Покупка квартиры — это важный шаг, требующий не только значительных финансовых вложений, но и внимательного анализа всех факторов, связанных с объектом недвижимости. Одним из основных моментов, который стоит учесть при приобретении жилья, является финансовая благонадежность продавца.
Перед проведением сделки необходимо проверить, не находится ли продавец состоянии банкротства и не имеется ли рисков скорой процедуры банкротства. Если собственник еще не находится в процедуре банкротства на момент проведения сделки, но процедура банкротства будет возбуждена после сделки, это может создать массу проблем для покупателя, начиная от судебных разбирательств и заканчивая угрозой утраты приобретенной квартиры. Если же собственник непосредственно находится в процедуре банкротства, он вообще не может самостоятельно распоряжаться имуществом, подлежащим включению в конкурсную массу (в данному случае имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве).
Банкротство продавца: какие сделки могут быть оспорены
Согласно п. 1 ст. 61.1. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при рассмотрении дела о банкротстве могут быть признаны недействительными сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника.
Могут быть оспорены сделки, которые имеют неравноценное встречное исполнение, если они заключены после принятия судом заявления о банкротстве или в течение одного года до этого. (п. 1 ст. 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Следовательно, если продавец реализует актив по цене, значительно ниже рыночной, это дает основание для признания сделки недействительной. Например, если квартира стоит 10 миллионов рублей, а продавец продает ее за 5 миллионов, такая сделка будет рассматриваться как подозрительная.
Другая категория подозрительных сделок — это сделки, причинившие вред имущественным правам кредиторов, если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Такие сделки могут быть оспорены, если они заключены в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после его принятия.
Как проверить благонадежность продавца
При согласовании условий сделки, необходимо проверить паспорт собственника квартиры. Проверить действительность и подлинность паспорта можно с помощью сервиса Госуслуг (https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1725022914870).
Наличие большого количества задолженностей — явный признак предстоящего банкротства. Это означает, что проверку финансового состояния необходимо начинать с официального государственного сервиса ФССП Банк данных исполнительных производств (https://fssp.gov.ru/iss/ip) [1] . Для проверки наличия открытых исполнительных производств достаточно ввести в специальных графах фамилию, имя и отчество продавца квартиры, а также дату его рождения.
Также необходимо проверить наличие судебных дел, ответчиком по которым выступает контрагент. Споры в судах общей юрисдикции можно проверить через Интернет-портал ГАС РФ «Правосудие» (https://sudrf.ru/). Если продавец зарегистрирован по месту жительства в Москве, для проверки необходимо использовать официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы (https://mos-gorsud.ru/). Если были найдены судебные процессы — это повод задуматься, особенно когда речь идет о крупных суммах задолженности.
Наличие споров в арбитражных судах также является риском для покупателя, в связи с чем необходимо проверить наличие арбитражных дел, по которым продавец является ответчиком, в картотеке (https://kad.arbitr.ru/).
Для максимальной степени защиты необходимо также воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/). На этом ресурсе размещена информация о лицах, в отношении которых уже начата процедура банкротства. Если продавец указан в реестре, значит недвижимость, выставленная на продажу, может стать частью конкурсной массы, а сделка может быть признана недействительной.
Кроме того, если квартира была приобретена продавцом в период брака, по общему правилу (ст. 34 Семейного кодекса РФ) она относится к общей собственности супругов. В этом случае помимо проверки самого продавца, необходимо провести аналогичную проверку супруга/супруги, так как имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом, подлежит реализации в деле о банкротстве по общим правилам. В конкурсную массу будет включена часть средств от реализации квартиры, соответствующая доле гражданина.
Наконец, если в последние три года у квартиры несколько раз менялись собственники, их также необходимо проверить, чтобы избежать риска банкротства предыдущего собственника и оспаривания последующих сделок.
Если остались вопросы, обращайтесь к специалистам юридической компании «Неделько и партнеры» в Москве. Мы помогли многим нашим клиентам, постараемся помочь и вам.
Юрист
Елена Чжао
Необходимо заполнить хотя бы одно из полей