Как могут обмануть при продаже квартиры?

Схема 1. Продажа квартиры лицом, страдающим пагубными привычками

Организаторы такой схемы находят лицо, страдающее пагубными привычками. Оптимально, если это единственный собственник квартиры. На момент просмотра объекта и при подписании договора продавца приводят в опрятный вид и адекватное состояние.

 

Расчет по такой сделке, как правило, производится наличными с составлением расписки. Через пару часов после подписания договора продавцом совершается акт, свидетельствующий о его неадекватном состоянии. Например, после сдачи документов на регистрацию и получение денежных средств гражданин тут же напивается и устраивает дебош, который фиксируется протоколом полиции.

 

После регистрации сделки лицо заявляет, что не помнит, как подписывал договор, и не выражал желания на продажу квартиры. При этом деньги утрачены/не получал/утеряны. В защиту интересов продавца сразу вступают заранее подготовленные адвокаты, которые направляют в суд исковое заявление о признании сделки недействительной. В качестве доказательств, подтверждающих факт того, что гражданин не осознавал характер своих действий, представляют показания свидетелей и акт полиции. 

 

В итоге суд возвращает стороны в первоначальное положение, однако взыскать денежные средства с такого гражданина удается не всегда. Расписка, составленная продавцом, чаще всего признается недействительной, т. к. была написана в состоянии опьянения.

 

Если при совершении сделки со стороны покупателя не присутствовали свидетели, доказать адекватность продавца вряд ли получится. Снизить риски при покупке квартиры у такого продавца помогут следующие способы:

• подписание договора у нотариуса;

• совершение сделки при свидетелях со стороны покупателя;

• использование системы безопасных расчетов.

Схема 2. Ложный адрес

Организатор схемы продает квартиру в старом неблагополучном доме. Одновременно он арендует квартиру в соседней красивой новостройке. На сайты с объявлениями выкладывает фото хорошей квартиры и покупателю показывает именно ее. 

 

Если покупатель плохо знаком с районом, не составит труда ввести его в заблуждение. Таблички с домов предварительно снимаются, а гражданина подвозят на машине непосредственно к подъезду, так, чтоб он не смог сориентироваться на месте.

 

После регистрации договора покупатель выясняет, что его реальная квартира находится в старом доме. Квартира, которую он осматривал, ему не принадлежит.

 

Свети на нет мошенничество с продажей квартиры помогут следующие советы:

• следует самостоятельно изучить район как по карте, так и вживую;

• необходимо заранее познакомиться с соседями, они могут указать на реального хозяина квартиры;

• внимательно изучать документы на жилье, включая данные об адресе, площади, этажности объекта;

• привлечь опытного юриста, который детально изучит все обстоятельства сделки. 

Схема 3. Дешевая квартира

Механизм мошенничества заключается в том, что незаконно приобретенную квартиру неоднократно продают между своими людьми. Таким образом создается непрерывная цепочка сделок. Для реального покупателя объект выставляют по цене ниже рынка. Невысокая стоимость является приманкой для покупателей. Боясь, что квартиру купит кто-то другой, покупатель, не разбираясь в цепочке сделок, подписывает документы. 

 

После того, как переход прав уже зарегистрирован, объявляется собственник квартиры, которого незаконно лишили прав владения, и вступает в судебный спор. В данном случае покупателю в суде следует основывать свою позицию на добросовестности приобретения. Однако исход дела будет зависеть от конкретной ситуации. 

 

Обезопасить себя от такой незаконной схемы можно, прибегнув к помощи квалифицированного юриста, который детально изучит всю историю сделок с квартирой. 

Схема 4. Доверчивый продавец

Организатор этого вида мошенничества с недвижимостью находит одинокого гражданина, желающего продать квартиру, и входит к нему в доверие. Отношения перерастают в дружеские. После чего мошенник предлагает купить квартиру, но, дабы обезопасить продавца от излишней уплаты подоходного налога, рекомендует в тексте договора указать заниженную стоимость объекта. Например, квартира продается за 3 млн руб., в договоре указана цена 1 млн руб. 

 

Продавец, полностью доверяя новому приятелю, соглашается на такую схему. Оплата по сделке передается частями: первая часть (наименьшая) до регистрации договора, вторая — после. 

 

После того как сделка зарегистрирована в Росреестре, продавец ожидает перечисления оставшейся суммы, однако деньги на счет не поступают, а продавец исчезает. Главное правило таких сделок: указывать в договоре полную сумму, а само оформление документа доверить опытному юристу. 

