+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00
Оставить заявку
+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00

Как использовать аккредитив при купле-продаже квартиры?

Задайте вопрос юристу

 

В 90-х годах прошлого столетия большой популярностью пользовалась передача денег через банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов в основном использовали при выполнении финансовых обязательств по договору купли-продажи объектов недвижимости. Однако на сегодняшний день количество открытых ячеек постепенно сводится к нулю. На смену им приходит аккредитив.

 

 

По сути такой способ оплаты покупки практически ничем не отличается от банковской ячейки. Отличие состоит лишь в способе передачи денежных средств: в ячейку закладывают наличные, через аккредитив переводят безнал. 

Как использовать аккредитив при покупке квартиры

 

Покупка недвижимости через аккредитив — отличный способ защиты от мошенничества. В данном случае продавец квартиры не может обналичить банковский счет до тех пор, пока не выполнит условий договора купли-продажи. 

 

Важно понимать, что аккредитив не является синонимом эскроу счетов. Несмотря на схожесть данных финансовых продуктов, в них все же есть важные юридические отличия. 

 

Выполнение финансовых обязательств через аккредитив используется при оформлении следующих видов договоров: 

  • договор купли-продажи объекта недвижимости; 
  • договор уступки права требования. 
 

В большинстве случаев процесс расчетов по сделке осуществляется в одном и том же банке. Но на практике допускается наличие двух денежно-кредитных организаций: банка-эмитента и банка-исполнителя.

 

Виды аккредитивов

 

Аккредитив бывает трёх основных видов:

  • отзывной и безотзывной: в зависимости от того, имеет ли плательщик  право в любой момент отозвать внесенные на банковский счет деньги; 
  • акцептный и безакцептный: в данном случае под акцептом понимается согласие плательщика на перевод денег; 
  • покрытый или непокрытый: имеется в виду наличие фактического перевода на аккредитив. 
 

При расчетах по сделкам с недвижимостью используется безотзывной безакцептный покрытый аккредитив. 

Условия оформления аккредитива

 
 

Аккредитив всегда открывает покупатель квартиры в пользу собственника продаваемого объекта

 
 

Оформление аккредитива начинается с подачи заявления. Покупатель приходит в банк и подписывает заявление на открытие аккредитива указываются сроки его действия и перечисляются условия перевода денежных средств на счет продавца. 

 

Продавец объекта недвижимости не обязан присутствовать во время подписания заявления на открытие аккредитива. Все данные о собственнике продаваемого объекта может передать покупатель. Однако, если доверия между сторонами нет, продавец имеет право лично удостовериться в корректности условий аккредитива, счета продавца и получить копию заявления на открытие аккредитива. 

 

Теперь поговорим про основные понятия: 

  • срок аккредитива: данное условие устанавливается по согласованию сторон; 
  • сумма аккредитива: в большинстве случаев сумма аккредитива равна стоимости квартиры, однако, если жилое помещение приобретается в рассрочку, на аккредитив переводится только первоначальный взнос. 

Как продавцу снять деньги со счета
 

Условие исполнения аккредитива всегда указывается в заявлении на открытие аккредитива. В нем в обязательном порядке указывается перечень документов, которые продавец должен предоставить для получения денежных средств. 

 

Чаще всего продавцу необходимо предоставить сотруднику банка документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности (договор купли-продажи квартиры или договор уступки прав с отметкой о проведенной государственной регистрации права собственности, а также выписку из ЕГРН). 

Процедура регистрации перехода права собственности и раскрытия аккредитива

 

Важно понимать, что деньги на аккредитиве замораживаются на указанный в заявлении период времени. Это означает, что покупатель не может просто так прийти в банк и снять денежные средства со счета. 

 

Договор купли-продажи подписывается после того, как покупатель покроет сумму аккредитива (то есть переводет на указанные банком реквизиты сумму покупки). После этого договор передается в Росреестр. 

 

Как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре, продавец квартиры приносит в банк оригинал договора. Сотрудник банка проверяет документы. После проверки документов выдается распоряжение о раскрытии аккредитива. Так как договор безакцептный, ждать согласия покупателя на обналичивание аккредитива не нужно: продавец в любое время может снять деньги со счета. 

 

Плюсы и минусы аккредитива

 

К перечню основных преимуществ аккредитива можно отнести: 

  1. отсутствие необходимости приносить на сделку крупную денежную сумму; 
  2. продавцу квартиры не нужно пересчитывать сумму и проверять каждую купюру на подлинность; 
  3. высокая степень безопасности сделки (так как банк выступает в качестве гаранта, обе стороны сделки надежно защищены от мошенничества); 
  4. фиксация факта передачи денежных средств. 
 

Минусов у аккредитива немного. Но для понимания полной картины их необходимо перечислить: 

  1. получить деньги может конкретный человек. Это означает, что если у квартиры несколько собственников, придется оформлять несколько аккредитивов для каждого из них, если между ними не будет соглашения о том, что денежные средства может получить один из собственников. 
  2. снизить стоимость сделки не получится. Обычно люди, которые хотят уменьшить сумму налоговых платежей, умышленно занижают стоимость квартиры. В данном случае денежно-кредитная организация самостоятельно передает данные по сделке в налоговую службу. 
  3. за обналичивание счета придется заплатить комиссию. Более того, иногда снять полную стоимость проданной квартиры невозможно, в таких случаях деньги можно снять несколькими суммами. 
 

Стоит учесть, что стоимость аккредитива практически ничем не отличается от стоимости аренды банковской ячейки. Однако безналичный расчет на сегодняшний день считается наиболее оптимальным способом передачи денежных средств.

Автор статьи
Артур Пронин
старший юрист

Похожие статьи