+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00
Оставить заявку
+7 (495) 023-01-15 Пн-пт 9:00-19:00, сб 10:00-15:00
Дата публикации: 01 марта 2022

ПЯТЬ ОСНОВНЫХ РИСКОВ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ

Любая покупка недвижимости – это всегда риск.

Юристы, специализирующиеся в сопровождении сделок с недвижимостью, знают, что и, главное, как следует проверять. Более подробно разобраться в данной теме, поможет Сичинский Константин, заместитель руководителя к.ю.н. ЮК «Неделько и партнёры».

 

 

Казалось бы, куда проще – проверить, что собственник помещения имеет право его продавать, проверить документы, и можно заключать договор. На деле такой подход может подарить вам как источник дохода, так и источник проблем,[1] поскольку в действительности рисков в связи с покупкой недвижимости вполне достаточно, и часто выявить их без глубокой юридической проверки просто невозможно.

Тем не менее, возможные риски в связи с обычной покупкой недвижимости в результате переговоров в большинстве своем известны достаточно давно и достаточно глубоко изучены.

Поэтому здесь мы не станем уделять общим рискам особое внимание, а лишь напомним вам те 8 «золотых» правил покупателя, без которых не может обойтись ни одна качественная проверка недвижимости[2]:

Проверить право продавца на недвижимость и наличие ее обременений.

Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с недвижимостью.

Проверить наличие судебных споров по недвижимости, собственникам и их бенефициарам.

Проверить полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур при продаже недвижимости от имени юридического лица.

Установить круг лиц, без согласия которых невозможна продажа недвижимости (в том числе, зарегистрированных или проживающих в приобретаемом жилом помещении).

Проверить наличие незарегистрированных объектов в границах земельных участков.

Проверить продавца (а иногда и предыдущих собственников) на возможность банкротства.

Проверить, пригодна ли недвижимость для целей покупателя.

Гораздо сложнее обстоит ситуация, если вы решили приобрести недвижимость на торгах, поскольку такая форма покупки имеет ряд существенных особенностей, обусловленных конкурентным характером торгов, что значительно отличает ее от обычного приобретения имущества в результате переговоров.

При этом каждая из этих особенностей влечет возникновение особых, специфичных именно для покупки недвижимости на торгах рисков.

ОСОБЕННОСТЬ ПЕРВАЯ.

Неравновесное положение сторон и «присоединительный»[3] характер договора.

Данная особенность торгов связана с тем, что, в отличие от сделки путем переговоров, купля-продажа недвижимости на торгах предполагает возможное участие в правоотношении помимо продавца и покупателя еще дополнительного круга лиц: участников и потенциальных участников торгов, которые должны находиться между собой в равных условиях. Обеспечение же такого «равенства» возможно лишь в случае заблаговременного установления единых для всех и заранее известных условий купли-продажи, – иными словами, путем составления и опубликования неизменяемого проекта договора купли-продажи.

В результате возникает ситуация, при которой лицо, продающее недвижимость с торгов (сам продавец или организатор торгов), фактически единолично определяет условия договора купли-продажи[4]. И если в обычной сделке в ходе переговоров какие-то «проблемные» условия договора еще можно изменить, а выявленные риски можно «перекрыть» гарантиями продавца и ответственностью за их несоблюдение, то в отношении договора купли-продажи, заключаемого на торгах, это, как правило, не является возможным, поскольку такие изменения могут служить основанием для признания торгов недействительными[5].

В качестве примера можно привести Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2018 г. по делу № А76-32486/2017, в котором проигравший участник торгов оспорил их результаты из-за внесения изменений в договор, заключенный по результатам публичных торгов по приватизации нежилого помещения[6].

Основанием для иска об оспаривании торгов послужило то, что в проекте договора, приложенном к конкурсной документации, была указана площадь помещения в 209,9 кв. м, тогда как в дальнейшем в договор были внесены изменения, и площадь была уменьшения на 41,3 кв. м. В свою очередь необходимость в таком изменении была вызвана тем, что покупателю было отказано в государственной регистрации перехода права, т.к. часть приобретенного им помещения площадью 41,3 кв. м представляла собой незарегистрированную пристройку. В целях обеспечения возможности зарегистрировать переход права, стороны внеcли в договор изменение об уменьшении площади объекта. Однако поскольку начальная цена аукциона была определена, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м, второй участник торгов заявил, что последующее изменение площади оказало существенное влияние на формирование цены объекта и, соответственно, на результаты аукциона, т.к. в случае, если бы начальная цена объекта была ниже, результаты аукциона могли бы быть иными.

