Когда сделка по покупке помещений не состоялась из-за скрытого конфликта

Когда сделка по покупке помещений не состоялась из-за скрытого конфликта

  • ЗАДАЧА: Покупка помещений для сдачи в аренду под ресторан
  • КОГДА? Июнь 2011
  • ГДЕ? Москва, ЦАО

Как ставил задачу клиент:

  1. Срочно продаются нежилые помещения со скидкой при условии выхода на сделку в течение двух недель. Это готовый арендный бизнес, нужно успеть воспользоваться предложением.
  2. У продавца заключен договор аренды с рестораном с небольшой арендной платой, который приносит доходность 5% годовых, но заканчивается через 4 месяца.
  3. У продавца есть предложение об аренде от двух других сетевых ресторанов, обеспечивающее доходность 12% годовых.
  4. Нужно проверить информацию и срочно выходить на сделку.

Что выяснили:

  1. Кухня ресторана использует газовое оборудование, хотя на тот момент был установлен фактически запрет на использование газа в общепите для новых объектов.
  2. Разрешение на газ оформлено на арендатора.
  3. Мощностей электроснабжения недостаточно для нужд новых потенциальных арендаторов — ресторанов.
  4. Технические условия на подключение дополнительных электрических мощностей требуют больших финансовых вложений, что существенно снизит доходность объекта.
  5. Оформить разрешение на использование газа на собственника или нового арендатора будет крайне затруднительно.
  6. Продавец категорически запрещает общаться с арендатором до покупки помещений, мотивируя это тем, что тот освободит помещение раньше времени и будет провал по арендной плате.

Что предприняли:

  1. Вопреки запрету продавца сами встретились с владельцем ресторана — арендатором. Он сообщил, что намерен сам выкупить недвижимость, в котором расположен его ресторан, но не готов платить завышенную, по его мнению, цену.
  2. Он не намерен освобождать помещение, а если его вынудят, он аннулирует разрешение на газ, выданное на его имя, и демонтирует вентиляционный короб, который проходит по фасаду жилого здания со стороны двора дома, и на который у него есть согласие всех жильцов, полученное более десяти лет назад. Сейчас жильцы не согласятся на установку новой вентиляции.
  3. Все факты подтвердились в ходе дополнительных проверок. Фактически, клиент, покупая эту недвижимость, должен готовиться к боевым действиям, чтобы поднять аренду существующему арендатору или расторгнуть с ним договор, сохранив вентиляцию и разрешение на газ.

Результат:

Клиент отказался от покупки этого объекта и приобрел с нашей помощью в течение месяца другой объект с подтвержденной доходностью.