Как незарегистрированные объекты недвижимости могут оказаться только верхушкой айсберга

Условия покупки объекта:

• на момент расчетов по сделке в собственности юридического лица должно находиться имущество, не имеющее каких-либо обременений;

• объект должен быть обеспечен мощностью электроэнергии в объеме не менее 2 000 кВт;

• приобретаемое юридическое лицо не должно иметь каких-либо обязательств, помимо известных покупателю.

Изначально сделка выглядела весьма простой, так как:

• юридическое лицо было создано совсем недавно, специально для последующей продажи;

• интересующее покупателя имущество было внесено в качестве вклада в уставный капитал;

• продажа имущества была предварительно согласована продавцом с банком — залогодержателем, который, по словам продавца, был также заинтересован в сделке, так как часть денежных средств от продажи направлялась на погашение кредита.

Что выяснили:

1. В выписке из кадастра не было сказано о наличии обременений в виде водоохраной зоны и береговой полосы. При фактическом обследовании участка мы обнаружили небольшой ручеек, протекающий в низине по периметру нашего участка. Мы обратились в Отдел водных ресурсов по Московской области и с удивлением обнаружили, что это не ручеек, а река протяженностью 14 км. Это означало, что вокруг нее по закону устанавливается прибрежная полоса шириной 100 м и береговая полоса шириной 5 м. Таким образом, примерно 10% площади земельного участка попадало в зону береговой полосы. В связи с этим возникал риск оспаривания права собственности на эту часть. Еще большая часть участка попадала в водоохранную зону, где действуют особые, ограниченные условия использования.
2. На земельном участке обнаружились два капитальных строения, на которые не были оформлены права собственности. После анализа выяснилось, что они принадлежат предыдущему собственнику участка — бывшему государственному предприятию, которое было приватизировано. Спорные капитальные строения были включены в план приватизации (еще до введения нынешнего порядка регистрации собственности в ЕГРН). То есть был риск оспаривания права собственности на часть земли, на которой расположены эти строения.
3. К участку есть подъезд только с узкой дороги местного значения, которая фактически непригодна для проезда крупногабаритного транспорта (что было важно для покупателя). Подъездные пути, которые использовались на момент осмотра участка, находились в частной собственности смежного землепользователя, использовались действующим собственником на основании «джентльменских соглашений». То есть, появились дополнительные риски — последующее ограничение доступа к земельному участку и перспектива длительного судебного спора об установлении сервитута.
4. Помимо договора залога, юридическое лицо — собственник объекта имело также обязательства по договорам поручительства.
5. Отсутствовало документальное и фактическое подтверждение обеспечения объекта мощностью электроэнергии в заявленном объеме.
6. В будущем, вероятно, пришлось бы озаботиться еще одним сервитутом — на юго-западной границе есть участок, принадлежащий третьему лицу, и оно могло попадать на него только через приобретаемый участок.

Что предприняли:

1. Разработали план мероприятий по надлежащему оформлению права собственности на незарегистрированные капитальные строения.
2. Определили границы подъездных путей к земельному участку через соседние, разработали соглашения об установлении сервитутов, чтобы устранить риски создания препятствий для подъезда приобретаемому участку.
3. Провели переговоры с банком — залогодержателем и согласовали схему взаиморасчетов посредством специальных счетов эскроу, чтобы обеспечить баланс интересов сторон сделки и банка.
4. Определили, что нужно сделать, чтобы обеспечить участок электричеством.
5. Разъяснили покупателю возможность неблагоприятных последствий, вызванных обстоятельствами, указанных в пунктах 1 и 6 предыдущего раздела, которые невозможно устранить. Такой объект можно покупать, но нужно иметь в запасе «План Б», в котором следует продумать, что делать, если обременение и соответствующие требования органов власти возникнут, и как это может повлиять на планы по использованию объекта.