В результате торги и договор были признаны недействительными судебным решением.

Таким образом, неравновесный характер договора и невозможность вносить в него существенные изменения не только ставят покупателя в заведомо уязвимое положение по отношению к продавцу, но и могут создать ситуацию, в которой покупатель в принципе не сможет реализовать свое приобретенное право из-за ошибок, допущенных при составлении проекта договора купли-продажи.

К сожалению, полностью исключить данный риск нельзя, т.к. он является неотъемлемой частью самого процесса торгов. Но вот его негативные последствия можно значительно снизить, если до участия в торгах провести качественную юридическую проверку (экспертизу), как в отношении рисков, связанных с объектом или продавцом (список которых приведен выше), так и в отношении рисков, связанных с проектом договора, а именно:

правильность данных об объекте торгов;
наличие всех предусмотренных законом обязательных сведений (например, данные о наличии ограничений и обременений, обязательства покупателя их соблюдать и т.д.);
соотношение прав и обязанностей сторон;
наличие (или отсутствие) гарантий и ответственности продавца за недостатки объекта и (или) за его возможную эвикцию (истребование вещи от покупателя прежним правообладателем);
соответствие договора положениям документации о торгах;
соответствие представленного на подпись экземпляра договора проекту, приложенному к извещению о торгах и т.п.

Ценные советы или «что делать, если изменения к договору продажи недвижимости на торгах абсолютно необходимы»:

Постарайтесь убедить продавца внести изменения в проект договора до проведения торгов и переназначить дату их проведения на основании обновленной документации.
Если о необходимости изменений вы узнали уже после победы на торгах, то, прежде чем согласиться на подписание договора, выполните следующие шаги:

проверьте, являлось ли проведение торгов обязательным, или они проводились в добровольном порядке исключительно по инициативе продавца – в последнем случае ваш договор (хотя бы формально) не подпадает под запрет на внесение изменений, и соответственно, риски значительно ниже;
постарайтесь оценить необходимые изменения: насколько существенно они влияют на условия договора и, главное, на определение (размер) цены, – если изменения существенны, то они, весьма вероятно, могут в будущем стать основанием для признания торгов и договора недействительными[7];
поставьте себя на место других участников торгов: с учетом предлагаемых изменений покупка недвижимости становится более или менее привлекательной – если, покупка становится более привлекательной, велика вероятность, что кто-то из участников или потенциальных участников заявит, что его права были ущемлены, и попытается оспорить торги;
оцените, собираетесь ли вы делать в ближайшее время крупные инвестиции в приобретенную недвижимость: если собираетесь – то соотнесите риск оспаривания торгов с возможным убытком от потери инвестиций. Возможно, стоит начать вкладывать в объект после истечения срока исковой давности для обжалования торгов.[8]

ОСОБЕННОСТЬ ВТОРАЯ.

«Жесткий дедлайн» или мало времени для принятия решения.

Второй существенной особенностью торгов является то, что при такой форме покупки покупатель строго ограничен во времени наличием конкретного предельного срока для принятия решений – ­ «дедлайна»[9].

И хотя при «обычной» продаже продавец в процессе переговоров также может «торопить» покупателя, устанавливая для него «крайний срок для ответа», тем не менее, такой «крайний срок» будет частью переговорного процесса, и при необходимости стороны всегда смогут его изменить.

В случае же торгов изменить «крайний срок», не сможет даже сам продавец. Это связано с тем, что, выставляя объект на торги, продавец, в целях обеспечения их конкурентного характера, сразу извещает потенциальных покупателей о существенных условиях будущей сделки и о сроке проведения торгов. Юридически это закрепляется путем опубликования извещения о торгах, которое помимо всех существенных сведений в обязательном порядке должно содержать срок для подачи заявок и дату проведения торгов, которые с момента опубликования уже не могут быть изменены.[10]

По общему правилу, такое извещение публикуется не позднее, чем за тридцать дней до проведения торгов,[11] что, на первый взгляд, обеспечивает более, чем достаточный срок для принятия решений.

