Через сколько можно продать квартиру?

Задайте вопрос юристу

На самом деле в законодательстве никаких ограничений по срокам продажи квартиры нет. Вы можете заключить договор купли-продажи хоть в тот же день, когда ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Более того, заключить договор купли-продажи квартиры вы можете и до приобретения права собственности (в этом случае стороны заключают договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по которому продавец может обязаться передать покупателю квартиру, которой у него ещё нет).
Тем не менее, такой вопрос возникает довольно часто. Связан он с налоговыми последствиями, о которых и будет рассказано в этой статье. 

 

По общему правилу доходы от реализации недвижимого имущества облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Из этого правила есть исключение: не подлежат налогообложению доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. 

 

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Законом субъекта Российской Федерации этот срок может быть уменьшен. Таким образом, если вы владеете квартирой (либо долей в ней) более 5 лет, то НДФЛ с доходов от её продажи платить не нужно.

 

В некоторых случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года: 

  • когда право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика;
  • когда право собственности получено в результате приватизации;
  • когда право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • когда в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом приобретение иного жилого помещения в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение учитываться не будет.

Во всех вышеуказанных случаях вы можете продать квартиру без уплаты НДФЛ, если владели ей более 3 лет.

 

При этом, если продается жилое помещение (или доля в нём), предоставленное по программе реновации жилищного фонда в городе Москве, в срок владения, необходимый для освобождения от уплаты НДФЛ, включается и срок нахождения в собственности освобожденного (переданного городу Москве) жилого помещения (доли в нём). 

 

В случае, если вы приобрели жилое помещение (или долю в нём) по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) либо по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры (а не с даты регистрации права собственности). 

 

В случае, если вы приобрели жилое помещение (или долю в нём) по договору уступки прав требования, по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.

 

 

Таким образом, если вы владеете объектом недвижимого имущества свыше минимального предельного срока владения, платить НДФЛ не нужно. При этом не важно, являетесь ли вы налоговым резидентом Российской Федерации или нет.

 

Обратим внимание на то, что если вы являетесь налоговым резидентом Российской Федерации и недвижимость находилась в вашей собственности менее минимального предельного срока владения, НДФЛ подлежит уплате не со всей суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры. 

 

Налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в размере полученного от продажи дохода, но не более 1 000 000 рублей, либо (вместо получения имущественного налогового вычета) уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. 

 

То есть НДФЛ придется платить только с указанной разницы. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, таким правом на уменьшение дохода не обладают и уплачивают НДФЛ со всей суммы, указанной в договоре купли-продажи (причем по повышенной ставке).

Зная указанные нюансы, вы можете оценить налоговые последствия сделки и на основе этого принять решение о продаже квартиры (или иного объекта недвижимости).

Артур Пронин

18.03.2021

Похожие статьи