Когда изначально проблемная сделка приносит большие неприятности в будущем
Классический пример ситуации, когда клиент не осознает, насколько серьезными могут быть проблемы — это сделка с помещениями в многоэтажном гараже-паркинге, которые использовались под магазин.
- ЗАДАЧА: Покупка помещений под аренду в многоэтажном гараже-паркинге
- КОГДА? Сентябрь 2017
- ГДЕ? Москва, ЮЗАО
Как ставил задачу клиент:
Клиент просил срочно, на следующий день, поехать с ним в офис продавца, чтобы проверить договор на месте. В этот день он собирался внести аванс 20 млн рублей на покупку помещений в паркинге. Клиент утверждал, что сопровождать сделку не потребуется, поскольку все прозрачно и понятно.
Что выяснили:
- Собственник подписал с третьим лицом (обществом с ограниченной ответственностью) предварительный договор купли-продажи недвижимости за 3,5 месяца до даты начала событий. По договору он получил аванс в размере 30% от стоимости сделки.
- Сейчас недвижимость продает именно третье лицо по цене, на 10 млн превышающей сумму договора между собственником и третьим лицом, и не хочет, чтобы мы контактировали с собственником напрямую. Свои 10 млн рублей третье лицо хочет получить наличными.
- За эти 3,5 месяца третье лицо произвело несогласованную реконструкцию помещения, приспособив помещение автомойки под размещение магазина продовольственных товаров.
- Реконструированные помещения третье лицо сдало в аренду магазину, хотя никаких прав на это у него не было.
- Помещения уже фактически использует магазин, хотя договор аренды еще не заключался.
- Третье лицо обязано выплатить остаток по договору в течение 10 дней с момента обращения клиента, иначе будут применены штрафные санкции.
- Вместо договора купли-продажи с собственником предлагается подписать соглашение о переуступке прав по заключенному предварительному договору.
- Для покупателя принципиально важно, чтобы это помещение арендовал магазин на уже согласованных условиях.
- Согласованный, но не подписанный договор аренды содержит жесткие условия по электричеству, водоснабжению, использованию фасада здания и т.п., которые до сих пор не выполнены. Если эти требования не будут выполнены, договор аренды продолжит действие, но арендная плата становится символической.
Что предприняли:
- Отменили подписание предварительного договора. Уговорили стороны сразу подписывать основной договор купли0продажи помещения, и не через день, а через 2 недели, чтобы осталось время на проверку.
- Провели юридическую проверку недвижимости.
- Выяснили подробности несогласованной перепланировки и возможность ее легализации.
- Вышли на связь непосредственно с собственником и согласовали общие параметры сделки.
- Убедили третье лицо изменить схему сделки. Согласовали официальный вариант уплаты их 10 млн рублей.
- Установили контакт с арендатором и договорись о действиях на будущее и внесении изменений в договор аренды.
- Установили контакт с управляющей компанией и заручились документальными гарантиями электроснабжения в нужном объеме.
- Организовали проведение сделки с использованием частично аккредитива и частично с банковской ячейкой.
Результат:
- Договор заключили напрямую с собственником помещений.
- Предварительный договор купли-продажи с третьим лицом расторгли.
- Третье лицо получило свои 10 млн официально в качестве агентского вознаграждения по агентскому договору с делькредере (то есть третье лицо взяло на себя обязательства отвечать в случае, если сделка сорвется).
- 2 физических лица — фактических владельца третьего лица (общества с ограниченной ответственностью) — подписали договор поручительства и обязались лично компенсировать полную стоимость сделки, включая агентское вознаграждение, если договор аренды с арендатором или не будет заключен, или будет расторгнут в ближайшие 3 года.
- Заключили договор с управляющей компанией, по которому она обязалась предоставлять нужный объем электричества и поставлять другие услуги, которые могут понадобиться магазину.
- Получили согласие от правления общего собрания собственников нежилых помещений, чтобы разместить рекламу магазина на фасаде здания.
- Согласовали возможность размещения внешних блоков холодильных установок и мусорных контейнеров магазина — это было существенным условием договора аренды.
- На следующий день после регистрации права собственности покупателя был подписан долгосрочный договор аренды с магазином.
Проблемы после сделки:
В управляющую компанию пришел новый руководитель и начал войну с магазином, утверждая, что магазин не может находится в многоэтажном гараже-паркинге. К нему присоединились некоторые собственники машиномест в паркинге, которые требовали вернуть вместо магазина автомойку.
Конфликт удалось урегулировать без суда. Стороны нашли компромисс.