Однако в течение этого срока необходимо не только принять решение, участвовать или не участвовать в торгах, но и определиться со всеми рисками относительно приобретаемого объекта. А для того, чтобы с рисками определиться, вначале их нужно выявить – иными словами, провести полную проверку в отношении объекта недвижимости, что может занять достаточно длительное время. Например, проверки сложных объектов (недвижимых комплексов, предприятий) занимают не дни, а недели (если не месяцы), а объем юридических заключений по таким проверкам исчисляется сотнями страниц.

Но даже, если объектом торгов является значительно более простая для проверки недвижимость (например, квартира), на ее проверку все равно необходимо время – хотя бы несколько рабочих дней. И в данном контексте важно иметь в виду, что 30-дневный срок между опубликованием извещения о торгах и их проведением может быть в запасе у покупателя, только если он увидит извещение о торгах сразу после его опубликования. А для этого нужно каждый день начинать и заканчивать просмотром соответствующих порталов и публикаций. Согласитесь, мало кто, кроме риэлторов и брокеров по недвижимости, будет заниматься этим каждый день.

Поэтому на практике время, которым покупатель располагает для проверки объекта и принятия решения, обычно значительно короче. В качестве примера: этим летом к нам обратился заказчик с заявкой на проверку квартиры, выставленной на торги. Вот только звонок поступил к нам около 14 часов дня, а срок для представления заявок истекал в этот же день в 23:59. Т.е. на то, чтобы полностью проверить квартиру, сделать выводы о рисках, принять решение об участии в аукционе, оплатить задаток, подготовить и подать заявку оставалось около 10-ти часов (из которых лишь 4 часа были «рабочими»).

Кроме того, еще одним «неприятным» последствием достаточно короткого срока между опубликованием извещения о торгах и датой их проведения является то, что покупатель, желающий приобрести недвижимость на торгах, фактически лишен возможности сделать это за счет кредитных средств банка, поскольку процедура получения кредита, а тем более крупного кредита под залог недвижимого имущества, является достаточно сложной и многоэтапной, и от момента направления запроса в банк до до момента выдачи кредитных средств проходит, как правило, не менее 1-1,5 месяцев.

Но значит ли это, что именно время – главный враг покупателя при покупке с торгов?

Мы бы не спешили с таким выводом. Ведь с описанной выше проблемой сталкиваются все потенциальные участники, а значит, сужается круг тех из них, кто примет участие в торгах. А зачастую, чем меньше в торгах участников, тем ниже финальная цена.

Ценные советы или «как превратить время из врага в союзника»:

Выбирая объект недвижимости, который вы хотите купить, всегда начинайте с оценки времени, которое есть в вашем распоряжении на его проверку.
Не жалейте времени на регулярный просмотр соответствующих ресурсов: чем раньше вы узнаете о торгах, тем больше у вас будет времени в запасе.

Если времени для детальной проверки недвижимости не хватает, лучше отказаться от покупки и поискать другие варианты.
Если объект и цена очень «интересны», а задатком вы готовы рискнуть, то недостаток времени может, наоборот, защитить вас от конкурентов и позволить купить недвижимость по минимальной цене.

ОСОБЕННОСТЬ ТРЕТЬЯ.

Мало информации об объекте.

Третьей особенностью торгов, является то, что организатор торгов обычно представляет их участникам гораздо меньше информации об объекте недвижимости, чем это делает продавец при прямых переговорах.

При этом информацию об объекте торгов можно условно разделить на две категории:

информация, которая отражается в извещении о торгах;
дополнительная информация, которой располагает продавец (организатор торгов).

Минимальный объем информации о торгах, который должен быть указан в извещении, определен в п. 2 ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих сведений:

о времени, месте и форме торгов;
об их предмете;
о существующих обременениях продаваемого имущества;
о порядке проведения торгов, в том числе, об оформлении участия в торгах и определении лица, выигравшего торги;
о начальной цене.

Отсутствие в извещении хотя бы одного из указанных сведений признается судебной практикой существенным нарушением порядка проведения торгов и может служить основанием для признания торгов недействительными.[12]

К сожалению, указанным минимальными перечнем сведений на практике обычно и ограничивается включаемая в извещение о торгах информация.

