Когда сделка по покупке помещений не состоялась из-за скрытого конфликта
- ЗАДАЧА: Покупка помещений для сдачи в аренду под ресторан
- КОГДА? Июнь 2011
- ГДЕ? Москва, ЦАО
Как ставил задачу клиент:
- Срочно продаются нежилые помещения со скидкой при условии выхода на сделку в течение двух недель. Это готовый арендный бизнес, нужно успеть воспользоваться предложением.
- У продавца заключен договор аренды с рестораном с небольшой арендной платой, который приносит доходность 5% годовых, но заканчивается через 4 месяца.
- У продавца есть предложение об аренде от двух других сетевых ресторанов, обеспечивающее доходность 12% годовых.
- Нужно проверить информацию и срочно выходить на сделку.
Что выяснили:
- Кухня ресторана использует газовое оборудование, хотя на тот момент был установлен фактически запрет на использование газа в общепите для новых объектов.
- Разрешение на газ оформлено на арендатора.
- Мощностей электроснабжения недостаточно для нужд новых потенциальных арендаторов — ресторанов.
- Технические условия на подключение дополнительных электрических мощностей требуют больших финансовых вложений, что существенно снизит доходность объекта.
- Оформить разрешение на использование газа на собственника или нового арендатора будет крайне затруднительно.
- Продавец категорически запрещает общаться с арендатором до покупки помещений, мотивируя это тем, что тот освободит помещение раньше времени и будет провал по арендной плате.
Что предприняли:
- Вопреки запрету продавца сами встретились с владельцем ресторана — арендатором. Он сообщил, что намерен сам выкупить недвижимость, в котором расположен его ресторан, но не готов платить завышенную, по его мнению, цену.
- Он не намерен освобождать помещение, а если его вынудят, он аннулирует разрешение на газ, выданное на его имя, и демонтирует вентиляционный короб, который проходит по фасаду жилого здания со стороны двора дома, и на который у него есть согласие всех жильцов, полученное более десяти лет назад. Сейчас жильцы не согласятся на установку новой вентиляции.
- Все факты подтвердились в ходе дополнительных проверок. Фактически, клиент, покупая эту недвижимость, должен готовиться к боевым действиям, чтобы поднять аренду существующему арендатору или расторгнуть с ним договор, сохранив вентиляцию и разрешение на газ.
Результат:
Клиент отказался от покупки этого объекта и приобрел с нашей помощью в течение месяца другой объект с подтвержденной доходностью.
