+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00
Написать нам:
Оставить заявку

Как платить налог, если собственник в одном и том же году продал одну квартиру и купил другую?

Задайте вопрос юристу

Нужно ли платить налог, если собственник в одном и том же году продал одну квартиру и купил другую? Этот вопрос нам задают как потенциальные продавцы жилых объектов, так и возможные покупатели.

 

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

 

Многие участники сделок купли-продажи наивно считают, что если стоимость купленной квартиры не превышает стоимость проданной, то платить налог с продажи недвижимости не нужно. Однако в реальности дела обстоят несколько сложнее. 

 

Несмотря на то, что обе сделки осуществляются в один налоговый период, при этом собственник продаваемого объекта недвижимости не получает финансовую выгоду от сделки (ведь стоимость проданного имущества равна стоимости приобретенного), налог заплатить все же придется. Почему? Давайте обратимся к нормам Налогового Кодекса РФ, а именно к пп.2 п.2 ст. 220: «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

 

Основной акцент в данной норме делается на расходах и доходах, связанных с одним и тем же объектом недвижимости. Это означает, что налог не нужно платить лишь в одном случае: если гражданин сначала купил квартиру за 5 млн. руб., а спустя время продал ее за ту же сумму. 

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году

 

Наличие необходимости уплачивать налог зависит от срока владения квартирой. Давайте кратко пробежимся по срокам: 

  • если срок владения квартиры, относящейся к категории единственного жилья, превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога;
  • если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членаом семьи и (или) близким родственником и срок владения превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации, и срок владения превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога;
  • если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, и срок владения превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога.
 

Для освобождения от уплаты налогов при продаже квартир, не относящихся к вышеуказанным категориям, срок владения должен быть больше 5 лет.

 

В вышеприведенных случаях собственник полностью освобождается от уплаты НДФЛ от продажи квартиры. Но что делать, если жилой объект приходится продавать раньше указанного срока за цену превышающую цену покупки? В некоторых случаях доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения (если семья имеет двух и более детей, при этом после продажи приобретается иное жилье, а также при соблюдении ряда дополнительных условий, установленных законом). Во всех иных случаях избежать затрат, связанных с выполнением налоговых обязательств, не получится. 

 

Если покупка и продажа квартиры осуществляются в одном и том же налоговом периоде (то есть в течение одного года), налогоплательщик может одновременно воспользоваться двумя видами налоговых вычетов:

  • стандартный вычет в 1 млн. руб. (вычитается из налоговой базы за продажу квартиры); 
  • вычет в 2 млн. руб. (предоставляется за покупку жилья, применяется к доходам, облагаемым налогом НДФЛ).
 

Важно понимать, что применение налоговых вычетов возможно только в том случае, если ранее гражданин не пользовался правом на данную налоговую льготу. Также стоит учесть, что налоговая служба может отказать покупателю в использовании вычета, если квартира была куплена у близкого родственника. 

 

Нюансы применения налоговых вычетов
 

Вышеперечисленные виды налоговых вычетов являются максимально допустимыми. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

 

Есть еще одна хорошая новость. Человек, продающий квартиру, купленную за личные сбережения, и покупающий квартиру в ипотеку получает возможность воспользоваться третьим видом налогового вычета. Сумма этого вычета равняется сумме уплаченных процентов по кредиту (но не более 3 млн. рублей).

Автор статьи
Артур Пронин
старший юрист

Похожие статьи