Когда администрация думала, что владеет участком, но все оказалось сложнее
Можно сказать, классический пример, когда права на земельный участок могли быть оспорены в любой момент из-за некорректного разграничения собственности на землю между местными и федеральными органами власти.
- ЗАДАЧА: Покупка ООО, имеющего право аренды земельного участка, для коттеджного строительства с последующей реализацией коттеджей
- КОГДА? Ноябрь 2007
- ГДЕ? Краснодарский край, район N
Как ставил задачу клиент:
Клиент хочет инвестировать деньги в покупку ООО, имеющего право построить коттеджный поселок на берегу Черного моря. Необходимо провести юридическую проверку чистоты сделки.
За 2,5 года до указанных событий ООО заключило договор аренды земельного участка с Администрацией района N Краснодарского края для строительства жилых домов. Срок договора — 3 года, из которых 2,5 уже прошли. Было оформлено разрешение на строительство. У продавцов нет денег для строительства, поэтому они ищут инвестора для реализации этого проекта.
Что выяснили:
- Ранее земельный участок принадлежал совхозу — федеральному предприятию (далее — «Совхоз»), — который потом был преобразован в акционерное общество и якобы отказался от прав на земельный участок.
- Отказ от права на земельный участок произвело другое акционерное общество, имеющее то же название, что и бывший Совхоз. Сам Совхоз был официально ликвидирован за два года до якобы произведённого им отказа от прав на земельный участок.
- Земли изначально относились к федеральной собственности и были закреплены за федеральным предприятием — Совхозом, поэтому, регистрируя право собственности на себя и принимая решения о сдаче в аренду земельного участка, Администрация района N, по сути, распорядилась чужой собственностью. То есть, недвижимость выбыла из законного владения помимо воли собственника — Российской Федерации.
- Срок давности по таким делам начинает исчисляться с того момента, как лицо, чьё право нарушено (в данном случае уполномоченный орган РФ), узнало или должно было узнать о нарушенном праве. У нас не было документов, подтверждающих извещение уполномоченного органа РФ о состоявшейся сделке, поэтому срок давности ещё не начал исчисляться.
- Были допущены существенные нарушения законодательства при сдаче земельного участка в аренду, поскольку объявление о проведении публичных торгов не публиковалось в прессе.
- Договор аренды земельного участка мог быть расторгнут в ближайшее время по инициативе Администрации района N в связи с его неиспользованием (условие договора аренды), так как с момента подписания договора аренды уже прошло 2,5 года, а участок фактически не использовался.
Что предприняли:
- Уведомили заказчика о возможных рисках оспаривания прав на земельный участок со стороны органов федеральной власти и об имеющейся подобной судебной практике именно в этом районе.
- Сообщили заказчику об предлагающемся в аренду аналогичном земельном участке, юридически чистом и по более приемлемой цене. Эту информацию мы получили в процессе общения с сотрудниками Администрацией района N при проведении юридической проверки.
Результат:
Заказчик отказался от первоначального предложения и при нашем содействии приобрел права аренды на другой земельный участок напрямую у Администрации района N.
