+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00
Написать нам:
Оставить заявку

А давайте в договоре купли-продажи укажем заниженную стоимость квартиры?

Задайте вопрос юристу

А давайте в договоре купли-продажи укажем заниженную стоимость квартиры? Большинство покупателей недвижимости такой вопрос ставит в тупик. Зачем занижать? В чем выгода? Давайте разбираться.

 

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

 

Если детально проштудировать правоприменительную практику, можно увидеть большое количество случаев умышленного снижения стоимости недвижимости по договору купли-продажи, которые повлекли за собой негативные последствия для покупателя. В последнее время это случается все чаще и чаще.

 

Зачем занижать стоимость квартиры

 

Действующее законодательство содержит нормы, которые накладывают на продавца объекта недвижимости обязанность по уплате налогов. Сумма налога, подлежащего уплате, зависит от стоимости проданного жилого помещения. Чем ниже цена, тем меньше налог. Достаточно простая арифметика. 

 

Также в НК РФ содержится норма, освобождающая граждан от уплаты налога при условии соблюдения сроков минимального владения недвижимым имуществом. Существует два безналоговых срока: три года и пять лет. Однако особо нетерпеливые граждане стремятся продать квартиры раньше указанного времени. В таких ситуациях им, естественно, придется оплатить налог. 

 

Получается, что занижение продажной стоимости квартиры — отличная возможность уменьшить размер подоходного налога. Однако не все так просто, как может показаться на первый взгляд. 

 

Для наибольшей финансовой выгоды необходимо знать, что является налогооблагаемой базой при совершении сделок с недвижимостью.

 

За базу берется большая из следующих величин: 

  • стоимость объекта по договору; 
  • 70% от кадастровой стоимости продаваемого помещения. 
 

Это означает, что снижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи необходимо до определенного уровня. Как его рассчитать? Для этого используем следующую формулу: 0,7*кадастровую стоимость объекта на день продажи. 

 

Все вышеперечисленные «плюшки» имеют отношение только к продавцу. Именно поэтому покупатели задают себе один и тот же вопрос: чем я рискую и зачем мне это нужно? 

 

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

 

Занижение стоимости квартиры: риски для покупателя

 

На практике есть два основных финансовых риска, которые имеют отношение к личности покупателя: 

  • если сделка будет признана недействительной, то покупатель может в официальном порядке требовать от продавца возраста той суммы, которая указана в договоре купли-продажи; 
  • величина налогового вычета, на которую покупатель может претендовать после совершения сделки, существенно уменьшается. 
 

Давайте разбираться по порядку.

 

Двусторонняя реституция

 

При признании сделки недействительной, применяется двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон возвращает все, что было получено в результате подписания договора купли-продажи. В данной ситуации продавец может написать расписку с указанием полной стоимости продаваемого объекта недвижимости. 

 

Суд принимает во внимание даже не заверенные нотариально расписки, поэтому требовать возврата уплаченных денег по договору купли-продажи при правильном оформлении сделки будет несложно. К сожалению судебная практика имеется и отрицательная в этом вопросе, ввиду этого нужно учитывать много факторов и профессионально подготавливать документы для сделки.

 

На практике продавец чаще всего пишет две расписки: одну на получение суммы по договору купли-продажи (заниженную), вторую — на разницу между реальной и заниженной стоимостью. Вторая расписка оформляется в качестве материального обеспечения сделки на случай расторжения или признания договора недействительным. 

 

В большинстве случаев суд признает обе расписки. Это подтверждает реальная судебная практика. Но здесь важно понимать, что в каждом правиле есть исключения. Принимать или не принимать расписку о материальном обеспечении сделки — право суда, а не его обязанность. Это означает, что риск невозврата определенной части денежных средств для покупателя все же существует. 

 

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

 

Это ещё один способ защиты финансовых интересов покупателя, который применяется на практике. 

 

Дополнительное соглашение составляется на разницу двух сумм (так же как и расписка). В таком документе детально описываются все неотделимые улучшения (т.е. по доп. соглашению цена квартиры становится выше).

 

Важно понимать, что допсоглашение — достаточно специфический документ, составление которого требует от сторон особых юридических знаний и опыта. В идеале процесс его написания лучше доверить юристам в области права. 

 

Отдельно обозначим банкротство

 

Отдельно стоит поговорить о ситуациях, когда продавец после продажи квартиры вступает в процедуру банкротства. В таких случаях суд может признать сделку недействительной (при условии, что с момента ее регистрации прошло не более трёх лет). 

 

Основной риск здесь связан именно с заниженной стоимостью объекта. Суд, оценивая обстоятельства дела, может увидеть в заниженной стоимости попытку быстрой реализации имущества финансово несостоятельного гражданина, либо мнимость сделки.  

 

Но и в этой ситуации все не так печально. Правила двусторонней реституции никто не отменял. Если новый собственник имеет статус добросовестного покупателя, он вполне может рассчитывать и на возврат потраченных средств, и на компенсацию от государства. Тем не менее нужно учитывать тот факт, что с продавца банкрота получить деньги будет крайне сложно, а в некоторых случаях и невозможно. 

 

Сумма налогового вычета

 

Теперь поговорим о сумме налогового вычета. Риелторы не стараются вникнуть в практический опыт лиц, столкнувшихся с такой ситуацией: 

  • во-первых, расписки при расчете налогового вычета также учитываются, поэтому основная задача сводится к необходимости подтвердить реальные суммы расходов;
  • во-вторых, налоговый вычет не зависит от стоимости купленного жилья, он высчитывается из 2 млн.
 

О чем это говорит? Если заниженная стоимость квартиры превышает 2 млн рублей, покупатель в любом случае может претендовать на получение полной суммы налогового вычета. 

 

Получается, что проблема с заниженной стоимостью объекта недвижимости при правильном подходе к сделке может быть минимизирована, при условии, что занижение стоимости не превышает 20-30 процентов от реальной цены объекта. Если речь идет о покупке квартиры с использованием кредитных денежных средств, то в данном случае возникает риск отказа в предоставлении кредитных средств на покупку квартиры покупателю.

 

А качестве итога стоит сказать, что профессиональный юрист ЮК «Неделько и партнеры» по сделкам купли продажи недвижимости не рекомендует своим клиентам подписывать договоры, в которых указана заниженная стоимость. Но тем не менее, такие сделки заключаются и если грамотно подойти к анализу рисков, можно обеспечить защиту финансовых интересов с минимальными рисками.

 

Автор статьи

старший юрист ЮК «Неделько и партнеры»
Екатерина Филатова

 

Похожие статьи