И хотя, помимо опубликованных в извещении или приложенных к нему сведений, организаторы торгов обычно обладают и дополнительной информацией в отношении объекта, продавца и торгов (правоустанавливающие, технические и кадастровые документы на недвижимость, юридические документы, подтверждающие установление обременений или ограничений, юридические документы собственника, положение о торгах и т.д.), на практике они далеко не всегда спешат поделиться этой информацией с потенциальным покупателем. Причины для этого могут быть разные:

во-первых, организатор торгов может и сам не обладать достаточной информацией для того, чтобы выяснить, какие недочеты в юридическом плане есть у объекта. Подобные ситуации часто складываются при принудительной продаже имущества должника, который умышленно может не сообщать о рисках судебному приставу-исполнителю или арбитражному управляющему (подробнее об этом мы расскажем далее, в Особенности 4).
во-вторых, продавцу или организатору торгов может быть выгодно скрыть какие-либо ограничения или дефекты, чтобы повысить привлекательность объекта, и соответственно, его цену;
наконец, в-третьих, цель организатора торгов, напротив, может состоять в том, чтобы напугать потенциального покупателя и обеспечить для «нужных» покупателей возможность приобрести объект по минимальной цене.

В качестве примера приведем кейс из нашей практики: заказчик хотел приобрести на банкротных торгах квартиру в Москве. Начальная (минимальная) цена была невысокой, но до истечения срока для подачи заявок оставалось совсем немного времени. В ЕФРСБ[13] отсутствовали какие-либо сведения кроме адреса, кадастрового номера и информации о том, что в отношении квартиры установлена ипотека. Желая получить более подробную информацию, заказчик связался с арбитражным управляющим, который сообщил, что квартира находится в общей совместной собственности должника и ее умершего супруга. При этом договор ипотеки был заключен только с должником, и банкротом также признана только она. Никакой другой информации, например: давал ли умерший супруг согласие на ипотеку, составлял ли он завещание, когда он умер, было ли открыто и принято наследство, кто помимо должника является наследником и т.д., – арбитражный управляющий не сообщил. После чего перестал выходить на связь.

В результате, заказчик из-за наличия многочисленных рисков отказался от подачи заявки, и в отношении квартиры была подана всего одна заявка, на основании которой она и была приобретена по начальной (минимальной) цене.

Ценные советы или «как избежать покупки недвижимости со «скелетами в шкафу»:

Выбирая объект недвижимости для покупки, начинайте поиск с извещений на электронных торговых площадках (ЭТП), – как правило, информациях на них является более полной. Кроме того, на сайтах некоторых ЭТП реализованы достаточно удобные механизмы поиска объектов недвижимости.
Во-вторых, никогда не полагайтесь всецело на информацию, опубликованную в извещении, – обязательно дополнительно перепроверьте ее через независимые источники, а лучше проведите в отношении объекта юридическую экспертизу.
В-третьих, помимо юридических сведений об объекте, не забывайте и о сведениях, фактических: начиная с напора воды в кране и возможных перебоев с электричеством, и заканчивая плесенью по углам, или беспокойными соседями. Иногда такой «инсайд» можно получить, просто пообщавшись с собственником объекта, его соседями, партнерами или конкурентами.

ОСОБЕННОСТЬ ЧЕТВЕРТАЯ.

Возможное противодействие продавца (собственника).

Данная особенность торгов является абсолютно уникальной, и сложно представить, чтобы покупатель мог столкнуться с ней в какой-либо иной ситуации. В обычном переговорном процессе в заключении сделки участвуют только две стороны: продавец-собственник и покупатель, – и оба они в равной степени заинтересованы в том, чтобы сделку заключить.

Однако в случае торгов собственник вещи может быть вообще не заинтересован в ее продаже (например, при принудительной продаже по долгам собственника), или же его цель может быть далека от конкурентной продажи по максимальной цене.[14]

В результате, на практике нередки ситуации, когда интересы номинального и фактического продавцов (т.е. собственника и организатора торгов) не совпадают:

интерес добросовестных организаторов торгов – конкурсных или финансовых управляющих – должен состоять в том, чтобы объект недвижимости продать как можно дороже и погасить за счет средств от его продажи требования кредиторов;
интерес же собственника недвижимости, напротив, может состоять в том, чтобы такой продажи не допустить и сохранить имущество за собой, если это возможно.

При этом, если собственник не заинтересован в продаже недвижимости, он может всячески противодействовать ее реализации:

скрывать от организатора торгов и их участников важную информацию и документы об объекте;
совершать недобросовестные действия в целях обременения объекта;
принимать (через третьих лиц) фиктивное участие в торгах для необоснованного завышения цены имущества и признания их несостоявшимися (если готов потерять сумму задатка);
лично или через своего супруга / бывшего супруга (что особенно часто происходит в делах о банкротстве гражданина) оспаривать оценку объекта или назначение торгов, подавать иски о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и т.д.

