Дело садоводов: что будет с частными участками в парках и заповедниках

Говоря о Постановлении КС РФ от 28.01.2025 № 3-П/2025, в первую очередь, необходимо отметить, что его содержание и значимость для судебной практики выходят далеко за пределы «Дела Сочинских садоводов», которое послужило основанием для обращения в КС РФ.

КС РФ затронул ряд широких и фундаментальных вопросов в области правового регулирования земельных отношений и недвижимости

Дело в том, что в конституционном производстве было объединено несколько жалоб по «близкой» проблематике, и при их рассмотрении КС РФ не только высказался непосредственно о правах граждан, получивших в собственность земельные участки для личных нужд из природоохранных и лесных земель (что отражено в резолютивной части постановления), но и затронул ряд более широких и даже фундаментальных вопросов в области правового регулирования земельных отношений и недвижимости.

 

В частности, КС РФ был рассмотрен правовой статус иска о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим и порядок применения при рассмотрении подобных исков положений об исковой давности и о защите прав добросовестного приобретателя. И хотя рассматривал КС РФ эти вопросы применительно к гражданам-собственникам земельных участков для личных нужд, однако изложенные им позиции носят не только фундаментальный, но и универсальный характер. И, по нашему мнению, должны учитываться при рассмотрении подобных исков — независимо от статуса ответчика (гражданин или юридическое лицо) и статуса земельного участка (для личных нужд или для коммерческого использования).

 

В данном контексте следует пояснить, что на протяжении последних нескольких лет в судебной практике Российской Федерации появилась новая хорошо известная юридическому сообществу тенденция — иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим. Такие иски чаще всего подают прокуроры и органы публичной власти в одном из следующих случаев: деприватизационные иски, антикоррупционные иски и иски по самовольным постройкам. При этом ни Гражданский кодекс РФ, ни процессуальное законодательство такого вида иска и даже, более широко, такого способа защиты гражданских прав прямо не предусматривает.

 

На первый взгляд, это не кажется проблемой, поскольку, согласно ст. 12 ГК РФ, помимо прямо перечисленных в ней способов защиты, могут применяться и иные способы, предусмотренные законом. И данный вид иска можно отнести именно к таким «иным» способам. Но формулировка «предусмотренные законом» означает, что помимо ст. 12 ГК РФ должна существовать и другая норма закона, которая будет применяться к такому иску. И вот это уже оказалось серьезной проблемой, так как для того, чтобы сохранить возможность отмены незаконной приватизации, которая имела массовый характер в 90-е и 2000-е г.г., такие иски подавались как «негаторные» (ст. 304 ГК) – т.е. иски об устранении всяких нарушений права, не связанных с лишением владения. А на негаторные иски, в свою очередь, согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

 

В ряде случаев судебные инстанции с такой позицией прокуратуры соглашались. А в ряде случаев исходили из того, что иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим — это ничто иное, как иск «о признании недействительной регистрации отсутствующего (незаконно приобретенного) права». А значит, столько времени, сколько действует такая регистрация, ее можно оспаривать.

 

Но и в одном, и в другом случае, суды приходили к выводу о том, что исковая давность на такие иски распространяться не должна, а, значит, иск может быть удовлетворен независимо от того, когда произошла незаконная приватизация.

 

Такая тенденция существовала вплоть до осени 2024 г., когда ВС РФ по двум делам не согласился с выводами нижестоящих судов о применении в данном случае ст. 304 ГК РФ, а не ст. 301 (виндикационый иск) и ст. 302 (истребование имущества от добросовестного приобретателя), отменив судебные акты и направив дела на новое рассмотрение (определения от 17 сентября 2024 года № 18-КГ24-126-К4, от 12 ноября 2024 года № 18-КГ24-224-К4 и др.).

И именно в этой части КС РФ сделал следующие определяющие выводы

1. Поскольку негаторный иск традиционно не связан с пресечением нарушений, которые давали бы нарушителю какие-либо основания юридически претендовать на принадлежность ему имущества, иски о признании зарегистрированного права отсутствующим, которые направлены именно на пресечение такого рода нарушений негаторными считаться не могут и положения ст. 304 и 208 ГК РФ к ним не применимы.

2. Ввиду отсутствия специального правового регулирования такого рода исков, при их рассмотрении должны применяться присущие виндикационному иску гарантии участникам гражданских правоотношений, такие как необходимость принятия во внимание добросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ), а также применение общего срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

КС РФ сделал ряд важных оговорок

При этом, как в части оценки добросовестности, так и в части порядка исчисления сроков исковой давности КС РФ сделал ряд важных оговорок.

 

Применительно к оценке добросовестности ответчиковпо искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, КС РФ особо отметил, что с учетом формирования частной собственности на землю в Российской Федерации из публичной собственности во многом именно от действий органов публичной власти зависело, будет ли предоставление земли частным лицам отвечать требованиям законности, а также будут ли вещные права впоследствии защищены от претензий в связи с нарушением порядка их возникновения. 

