Как расстроилась сделка по покупке недвижимости из-за сомнительных прав продавца

Как расстроилась сделка по покупке недвижимости из-за сомнительных прав продавца

При покупке земельного участка и объектов недвижимости вскрылись обстоятельства, которые заставили покупателя пересмотреть свои планы.

  • ЗАДАЧА: Покупка земельного участка и 4 объектов недвижимости на нём под эксплуатацию производственной базы
  • КОГДА? Май 2018
  • ГДЕ? Московская область
  • СУММА СДЕЛКИ: 350 млн рублей

Как ставил задачу клиент:

Проверить юридическую чистоту объектов и сопроводить сделку. Для клиента было важно, чтобы объект был обеспечен электричеством в объеме не ниже 4 МВт.

С чего начали:

  1. Провели предварительный экспресс-анализ документов продавца на участок, электроснабжение и коммунальные услуги.
  2. Предложили схему сделки, по которой:
    1. Покупатель предоставляет продавцу задаток в размере 20 млн;
    2. Продавец обязуется до момента заключения основного договора (4 месяца) обеспечить увеличение в 4 раза выделенной мощности электричества для снабжения объекта.

Что выяснили:

На этапе проверки документов и информации установили, что:

  1. Право собственности продавца на одно из зданий, фактически построенных на земельном участке, еще не было зарегистрировано.
  2. Это здание было построено продавцом, и примерно 25% площади застройки данного объекта выходило за границы земельного участка, находящегося в собственности продавца. Земельный участок, на который «заезжала» часть здания, находился в государственной собственности, и продавец не обладал какими-либо правами на данную землю

Что предприняли:

Провели переговоры с продавцом. Продавец заявил, что готов приватизировать захваченную под застройку часть соседнего участка и оформить право собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Для этого было необходимо 10–12 месяцев. Покупатель согласился ждать при условии, что получит на этот срок в аренду один из зарегистрированных корпусов.

 

Подготовили проект предварительного договора купли-продажи, в котором детально прописали обязательства продавца:

  • выкупить часть застроенного земельного участка
  • оформить право собственности на самовольную постройку
  • выполнить технические условия и оформить документацию, необходимую для энергоснабжения объекта увеличенной мощностью.

В проекте договора зафиксировали этапы и сроки выполнения этих условий и обязали продавца вернуть сумму задатка в двойном размере, если он их не выполнит.

Результат:

При обсуждении условий предварительного договора нам с покупателем стало очевидно, что продавец не готов отвечать деньгами за предложенное им же решение. Покупатель отказался от предоставления задатка. Предварительный договор не был подписан, сделка не состоялась.

 

Спустя 11 месяцев заказчик с нашей помощью приобрел другой объект, удовлетворяющий его требованиям.