В качестве примера можно привести Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по делу № А40-158062/2016 об оспаривании бывшей супругой должника торгов по продаже квартиры[15]: 07.06.2019 г. финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства гражданина были проведены торги по продаже квартиры, которая находилась в общей собственности должника и его бывшей супруги. В начале марта 2020 года, т.е. 9 месяцев спустя, бывшая супруга должника обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительными торгов и договора купли-продажи. В обоснование своих требований она сослалась на то, в 2013 году между нею и супругом было заключено Соглашение о разделе имущества, согласно которому квартира переходила в ее единоличную собственность, и с указанного момента оно единолично несла бремя содержания данной квартиры. А единственной причиной, по которой она не смогла зарегистрировать квартиру за собой полностью, являлось наличие в отношении данного объекта ипотеки, которая препятствовала внесению изменений в ЕГРН. До оспаривания торгов ни один из этих фактов арбитражному управляющему известен не был, т.к. в ЕГРН соответствующая информация отсутствовала, а сам должник ее также не предоставил.

В результате, покупателю пришлось тратить время и деньги на то, чтобы отстаивать свое право на приобретенную недвижимость в судебном порядке.

И хотя суд отказал в удовлетворении иска, сделал он это, не отталкиваясь от интересов покупателя, а исходя из того, что взыскание на имущество и торги по его продаже производились по инициативе ипотечного кредитора по ипотеке, установленной до подписания брачного договора. А согласно п. 3 ст. 39 СК РФ, распределение общих долгов супругов, произведенное без согласия кредитора, не изменяет солидарную обязанность супругов перед таким кредитором по погашению общей задолженности.

Ценные советы или «как противодействовать противодействию»:

Выбирая между несколькими объектами недвижимости, выставленными на торги, при прочих равных, ­ отдавайте предпочтение объекту, который продается самим собственником, а не в процедуре принудительной реализации.
Если вы все же собираетесь купить объект на «принудительных» торгах, не полагайтесь излишне на информацию и заверения, полученные от их организатора, а постарайтесь выйти на связь напрямую с собственником и узнать его отношение к продаже.
Если собственник к продаже имущества относится негативно, либо найти его не удалось, проверьте все риски дважды, т.к. в этом случае шансы оспаривания торгов особенно высоки.
Постарайтесь получить у организатора торгов и из публичных источников максимум информации об истории продажи выставленной на торги недвижимости. Если торги проводятся не в первый раз и (или) с момента принятия решения о торгах прошло много времени (полгода и более), высока вероятность того, что процесс продажи осложняется именно из-за явного или скрытого противодействия.
Постарайтесь выяснить максимум информации относительно лиц, которые могут претендовать на недвижимость и (или) быть недовольны ее продажей:

если собственник – гражданин, – такими лицами, в первую очередь, являются супруги и бывшие супруги, несовершеннолетние дети и другие иждивенцы или лица, зарегистрированные в жилом помещении;
если собственник – юридическое лицо – такими «недовольными» лицами могут быть действующие и бывшие участники (учредители, акционеры), недавно уволенные руководители, другие аффилированные лица, а также участники юридического лица-предыдущего собственника недвижимости.

ОСОБЕННОСТЬ ПЯТАЯ.

Публичность информации

Наконец, последней по очередности (но никак не по значению!) особенностью покупки недвижимости на торгах является их открытый и публичный характер.

Как и большинство остальных особенностей, публичность торгов предопределена их конкурентным характером и является одним из главных залогов его реализации, на что неоднократно обращала внимание судебная практика. Например, в Определении по делу № А57-494/2014[16] Верховный Суд РФ подчеркнул, что «торги являются конкурентной формой определения лучших условий за продаваемое имущество», а «наибольшее количество участвующих в торгах лиц способно увеличить, как уровень конкуренции между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество».

Принцип публичности торгов, реализуется через два основных механизма:

публичность информации, необходимой для принятия решения об участии в торгах (который мы рассмотрели выше в рамках Особенности 3);
публичность информации о прохождении торгов и об их результате.