 

А следовательно, ошибки, допущенные ввиду несогласованности действий уполномоченных государственных органов по ведению реестров, не могут быть поставлены в вину гражданам, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение должностными лицами этих органов требований законности, в отсутствие выявленных фактов злоупотреблений и иных недобросовестных действий граждан как участников названных процедур.

 

При этом в случае, когда приватизация осуществлялась с представлением со стороны гражданина поддельных, фальсифицированных документов либо когда издание административного акта, послужившего основанием для получения земельного участка в собственность, было связано со сговором гражданина и должностного лица, добросовестность приобретателя очевидно отсутствует.

 

Иными словами, если приватизация даже являлась незаконной, однако ее незаконный характер не может быть поставлен в вину гражданину, ему должны быть предоставлены все гарантии добросовестного приобретателя. А именно: если спорный земельный участок в принципе может находиться в частной собственности, то иск подлежит отклонению, а если он сформирован из земель, которые вообще не могут находиться в частной собственности (в частности, природоохранные земли), то земельный участок подлежит изъятию, но с предоставлением компенсации в виде другого аналогичного земельного участка, а также денежной компенсации стоимости возведенных на нем строений.

Что касается исковой давности

Что касается исковой давности, то КС РФ, прямо указав на обязательность ее применения к искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, одновременно указал и на ряд особенностей в отношении определения момента начала течения такого срока.

 

В частности, КС РФ обратил внимание на то, что участки могли предоставляться гражданам без проведения работ по межеванию и без должного кадастрового учета (посредством так называемого декларативного кадастрового учета земельного участка в отсутствие определенности его границы). Иными словами, без «привязки к местности». И в этом случае публичный орган, не зная, где именно находится участок, не всегда мог узнать о том, что при его выделении в частную собственность было совершено нарушение.

 

Для таких случаев КС РФ в качестве «маркера», точки отсчета для начала течения исковой давности определяет либо момент освоения земельного участка (например, его ограждение, возведение на нем строений), либо определение координатных точек границ и нанесение границ участка на публичную кадастровую карту.

Когда суд вправе отказать в применении последствий пропуска срока исковой давности

Кроме того, КС РФ также подчеркнул, что суд на основании статей 1 и 10 ГК Российской Федерации вправе отказать в применении последствий пропуска срока исковой давности, если установит злоупотребление со стороны ответчика. В данном контексте КС РФ приводит свое Постановление от 31.10.2024 г. № 49-П, которым было исключено применение исковой давности к антикоррупционным искам, но указывает также и на иные возможные случаи злоупотреблений: например, когда пропуск срока вызван противоправным поведением должностного лица, действовавшего в интересах ответчика с его ведома или по его указанию, либо когда в рамках проверки, проведенной правоохранительными органами, установлено, что лицо, право которого включено в сведения ЕГРН, похитило недвижимое имущество у публичного собственника.

Постановление КС РФ от 28.01.2025 № 3-П/2025

Таким образом, можно заключить, что Постановление КС РФ от 28.01.2025 № 3-П/2025 окажет определяющее влияние на судебную практику не только по делам «Сочинских садоводов», но (в большей или меньшей степени) по всем спорам по искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, так как теперь при рассмотрении подобных споров судебные инстанции в обязательном порядке должны будут оценивать наличие или отсутствие оснований для применения гарантий, предусмотренных ст. 302 ГК РФ (невозможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя). А также определять момент начала течения исковой давности и либо применять ее к иску, либо мотивированно обосновывать ее неприменение злоупотреблением со стороны ответчика (которое также необходимо будет установить).

Ряд вопросов так и остается не до конца разрешенным

В то же время, несмотря на весь объем и глубину рассмотренной КС РФ проблематики, ряд вопросов так и остается не до конца разрешенным:

1. Во-первых, несмотря на универсальный характер изложенных КС РФ выводов, они все сделаны с оговоркой «по крайней мере, гражданам – приобретателям земельных участков для личных нужд». А значит, в том, что данные позиции равно применимы и к юридическим лицам, и к земельным участкам для коммерческих целей, юристам еще предстоит убедить судебные инстанции.

2. Во-вторых, КС РФ отметил, что в случае отмены незаконного правового акта о предоставлении земельного участка первоначальному правообладателю, публичный орган не должен ограничиваться его отменой, но с учетом требований статей 15 (часть 2) и 18 Конституции Российской Федерации обязан принять меры к тому, чтобы возникшее на основе этого акта право, которое к моменту отмены акта могло перейти и к другому правообладателю, было прекращено у того лица, за которым право на участок зарегистрировано в настоящее время. 

Иными словами, КС РФ прямо указал на возможность изъятия земельного участка у «последующего» собственника. При этом, уделив большое внимание обязательности оценки добросовестности первого частного собственника и применению к нему гарантий, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, КС РФ не сделал никаких оговорок относительно применения или неприменения таких гарантий к последующим собственникам. А следовательно, остается «открытым» вопрос о том, возможно ли изъять земельный участок у последующего собственника, если первый собственник был недобросовестным, но последующий собственник об этом ничего не знал (с учетом критерия разумной осмотрительности).

 

Полагаю, что на эти вопросы еще только предстоит найти ответы, причем, весьма вероятно, также именно в Конституционном Суде РФ.