Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Аренда коммерческой недвижимости — это сложная сделка с высокими финансовыми рисками. Ошибки в договоре могут привести к убыткам, судебным спорам, приостановке деятельности и даже к привлечению контролирующих органов. Правильная юридическая подготовка — не статья расходов, а инвестиция в безопасность и стабильность вашего бизнеса.

1. Проверка правового статуса объекта: основа безопасной сделки

Прежде чем сдать коммерческую недвижимость, нужно подписывать договор и убедиться в «юридическом здоровье» объекта. Наша задача — провести комплексную Due Diligence (правовой аудит).

• Проверка собственника и обременений. Получаем актуальную выписку из ЕГРН. Убеждаемся, что ваш контрагент — именно собственник (или уполномоченное лицо), а на объекте нет арестов, залога или иных обременений, которые могут привести к его изъятию.

• Проверка назначения и ВРИ. Сверяем вид разрешённого использования (ВРИ) помещения и земельного участка с вашими бизнес-задачами. Размещение производства в помещении, предназначенном для торговли, незаконно и повлечет штрафы и приостановку деятельности.

• Технико-юридическая экспертиза. Проверяем соответствие помещения техническим регламентам (пожарная безопасность, СЭС, мощность электросетей). Это критически важно для получения лицензий (например, для аптек, общепита, медицинских центров) и бесперебойной работы.

2. Анализ документации: минимизация скрытых рисков

Мы запрашиваем и изучаем пакет документов, чтобы исключить «сюрпризы» в будущем:

• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

• Технический план, поэтажный план БТИ для точного определения границ передаваемого помещения.

• Если арендодатель — физлицо в браке, потребуем нотариальное согласие супруга на сделку. Его отсутствие может повлечь оспаривание договора.

• Если арендодатель — юрлицо, проверяем одобрение сделки уполномоченным органом (например, решение общего собрания или единственного участника) для подтверждения ее законности.

• Документы, подтверждающие подключение к коммунальным ресурсам (электричество, вода, тепло).

3. Разработка и согласование договора аренды: ваша главная защита

Начиная сдавать коммерческую недвижимость, чаще всего используют типовой договор от арендодателя, который почти всегда защищает только его интересы. Мы составляем сбалансированный договор. Что в него входит:

• Детальное описание объекта. Четко фиксируем адрес, площадь, кадастровый номер, передаваемое имущество (кондиционеры, мебель). Исключаем споры о том, что именно вы арендуете.

• Гибкие условия оплаты и индексации. Прописываем четкий механизм расчета арендной платы, график платежей. Ограничиваем произвольную индексацию, привязывая ее к официальному уровню инфляции или фиксируя процент.

• Обеспечительный платеж (депозит). Четко определяем его размер и порядок возврата по окончании аренды, исключая необоснованные удержания.

• Условия расторжения. Закрепляем ваше право на досрочный отказ от договора с предварительным уведомлением и четкими штрафными санкциями (или без них), чтобы не оставаться заложником неудачного расположения.

• Улучшения. Разграничиваем понятия «отделимых» и «неотделимых» улучшений. Закрепляем ваше право на их возмещение или компенсацию их стоимости при расторжении договора.

• Ответственность сторон. Прописываем реальные штрафы за просрочку платежей со стороны арендодателя (например, за непредоставление коммунальных услуг) и со стороны арендатора.

4. Управление ключевыми рисками арендатора

Наша работа — предвидеть проблемы и прописать в договоре механизмы их решения:

• Незаконные перепланировки. Включаем условие, что арендодатель гарантирует юридическую чистоту планировки и несет ответственность за все претензии контролирующих органов.

• Недостаток коммунальных мощностей. Фиксируем в договоре обязательный объем предоставляемых мощностей (кВт электроэнергии, Гкал тепла) и ответственность арендодателя за их несоблюдение.

• Внезапный выкуп объекта. Включаем условие о заблаговременном уведомлении о продаже и вашем преимущественном праве выкупа (если это интересно) или о существенном снижении арендной платы в период нахождения объекта под арестом в связи с продажей.

5. Почему доверить составление договора юристу — выгодно для бизнеса

Самостоятельные попытки сэкономить на юристе часто оборачиваются многомиллионными убытками. Наша работа окупается многократно, так как мы:

• Экономим ваши деньги. Избегаем штрафов, судебных расходов и необоснованных платежей.

• Экономим ваше время. Берем на себя все переговоры, согласования и юридическую рутину.

• Сохраняем нервы и бизнес-стабильность. Гарантируем, что вашей деятельности ничего не будет угрожать из-за юридических ошибок.

• Даем переговорную силу. Готовим протокол разногласий к договору арендодателя, обосновывая вашу позицию ссылками на закон.

Услуги ЮК «Неделько и партнёры» по сопровождению аренды коммерческого помещения

Неважно, кому вы хотите сдать в аренду коммерческую недвижимость, мы предлагаем полный цикл юридических услуг для вашего спокойствия:

• комплексная проверка (Due Diligence) объекта недвижимости;

• юридический анализ документов;

• подготовка оптимального проекта договора аренды или протокола разногласий к проекту арендодателя;

• правовая поддержка на переговорах;

• регистрация договора аренды в Росреестре (если срок превышает 1 год);

• сопровождение споров, связанных с арендой;

• консультации по налоговым и бухгалтерским последствиям сделки.

Заключение

Доверяя сопровождение сделки нам, вы получаете не просто набор документов, а комплексное юридическое решение, которое защищает ваш бизнес на всем сроке аренды.

 

Обратитесь в ЮК «Неделько и партнёры» для консультации. Рассчитаем стоимость услуг, которая будет несравнимо ниже потенциальных рисков.

Автор статьи:
Марина Клепко
(Партнёр)
ЮК "Неделько и партнеры"