Когда нужно «по объективным обстоятельствам» потянуть время, а заодно разобраться в путанице в дроблении помещений

Когда нужно «по объективным обстоятельствам» потянуть время, а заодно разобраться в путанице в дроблении помещений

  • ЗАДАЧА: Покупка помещений с арендатором — аптекой (арендный бизнес)
  • КОГДА? Октябрь 2010
  • ГДЕ? Москва, ЦАО

Как ставил задачу клиент:

  1. Нужно успеть воспользоваться срочным предложением — продают помещения со скидкой, но с условием, что покупатель выйдет на сделку в течение недели и заплатит живыми деньгами без кредитов.
  2. Нужно срочно провести полную проверку объекта, в том числе на предмет возможности исполнять договор аренды, и сопроводить сделку.
  3. Условие одно: у покупателя еще нет всей суммы для заключения сделки, и он не может об этом сообщить продавцу, так как у того есть другой покупатель.
  4. Нам нужно придумать причину, по которой мы сможем выйти на сделку не ранее чем через месяц, чтобы покупатель смог собрать деньги, но, чтобы при этом продавец не подозревал об истинной причине отсрочки.

Что выяснили:

Из-за срочности мы провели предварительный экспресс-анализ документов, и вот что лежало на поверхности:

  1. Здание — памятник архитектуры, в отношении которого не выданы охранные обязательства. Есть вероятность, что их исполнение может существенно повысить накладные расходы, так как придется, например, убрать антресольный этаж, восстановить лепнину на потолке (демонтировав подвесной потолок и систему вентиляции), демонтировать лестницу, восстановить кирпичный свод и т.п.
  2. Действующее законодательство предусматривало направление предварительного уведомления в Москомнаследие с предложением воспользоваться преимущественным правом выкупа и ожидания ответа минимум 30 дней. То есть мы не могли выйти на сделку ранее, чем через 30 дней с момента направления уведомления в Москомнаследие.
  3. При дроблении помещений между аффилированными юридическими лицами не были учтены особенности фактического использования помещений:
    1. Щиток энергоснабжения, питающий объект электричеством, находился в помещениях, принадлежащих другому собственнику — фирме А. Существовал риск, что фирма А может запретить доступ к щитку, и придется в судебном порядке устанавливать платный сервитут.
    2. Помещения находятся на втором этаже. Собственная входная лестница к ним проходит через черный вход со двора, что неприемлемо для аптеки (арендатора). Вторая парадная         лестница начинается с холла, принадлежащего еще одному собственнику (фирме В). Есть риск, что фирма В сможет запретить проход людей по своей территории, и вход с главной улицы станет невозможным. Сервитут в этом случае будет невозможно установить.

Что предприняли:

  1. Убедили продавца, что объект не готов к продаже и выход на сделку за одну неделю невозможен.
  2. В ускоренном порядке получили прозрачные охранные обязательства, делающие возможной дальнейшую эксплуатацию аптеки.
  3. Направили предварительное уведомление в Москомнаследие, тем самым был исключен риск оспаривания сделки Москомнаследием.
  4. Договорились с фирмой А об аренде части помещения, в котором располагался щиток энергоснабжения.
  5. Договорились с фирмой В о покупке у неё части холла, необходимого для доступа к парадной лестнице. На сумму этой сделки продавец сделал скидку по основному договору купли-продажи недвижимости, так что для клиента сумма сделки не изменилась.

Результат:

Сделка состоялась на выгодных для покупателя условиях. Она была проведена через 1,5 месяца с момента обращения покупателя. За это время он успел собрать недостающие денежные средства