Как использовать счет эскроу при расчетах по сложным сделкам
- ЗАДАЧА: Продажа нескольких зданий и помещений в Москве
- КОГДА? Июнь 2018
- ГДЕ? Москва
- СУММА СДЕЛКИ: 690 млн руб.
Как ставил задачу клиент:
Организовать проведение сделки по продаже недвижимости или доли в ООО, владеющем двумя зданиями и четырьмя помещениями в Москве.
Что выяснили:
- ООО существует с 1992 года. За это время было приватизировано несколько объектов недвижимости в Москве. По одному из объектов имеется задолженность по оплате в рассрочку перед Департаментом государственного имущества г. Москвы (ДГИ) в размере 72 млн руб. под 2,5% годовых, и объект находится в ипотеке в силу закона.
- Одно из зданий находится в залоге под обеспечение кредита третьего лица в размере 112 млн руб.
- Для покупателей будет предпочтительней покупка доли в ООО в целях сохранения рассрочки платежа пред ДГИ под 2,5% годовых.
- Принципиальным моментом для покупателя является прекращение залога перед банком до совершения сделки.
Что предприняли:
- Разработали схему сделки с использованием счета эскроу, по которой:
- Покупатель открывает на свое имя счет эскроу, на который зачисляет 100% оплаты доли в размере 690 млн руб.
- Банк, видя поступление денег на счет эскроу и понимая, что они могут быть использованы только на определённые в договоре цели, снимает залог со здания Продавца.
- Регистрируется переход права на долю в ООО.
- После того, как покупатели становятся владельцами доли в ООО, которое отвечает согласованным сторонами требованиями (владение недвижимостью, отсутствие обременений, кроме залога в силу ДГИ и т.п.), часть денег в размере 112 млн руб. перечисляется для погашения кредита перед банком.
- Оставшиеся средства перечисляются продавцу на личный счет.
- Согласовали схему сделки со всеми заинтересованными сторонами: покупателем, продавцом и банком-кредитором, подготовили документы-основания для всех вышеуказанных операций.
Результат:
Сделка состоялась.
