Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

При этом их интересы всегда диаметрально-противоположны: Покупатель предпочитает осуществлять оплату за приобретаемую недвижимость только после регистрации в Росреестре перехода на него права собственности на приобретаемый объект, а Продавец, наоборот, не готов подписывать договор купли-продажи недвижимости до момента получения от Покупателя всей суммы за объект сделки. То есть одна сторона боится отдать деньги раньше времени, а другая — остаться без квартиры или земельного участка и без оплаты одновременно.

 

Для разрешения этой проблемы существуют специальные инструменты, которые снижают одновременно для обеих сторон сделки негативные риски, связанные с передачей денежных средств за приобретаемый объект. Такими инструментами являются депозит нотариуса, банковский аккредитив, банковская ячейка, договор условного депонирования (эскроу).

 

Остановимся более подробно на депозите нотариуса.

Что такое депозит нотариуса?

Депозит нотариуса — это специальный счет, открытый нотариусом в банке, при помощи которого обеспечивается получение денежных средств от Покупателя до момента перехода права собственности на недвижимость, с последующей передачей всей суммы по договору купли-продажи в адрес Продавца, но только после того, как Покупатель будет зарегистрирован в Росреестре в качестве нового собственника объекта. По сути, это гарантия того, что деньги будут переданы Продавцу только после выполнения всех условий договора. Такой порядок позволяет минимизировать риски сторон и сделать процесс максимально прозрачным.

 

Расчеты через депозит нотариуса выгодны обеим сторонам. Покупатель уверен, что средства не попадут к Продавцу, пока недвижимость не перейдет к нему по закону. Продавец же получает гарантию, что деньги будут выплачены сразу после государственной регистрации перехода права собственности.

 

При этом закон гарантирует, что денежные средства, внесенные на депозит нотариуса, не являются доходом нотариуса и не поступают в его собственность, т.е. не могут быть использованы нотариусом по своему усмотрению в собственных целях. Обращение взыскания на них по долгам нотариуса также не допускается.

Передача денег через депозит нотариуса

Рассмотрим, как действует механизм расчетов через депозит нотариуса.

 

В процессе подготовки проекта договора купли-продажи стороны договариваются, что оплата за объект недвижимости будет производиться через депозит нотариуса. При этом применять депозит, как способ оплаты, лучше всего совместно с процедурой нотариального удостоверения договора купли-продажи, в тексте которого стороны и определяют все условия, связанные с порядком оплаты приобретаемого объекта с использованием депозита нотариуса. 

 

Такой порядок предоставляет Покупателю возможность осуществить расчет за квартиру, используя свой банковский счет. Так, после удостоверения договора купли-продажи нотариусом Покупатель подает нотариусу заявление о внесении денежных средств на депозит и получает от него распоряжение для банка о перечислении, с указанием реквизитов для осуществления платежа. На основании полученного от нотариуса распоряжения Покупатель переводит денежные средства на публичный депозитный счет («наполняет» депозит). 

 

Современные информационные технологии позволяют перевести денежные средства с личного банковского счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, не выходя из его кабинета — путем перевода денежных средств при помощи телефона из личного кабинета в соответствующем банке. И, если указанная операция не вызовет у банка подозрения, то нотариальный депозит будет «наполнен» Покупателем за несколько минут.

 

Проверив, что депозит «наполнен», нотариус подает документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с Продавца на Покупателя. После получения информации об осуществлении регистрационных действий по переходу права собственности нотариус переводит денежные средства на счет Продавца.

 

Таким образом, при использовании нотариального депозита в расчетах по приобретению недвижимости нотариус фактически получает деньги от Покупателя до регистрации сделки и обеспечивает их сохранность в интересах Продавца до конца выполнения регистрационных действий.