Схема 5. Подставной продавец

По такой схеме вместо продавца выступает подставное лицо, которое либо подделало документы на квартиру, либо украло их. Мошенники дожидаются времени отъезда собственника недвижимости (в командировку, в отпуск), открывают квартиру заранее подготовленным комплектом ключей, организуют просмотр, а затем продают ее. Затем прежний собственник возвращается и начинаются судебные тяжбы и возбуждение уголовных дел.

 

При проверке документов покупателю необходимо:

• проверять действительность паспорта продавца на бесплатном сайте МВД;

• просить актуальную выписку из ЕГРН;

• заключать договор через нотариуса;

• опрашивать соседей.

Схема 6. Покупка квартиры, полученной в наследство

Покупка унаследованного объекта связана с риском возникновения неучтенных наследников или появления завещания. В данной ситуации не усматривается мошенничество при покупке квартиры, однако на такие риски следует обратить внимание.

 

Наследники могут не знать о смерти родственника и в это время находиться в армии, на лечении, в командировке. Сделки без участия данных граждан будут признаны судом недействительными.

 

Покупатель должен обратить внимание на то, сколько времени прошло со дня смерти наследодателя. Родственник не вправе продавать имущество ранее 6 месяцев с даты смерти, даже если он является единственным наследником.

 

На практике все споры возникают в первые 3 года после наследования жилплощади. Поэтому стоит покупать квартиру, которая была унаследована более 3 лет назад.

 

Проверить наличие завещания в настоящее время несложно: у нотариусов имеется единая база. Однако, по закону, имеется ряд должностных лиц, которые также вправе удостоверить данный документ, например главврач лечебного учреждения, командир воинской части и т. п. Это осложняет поиск завещания.

 

Узнать о количестве родственников, их намерениях гораздо труднее. Поэтому оптимальным вариантом станет привлечение опытного юриста, который займется проверкой квартиры.

Схема 7. Приобретение квартиры у представителя по доверенности

Суть схемы заключается в том, что доверенность от имени собственника оформляется незаконным путем.

 

Существует несколько неправомерных способов получения документа:

• обман;

• угроза;

• оформление доверенности в состоянии аффекта;

• получение доверенности у душевнобольного или лица, страдающего пагубными привычками;

• подделка.

 

Также лицо может добровольно выдать доверенность, заблуждаясь в намерениях поверенного.  Кроме того, доверенность может быть отозвана или просрочена.

 

Проверить действительность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также рекомендуется пообщаться с владельцем квартиры лично или по видеосвязи и убедиться как в личности самого продавца, так и в реальности его намерений. 

 

Последствия сделки, совершенной по незаконной доверенности, очень негативны для продавца. Суды возвращают квартиру прежнему собственнику, но не требуют с него возврата денег, поскольку он их не получал. К тому времени лицо, получившее деньги, скрывается. Правоохранительными органами возбуждается уголовное дело, расследование которого может затянуться на долгие годы.

Схема 8. Реализация квартиры за долги

Гражданин берет кредит под залог квартиры, при невозможности его оплатить жилье переходит банку. Чаще всего такими схемами промышляют микрофинансовые организации. Гражданин не отдает под залог жилье, но подписывает кредитный договор с высоким процентом. При отсутствии ежемесячных выплат начисляются значительные проценты, клиента загоняют в крупные долги, в результате чего он просто вынужден продать свою квартиру.

 

В данному случае все действия сторон законны. Виной всему невнимательность или отсутствие грамотного расчета со стороны продавца.

 

При подписании договора необходимо детально изучать каждый пункт. При взятии кредита для бизнеса или на иные мероприятия, связанные с риском, следует изучить рынок, рассчитать доходность и стратегию развития. В противном случае гражданин рискует остаться без денег и без жилья.

Схема 9. Продажа доли

Данная мошенническая схема реализуется с квартирами, принадлежащими нескольким хозяевам на праве долевой собственности. «Черный риелтор» выкупает долю у одного из собственников, заселяется в квартиру и устраивает в ней гулянья, приглашает асоциальных личностей, тем самым ухудшая жизнь остальным владельцам. Через некоторое время новый владелец предлагает выкупить оставшиеся доли за бесценок. Соседи по квартире соглашаются, поскольку не могут больше проживать в условиях, созданных новым хозяином. Так они теряют жилплощадь. 

 

Здесь следует учесть ряд нюансов:

1. Законом установлено преимущественное право покупки, то есть продажа доли возможна только при уведомлении остальных собственников квартиры. Если они отказываются или не сообщают о своем решении в установленные сроки, долю можно продавать. Таким образом, при возникновении подобной ситуации юристы рекомендуют выкупать долю любым способом, дабы не допустить заселения неблагоприятных соседей.

