+7 (495) 981-19-09 Пн.-Пт. с 10-00 до 18-00
Обратный звонок
Когда администрация думала, что владеет участком, но все оказалось сложнее

Когда администрация думала, что владеет участком, но все оказалось сложнее

Можно сказать, классический пример, когда права на земельный участок могли быть оспорены в любой момент из-за некорректного разграничения собственности на землю между местными и федеральными органами власти.

  • ЗАДАЧА: Покупка ООО, имеющего право аренды земельного участка, для коттеджного строительства с последующей реализацией коттеджей
  • КОГДА? Ноябрь 2007
  • ГДЕ? Краснодарский край, район N

Как ставил задачу клиент:

Клиент хочет инвестировать деньги в покупку ООО, имеющего право построить коттеджный поселок на берегу Черного моря. Необходимо провести юридическую проверку чистоты сделки. 

За 2,5 года до указанных событий ООО заключило договор аренды земельного участка с Администрацией района N Краснодарского края для строительства жилых домов. Срок договора — 3 года, из которых 2,5 уже прошли. Было оформлено разрешение на строительство. У продавцов нет денег для строительства, поэтому они ищут инвестора для реализации этого проекта.

 

Что выяснили:

  1. Ранее земельный участок принадлежал     совхозу — федеральному предприятию (далее — «Совхоз»), — который потом был преобразован в акционерное общество и якобы отказался от прав на земельный участок.
  2. Отказ от права на земельный участок произвело другое акционерное общество, имеющее то же название, что и бывший Совхоз. Сам Совхоз был официально ликвидирован за два года до якобы произведённого им отказа от прав на земельный участок.
  3. Земли изначально относились к федеральной собственности и были закреплены за федеральным предприятием — Совхозом, поэтому, регистрируя право собственности на себя и принимая решения о сдаче в     аренду земельного участка, Администрация района N, по сути, распорядилась чужой собственностью. То есть, недвижимость выбыла из законного владения помимо воли собственника — Российской Федерации.
  4. Срок давности по таким делам начинает исчисляться с того момента, как лицо, чьё право нарушено (в данном случае уполномоченный орган РФ), узнало или должно было узнать о нарушенном праве. У нас не было документов, подтверждающих извещение уполномоченного органа РФ о состоявшейся сделке, поэтому срок давности ещё не начал исчисляться.
  5. Были допущены существенные нарушения законодательства при сдаче земельного участка в аренду, поскольку объявление о проведении публичных торгов не публиковалось в прессе.
  6. Договор аренды земельного участка мог быть расторгнут в ближайшее время по инициативе Администрации района N в связи с его неиспользованием (условие договора аренды), так как с момента подписания договора аренды уже прошло 2,5 года, а участок фактически не использовался.

Что предприняли:

  1. Уведомили заказчика о возможных рисках оспаривания прав на земельный участок со стороны органов федеральной власти и об имеющейся подобной судебной практике именно в этом районе.
  2. Сообщили заказчику об предлагающемся в аренду аналогичном земельном участке, юридически чистом и по более приемлемой     цене. Эту информацию мы получили в процессе общения с сотрудниками Администрацией района N при проведении юридической проверки.

Результат:

Заказчик отказался от первоначального предложения и при нашем содействии приобрел права аренды на другой земельный участок напрямую у Администрации района N.