+7 (495) 981-19-09 Пн.-Пт. с 10-00 до 18-00
Обратный звонок
Когда изначально проблемная сделка приносит большие неприятности в будущем

Когда изначально проблемная сделка приносит большие неприятности в будущем

Классический пример ситуации, когда клиент не осознает, насколько серьезными могут быть проблемы — это сделка с помещениями в многоэтажном гараже-паркинге, которые использовались под магазин.

  • ЗАДАЧА: Покупка помещений под аренду в многоэтажном гараже-паркинге
  • КОГДА? Сентябрь 2017
  • ГДЕ? Москва, ЮЗАО

Как ставил задачу клиент:

Клиент просил срочно, на следующий день, поехать с ним в офис продавца, чтобы проверить договор на месте. В этот день он собирался внести аванс 20 млн рублей на покупку помещений в паркинге. Клиент утверждал, что сопровождать сделку не потребуется, поскольку все прозрачно и понятно.

Что выяснили:

  1. Собственник подписал с третьим лицом (обществом с ограниченной ответственностью) предварительный договор купли-продажи недвижимости за 3,5 месяца до даты начала событий. По договору он получил аванс в размере 30% от стоимости сделки.
  2. Сейчас недвижимость продает именно третье лицо по цене, на 10 млн превышающей сумму договора между собственником и третьим лицом, и не хочет, чтобы мы контактировали с собственником напрямую. Свои 10 млн рублей третье лицо хочет получить наличными.
  3. За эти 3,5 месяца третье лицо произвело несогласованную реконструкцию помещения, приспособив помещение автомойки под размещение магазина продовольственных товаров.
  4. Реконструированные помещения третье лицо сдало в аренду магазину, хотя никаких прав на это у него не было.
  5. Помещения уже фактически использует магазин, хотя договор аренды еще не заключался.
  6. Третье лицо обязано выплатить остаток по договору в течение 10 дней с момента обращения клиента, иначе будут применены штрафные санкции.
  7. Вместо договора купли-продажи с собственником предлагается подписать соглашение о переуступке прав по заключенному предварительному договору.
  8. Для покупателя принципиально важно, чтобы это помещение арендовал магазин на уже согласованных условиях.
  9. Согласованный, но не подписанный договор аренды содержит жесткие условия по электричеству, водоснабжению, использованию фасада здания и т.п., которые до сих пор не выполнены. Если эти требования не будут выполнены, договор аренды продолжит действие, но арендная плата становится символической.

Что предприняли:

  1. Отменили подписание предварительного договора. Уговорили стороны сразу подписывать основной договор купли0продажи помещения, и не через день, а через 2 недели, чтобы осталось время на проверку.
  2. Провели юридическую проверку недвижимости.
  3. Выяснили подробности несогласованной перепланировки и возможность ее легализации.
  4. Вышли на связь непосредственно с собственником и согласовали общие параметры сделки.
  5. Убедили третье лицо изменить схему сделки. Согласовали официальный вариант уплаты их 10 млн рублей.
  6. Установили контакт с арендатором и договорись о действиях на будущее и внесении изменений в договор аренды.
  7. Установили контакт с управляющей компанией и заручились документальными гарантиями электроснабжения в нужном объеме.
  8. Организовали проведение сделки с использованием частично аккредитива и частично с банковской ячейкой.

Результат:

  1. Договор заключили напрямую с собственником помещений.
  2. Предварительный договор купли-продажи с третьим лицом расторгли.
  3. Третье лицо получило свои 10 млн официально в качестве агентского вознаграждения по агентскому договору с делькредере (то есть третье лицо взяло на себя обязательства отвечать в случае, если сделка сорвется).
  4. 2 физических лица — фактических владельца третьего лица (общества с ограниченной ответственностью) — подписали договор поручительства и обязались лично компенсировать полную стоимость сделки, включая агентское вознаграждение, если договор аренды с арендатором или не будет заключен, или будет расторгнут в ближайшие 3 года.
  5. Заключили договор с управляющей компанией, по которому она обязалась предоставлять нужный объем электричества и поставлять другие услуги, которые могут понадобиться магазину.
  6. Получили согласие от правления общего собрания собственников нежилых помещений, чтобы разместить рекламу магазина на фасаде здания.
  7. Согласовали возможность размещения внешних блоков холодильных установок и мусорных контейнеров магазина — это было существенным условием договора аренды.
  8. На следующий день после регистрации права собственности покупателя был подписан долгосрочный договор аренды с магазином.

Проблемы после сделки:

В управляющую компанию пришел новый руководитель и начал войну с магазином, утверждая, что магазин не может находится в многоэтажном гараже-паркинге. К нему присоединились некоторые собственники машиномест в паркинге, которые требовали вернуть вместо магазина автомойку.

 

Конфликт удалось урегулировать без суда. Стороны нашли компромисс.