2. Если уведомления не было, собственники вправе требовать признания сделки недействительной через суд.

3. Дарение доли не требует уведомления других владельцев, однако совершается при обязательном присутствии нотариуса. 

Схема 10. Договор ренты

Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением — это сделка, по которой владелец недвижимости передает в собственность свою квартиру другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание. Жилье по такой сделке остается в пользовании получателя ренты до конца его жизни, однако право собственности переходит новому хозяину. Зачастую такие договоры заключают пожилые граждане, нуждающиеся в финансовой помощи. На этом наживаются нечестные риелторы. 

 

«Черный риелтор» находит одинокого гражданина, обещает ему ежемесячные выплаты за заключенный договор. Пожилой владелец подписывает бумаги, остается проживать в своей квартире и получает содержание. Однако, как правило, продолжительность жизни таких граждан крайне короткая. В причине скоропостижной смерти будут разбираться правоохранительные органы. А близкие родственники, допустившие такую ситуацию, останутся без наследства.

 

Рекомендуем пожилым гражданам не совершать сделки по реализации недвижимости без уведомления родственников, а также без привлечения компетентных юристов. А родственникам — лучше следить за действиями своих одиноких близких. 

Схема 11. Поддельные документы и отсутствующий продавец

Как показывает практика, эти мошеннические схемы с недвижимостью чаще всего проводят, когда владельцы находятся в длительном отъезде, в местах лишения свободы, проживают за границей и т. п.

 

По данной схеме в качестве продавца выступает фиктивный наследник реального собственника. То есть, по документам настоящий хозяин считается умершим. Организаторы преступления заранее подделывают документы о родстве и о наследстве, оформляют право собственности на наследника и выставляют квартиру на продажу.

 

Когда реальный собственник возвращается в свое жилье, он обнаруживает новых хозяев, и начинается судебный спор и расследование уголовного дела. 

 

В данном случае следует рекомендовать лицам, уезжающим надолго, доверять ключи только проверенным гражданам и по официально заключенному договору. Покупателям стоит детально проверять каждый документ и привлекать к проверке профессионального юриста. 

Схема 12. Незнание юридической терминологии

Мошенники наживаются на гражданах, не знающих законов и сложных юридических терминов. Например, цессия — это уступка прав требования. Такой договор заключается, когда продается квартира в строящемся доме. 

 

Схема организуется таким образом: гражданин желает получить заем под залог квартиры в строящемся доме. Вместо договора залога ему подкладывают договор цессии, разъясняя, что залог и цессия — одно и то же. 

 

Таким образом, владелец думает, что заложил квартиру, а на самом деле продал ее. 

 

Отсудить жилье обратно крайне затруднительно, ведь денежные средства переданы и стороны не отрицают этого. Аналогичная ситуация возможна с договором дарения. В данном случае нет сложной терминологии, но даритель зачастую не понимает, что, совершая сделку, он лишается прав на квартиру и новый собственник может его выселить, продать имущество, вселить других граждан и т. п. 

 

В случае, когда пожилой гражданин хочет распорядиться недвижимостью и остаться проживать в квартире, оптимально заключать договор ренты или составлять завещание. В таких ситуациях следует консультироваться с юристом и просить разъяснить все понятия и последствия со ссылками на статьи закона. 

Схема 13. Незаконная приватизация

Схема связана с жильем, принадлежащим государству. Лицо, исполняющее административно-хозяйственные функции в муниципальном общежитии (например, директор), заключает договоры социального найма с жителями общежития. Однако прав на заключение данного договора не имеет. Администрация его на такие действия не уполномочивала. 

 

Жители после заключения незаконного договора соцнайма приватизируют свои комнаты и остаются в них проживать или продают их по мере необходимости. 

 

Через несколько лет администрация выясняет, что в общежитии, принадлежащем городу, незаконно проживают граждане. В отношении директора возбуждается уголовное дело, а жильцы выселяются через суд.

 

Это одна из сложных схем, где жителям крайне затруднительно отстоять свои интересы, поскольку реальный собственник (администрация) не принимала участия в приватизации. В такой ситуации обязательно следует привлечь юриста по недвижимости. 

 

Каждая схема прорабатывается мошенниками отдельно, с учетом индивидуальной ситуации. На стороне преступников работают психологи, «черные риелторы», юристы. 

 

Поэтому при совершении сделок с жильем всегда следует привлекать юриста со своей стороны. Специалист будет проверять документы с учетом интересов своего клиента и совершать сделку на выгодных для него условиях. 

Автор статьи:
Артур Пронин
(Старший юрист)
ЮК "Неделько и партнеры"