Информация о прохождении торгов и об их итогах отражается в протоколе о результатах торгов, к которому должны иметь доступ все участники, а если торги проходили на ЭТП и (или) извещение о торгах размещалось в сети «Интернет», то и протокол также должен быть размещен в сети «Интернет».

И именно наличие общего доступа к протоколу о результатах торгов является главной гарантией законности и справедливости их проведения.

Ведь если при проведении торгов и (или) при определении победителя организатором будут нарушены какие-либо правила, это почти неизбежно будет отражено в протоколе, и ссылаться на такое нарушение сможет любое заинтересованное лицо (либо протокол в этой части придется фальсифицировать, что влечет для организатора торгов уже совсем другой уровень ответственности – уголовное наказание[17]).

Однако у данной особенности есть и обратная сторона: принцип публичности торгов лишает сделку по покупке недвижимости характера конфиденциальности.

Более того, если при обычной «переговорной» сделке покупатель может «закрыть глаза» на некоторые риски в надежде, что об их наличии никто не узнает, а следовательно, и не использует их для оспаривания договора, то в случае покупки недвижимости на торгах от такой надежды следует сразу отказаться, т.к. все, что стало известно одному участнику торгов, с равной вероятностью могут узнать и другие.

Наконец, третьим важным последствием публичности торгов является то, что именно с моментом опубликования сообщения о их результатах суды связывают начало течения срока исковой давности для признания торгов недействительными, который составляет один год[18]. Например, в Определении от 22.08.2019 по делу № А11-12066/2014 Верховный Суд РФ прямо указал, что установив, что о результатах первых и повторных торгов по продаже залогового имущества должника истец мог узнать из сообщений об итогах торгов, опубликованных в открытом доступе на сайте ЭТП 03.11.2016 и 26.12.2016 соответственно, а заявления об их оспаривании были поданы 07.11.2017 и 30.12.2017, суды пришли к правильному выводу о пропуске срока исковой давности.[19]

Ценные советы или «как не стать заложником публичности торгов»:

Если вы выявили какие-либо риски – помните, все участники торгов находятся в равных условиях, а значит то, что узнал один участник, вполне могут узнать и все остальные.
Если вы считаете, что торги проведены незаконно и собираетесь их оспорить:

постарайтесь подать иск не позднее, чем в течение года с даты торгов. Как правило, протокол о результатах торгов публикуется в день их проведения, а значит, именно с этого дня для вас начнет течь срок исковой давности;
если вы собираетесь оспаривать торги, признанные несостоявшимися, то подать такой иск стоит еще раньше, т.к. протокол о признании их несостоявшимися составляется до даты, на которую торги были назначены (как правило, на следующий день после истечения срока для подачи заявок).

Если по какой бы то ни было причине для вас особенно важно соблюсти конфиденциальность сделки (например, чтобы о ее цене не узнали конкуренты), лучше отказаться от приобретения имущества на торгах, т.к. в этом случае о конфиденциальности вы можете забыть.

[1] Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Юридическая компания «Неделько и Партнеры». – с. 3 – http://realty.nedelkopartners.ru/

 

[2] Подробнее см. Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Юридическая компания «Неделько и Партнеры». — http://realty.nedelkopartners.ru/

[3] Ст. 428 ГК РФ

[4] Согласно п. 3 ст. 448 условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

[5] П. 8 ст. 448 и п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ.

[6] Подробнее см. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2018 № Ф09-8137/18 по делу № А76-32486/2017– https://bit.ly/3dZgaXs

[7] П.п. 71, 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

[8] Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ – один год.

[9] Дедлайн (от англ. deadline — мертвая линия) — последний срок, предельный срок, дата или время, к которому должна быть выполнена задача.

[10] П. 2 ст. 448 ГК РФ.

[11] П. 2 ст. 448 ГК РФ.

[12] См. п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

[13] Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

[14] Подробнее о возможных целях и стратегиях продавцов недвижимости см. «Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости. Учеб.-практ. пособие.» Неделько В.В., О.Н. Саутина, К.А. Сичинский. – М., ЮНИТИ-ДАНА, 2021. – 215 с.

[15] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 № 09АП-51495/2020 по делу № А40-158062/2016

[16] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.07.2016 № 306-ЭС16-3230 по делу № А57-494/2014

[17] Ст. 327 Уголовного кодекса РФ

[18] П. 1 ст. 449 ГК РФ

[19] Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2019 № 301-ЭС17-10154(12) по делу № А11-12066/2014

Похожие статьи