Когда администрация думала, что владеет участком, но все оказалось сложнее

Можно сказать, классический пример, когда права на земельный участок могли быть оспорены в любой момент из-за некорректного разграничения собственности на землю между местными и федеральными органами власти.

  • ЗАДАЧА: Покупка ООО, имеющего право аренды земельного участка, для коттеджного строительства с последующей реализацией коттеджей
  • КОГДА? Ноябрь 2007
  • ГДЕ? Краснодарский край, район N

Как ставил задачу клиент:

Клиент хочет инвестировать деньги в покупку ООО, имеющего право построить коттеджный поселок на берегу Черного моря. Необходимо провести юридическую проверку чистоты сделки. 

За 2,5 года до указанных событий ООО заключило договор аренды земельного участка с Администрацией района N Краснодарского края для строительства жилых домов. Срок договора — 3 года, из которых 2,5 уже прошли. Было оформлено разрешение на строительство. У продавцов нет денег для строительства, поэтому они ищут инвестора для реализации этого проекта.

 

Что выяснили:

  1. Ранее земельный участок принадлежал     совхозу — федеральному предприятию (далее — «Совхоз»), — который потом был преобразован в акционерное общество и якобы отказался от прав на земельный участок.
  2. Отказ от права на земельный участок произвело другое акционерное общество, имеющее то же название, что и бывший Совхоз. Сам Совхоз был официально ликвидирован за два года до якобы произведённого им отказа от прав на земельный участок.
  3. Земли изначально относились к федеральной собственности и были закреплены за федеральным предприятием — Совхозом, поэтому, регистрируя право собственности на себя и принимая решения о сдаче в     аренду земельного участка, Администрация района N, по сути, распорядилась чужой собственностью. То есть, недвижимость выбыла из законного владения помимо воли собственника — Российской Федерации.
  4. Срок давности по таким делам начинает исчисляться с того момента, как лицо, чьё право нарушено (в данном случае уполномоченный орган РФ), узнало или должно было узнать о нарушенном праве. У нас не было документов, подтверждающих извещение уполномоченного органа РФ о состоявшейся сделке, поэтому срок давности ещё не начал исчисляться.
  5. Были допущены существенные нарушения законодательства при сдаче земельного участка в аренду, поскольку объявление о проведении публичных торгов не публиковалось в прессе.
  6. Договор аренды земельного участка мог быть расторгнут в ближайшее время по инициативе Администрации района N в связи с его неиспользованием (условие договора аренды), так как с момента подписания договора аренды уже прошло 2,5 года, а участок фактически не использовался.

Что предприняли:

  1. Уведомили заказчика о возможных рисках оспаривания прав на земельный участок со стороны органов федеральной власти и об имеющейся подобной судебной практике именно в этом районе.
  2. Сообщили заказчику об предлагающемся в аренду аналогичном земельном участке, юридически чистом и по более приемлемой     цене. Эту информацию мы получили в процессе общения с сотрудниками Администрацией района N при проведении юридической проверки.

Результат:

Заказчик отказался от первоначального предложения и при нашем содействии приобрел права аренды на другой земельный участок напрямую у Администрации района N.