.
После того как ипотечный кредит будет полностью погашен, покупателю необходимо обратиться в банк за справкой, подтверждающей отсутствие задолженности перед банком-кредитором по кредитному договору, на основании которого предоставлялись денежные средства на покупку объекта недвижимости. Именно этот документ является основанием для снятия обременения с квартиры.
Документы, которые должны остаться на руках у продавца
Хранить папку с документами на уже проданную квартиру всегда нет крайней необходимости. Во-первых, большая часть из них после совершения сделки утрачивает юридическую силу, а во-вторых, имущественные права бывшего собственника нарушаются значительно реже, чем покупателя.
Однако, несмотря на это, не стоит сразу отправлять в мусорное ведро оригиналы важных документов. Как минимум на руках у продавца должен остаться экземпляр договора купли-продажи, вернувшийся из Росреестра после регистрации права собственности покупателя и копии правоустанавливающих документов с документами оплаты квартиры.
Акт приема-передачи объекта — юридически значимый документ, позволяющий снять с продавца ответственность за техническое состояние квартиры и бремя содержания после продажи.
Все остальные документы, справки и разрешения носят факультативный характер, и хранение этих документов возможно по желанию продавца.
Автор статьи:
старший юрист ЮК «Неделько и партнеры»
Екатерина Филатова
