Отправная точка
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется, согласно Налоговому кодексу РФ, как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, рассказал адвокат Константин Кожевин.
Он пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка при существующем его использовании – это расчетная величина, отражающая представление о его полезности (ценности).
Таким образом, требования налоговых органов вполне законны — кадастровая стоимость земли в идеале должна соответствовать ее рыночной стоимости, для чего законом предусмотрена регулярная переоценка кадастровой стоимости, отметил ведущий юрист налоговой практики юридической группы «Яковлев и Партнеры» Андрей Фелюст.
Он добавил, что кадастровую стоимость имеет смысл оспаривать в суде в том случае, если она превышает рыночную стоимость земли.
В свою очередь представитель Росреестра уточнил, что государственная кадастровая оценка проводится, согласно действующему законодательству, не реже чем один раз в пять лет.
Погрешность на БТИ
Между тем, недоумение некоторых налогоплательщиков вызывает тот факт, что суммы налоговых отчислений у «соседей через дорогу» могут быть в разы ниже, чем у них, а некоторые граждане вообще не получают никаких уведомлений от налоговых органов. Специалисты дают два возможных объяснения этому феномену.
«Государственный кадастр недвижимости пока не охватывает все земельные участки, и сами правообладатели зачастую не осуществляют постановку участков на кадастровый учет, так как действующим законодательством такой обязанности не установлено. Соответственно, по неучтенным участкам кадастровая стоимость не определена», — пояснила старший юрист налоговой практики компании «Самета» Юлия Кузнецова.
Она добавила, что в связи с этим у налоговых органов отсутствуют сведения о кадастровой стоимости некоторых участков, поэтому за основу может браться стоимость участка по оценке БТИ, хотя это и не соответствует нормам Налогового кодекса.
Старший юрист ООО «Приоритет» Виталий Бородкин объяснил эту практику тем, что раньше для учета налогоплательщиков, владеющих земельными участками и домами, налоговые органы использовали сведения из БТИ и не проявляли должного дифференцированного подхода при решении вопроса о том, какая стоимость должна использоваться для определения базы по земельному налогу.
По словам Кузнецовой, объектом налогообложения по земельному налогу может выступать лишь сформированный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок не сформирован в соответствии с законодательством, то в отношении него отсутствует не только налоговая база, но и объект налогообложения, и начисление налога не должно производиться, рассказала собеседница агентства.
При этом сотрудник управления Росреестра по Московской области подчеркнул, что наличие кадастрового паспорта необходимо для совершения всех юридически значимых действий, связанных с переходом прав собственности на землю – оформления наследства, договора купли-продажи или дарения, поэтому постепенно все земельные участки пройдут кадастровую оценку.
Эксперты также обращают внимание, что в России пока существуют два разных вида налогов – на землю и на имущество, поэтому граждане, не поставившие на кадастровый учет свои участки, вполне могут платить налог за имущество, исходя из расчетов БТИ, что может быть принято соседями за общий налог на землю и сооружения.
«Инвентаризационная стоимость, которую определяет БТИ, устанавливается для зданий, строений, сооружений и является основой для расчета налога на имущество, а не на землю», — рассказала партнер юридической компании «Базальт» Ольга Саутина.
БТИ осуществляет техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и помещений, но земельный налог и налог на имущество – это разные налоги и взимаются по разным правовым основаниям, согласен с коллегой Бородкин.
Особенности оценки
Вторым важным нюансом, определяющим разрыв между величиной налога на «участки через дорогу», является сам механизм кадастровой оценки.
Размер кадастровой стоимости зависит от многих факторов, например, от категории земли, площади или периода времени, когда была определена кадастровая стоимость, отметила Саутина.
Она добавила, что даже если участки находятся недалеко друг от друга, вполне возможно, что один участок находится в границах населенного пункта и относится к землям населенных пунктов, а другой за его пределами и относится к землям сельскохозяйственного назначения.
Кожевин в свою очередь подчеркнул, что на кадастровую стоимость земельных участков оказывают существенное влияние такие факторы, как расстояние участка до центра населенного пункта, расстояние до остановок общественного транспорта, наличие газоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения, канализации и дороги, поэтому кадастровая стоимость некоторых соседних участков может значительно отличаться друг от друга.
Плюсы и минусы участков без подряда. Аналитика
«Также часто встречаются ошибки при определении кадастровой стоимости. Распространены случаи, когда кадастровая стоимость определяется в размере большем, чем рыночная стоимость, что является недопустимым. В практике нашей компании был случай, когда кадастровую стоимость земельного участка удалось уменьшить более чем в 100 раз», — рассказала Саутина.
При проведении государственной кадастровой оценки учитываются наиболее значимые факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость объектов недвижимости, в то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик учитывает максимально возможное количество факторов для конкретного объекта оценки, применяя индивидуальный подход, пояснил РИА Новости сотрудник Росреестра.
Он добавил, что органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости земли по муниципальному району (городскому округу), на котором основывается государственная кадастровая оценка земель.
Вместе с тем, законодательством предусмотрены механизмы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, резюмировал сотрудник Росреестра.
Пересмотр оценки
Заинтересованные лица могут оспорить кадастровую стоимость своих земельных участков в досудебном порядке в течение шести месяцев с момента внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, уточнил Кожевин.
Он указал, что оспорить оценку до суда можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая действует при управлении Росреестра соответствующего субъекта РФ.
После истечения шести месяцев с момента внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости гражданам придется обращаться в суд.
«Однако реальную рыночную стоимость участка придется обосновать в суде, привести доказательства, что рыночная стоимость земли ниже кадастровой оценки. Необходимо будет предоставить в суд либо заключение оценщиков, либо примеры аналогичных сделок по другой стоимости, а лучше – все вместе», — рассказал Фелюст.
Он уверен, что оспаривать кадастровую оценку земли на основании того, что «у соседа налог меньше» неэффективно. «Это не является обоснованной причиной. Суд не может обязать налоговую службу снизить налог, исходя из того, что у соседа он меньше. Тут не может быть налогового спора», — уверен Фелюст.
Между тем в июле в интервью агентству «Прайм» глава Росреестра Наталья Антипина рассказала, что суды удовлетворяют около половины исков по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки недвижимости.
Таким образом, государство не заставляет граждан оформлять кадастровые паспорта земельных участков, но если оценка кадастровой стоимости земельного участка проведена, то платить налоги его владельцу придется. При этом у собственников есть возможность оспорить сделанную властями кадастровую оценку их земли.
Между тем, с 2014 года в ряде регионов России планируется введение единого налога на недвижимость, включающую и землю, и находящееся на ней недвижимое имущество. Поэтому не исключено, что власти могут в обозримом будущем форсировать процесс оформления гражданами кадастровых паспортов своих земельных участков.
Необходимо заполнить хотя бы одно из полей