Плюсы и минусы расчетов через депозит нотариуса

Преимущества проведения сделок с использованием расчетов через депозит нотариуса:

• юридическая защита участников сделки: нотариус обеспечивает передачу денежных средств от Покупателя Продавцу только в случае перехода права собственности на объект сделки, а если такой переход не состоялся (отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности на объект) — денежные средства выдаются обратно Покупателю;

• снижение рисков мошенничества при оплате объекта;

• заключение нотариально-удостоверенного договора купли-продажи позволяет учесть интересы обеих сторон,  при этом нотариус не только обеспечивает безопасное хранение денежных средств, но и контролирует законность сделки, проверяет дееспособность ее участников, наличие у Продавца права собственности на отчуждаемый объект недвижимости, проверяет и защищает права третьих лиц на объект сделки, не привлеченных к заключению договора, что значительно снижает риски последующего признания сделки недействительной вследствие нарушения прав заинтересованных сторон;

• нотариус выступает нейтральным лицом, действующим в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости;

• удобство при оплате приобретаемого объекта — не требуется передавать крупные суммы наличными;

• прозрачность сделки, возможность в будущем подтвердить законность заключения договора купли-продажи, так как все действия фиксируются официально.

Недостатки проведения сделок с недвижимостью с использованием расчетов через депозит нотариуса:

• положения ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляют Покупателю право отзыва денежных средства с депозита нотариуса, что может нарушить процесс осуществления сделки и ущемить права Продавца. Для устранения такой возможности участникам сделки необходимо:

1. нотариально закрепить в договоре купли-продажи предельно точные и прозрачные условия проведения расчетов;
2. определить порядок передачи документов на государственную регистрацию – только после получения нотариусом подтверждения поступления денежных средств от Покупателя на депозитный счет;
3. определить случаи, когда Покупатель имеет право забирать денежные средства с депозитного счета;

• отсутствие у Покупателя – лица, «наполняющего» депозит, заключенного с нотариусом договора, определяющего порядок использования денежных средств, тогда как, к примеру, при оплате путем аккредитива у плательщика возникают с банком договорные отношения. Процедура оплаты по аккредитиву регулируется соответствующим разделом Гражданского кодекса Российской Федерации (§ 3 Главы 46);

• осуществление операций по передаче документов на регистрацию в Росреестр и последующий перевод денежных средств на счет Покупателя осуществляется лично нотариусом. Как следствие, если в период после «наполнения» депозита, нотариус по каким-либо причинам не сможет осуществлять свои обязанности (отстранен от должности, умрет и др.), то в соответствии с установленными правилами, его должны будут заменить на другого нотариуса, которому в соответствии с законом и будут переданы дела предшественника.

В этом случае, на весь период передачи дел документы для регистрации сделки не будут переданы в Росреестр, а денежные средства будут заблокированы на депозитном счете, что сделает невозможным как передачу недвижимости в собственность Покупателя, так и получение денежных средств Продавцом. 

 

А так как сроки совершения сделки имеют для Сторон чаще всего существенное значение, то в указанной ситуации депозит нотариуса из эффективного механизма по защите интересов участников сделки может привести к неожиданным негативным последствиям — перенос завершения действий по передаче объекта от Продавца к Покупателю на неопределённый период (хотя такие ситуации случаются довольно редко). 

Правильная подготовка договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, при правильной подготовке проекта договора купли-продажи, в котором будет определена процедура осуществления расчетов, порядок действий нотариуса, а также права и обязанности Покупателя и Продавца, использование депозита нотариуса при совершении сделок с недвижимостью является одним из надежных способов, обеспечивающих паритетные интересы обеих сторон. Депозит нотариуса позволяет Покупателю и Продавцу чувствовать себя защищенными и быть уверенными в том, что сделка через депозит нотариуса пройдет без рисков.

 

А для того, чтобы в процессе осуществления расчетов с использованием депозита нотариуса не возникло каких-либо неожиданностей, специалисты юридической компании «Неделько и партнеры» готовы оказать помощь не только в подготовке проекта договора купли-продажи, но и провести проверку юридической чистоты квартиры, а также предоставить консультацию по всем возникшим в отношении будущей сделки вопросам, что сбережет вам силы и время. Мы помогли многим нашим клиентам, постараемся помочь и вам, обращайтесь.

 

автор статьи:
Старший юрист ЮК «Неделько и партнёры»
Сичинский А.З.