Правильная стратегия инвестирования в коммерческую недвижимость достаточно прибыльная деятельность. Мы не говорим сейчас о продаже элитных помещений, апартаментов и прочих видов недвижимости. Мы говорим о крупных инвестициях в высококлассные офисные блоки, склады, мы говорим об активах с высокой доходностью, в числе которых наиболее востребованными являются и локальные офисы, торговые площади в стрит-ритейле. Street-retail – одна из основных разновидностей коммерческих помещений. Посмею предположить, что многие начинающие и даже опытные инвесторы стремятся приобрести объекты именно из данной категории. Однако каким бы опытным ни был инвестор, такие капиталовложения имеют свои риски. По мнению Управляющего партнера ЮК «Неделько и Партнеры», юриста Василия Неделько, инвестиции в коммерческую недвижимость выгодны, если делать это с умом. В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос, в какую недвижимость лучше инвестировать? «Это зависит от предпочтений и умений инвесторов. Кто-то имеет обширные связи на рынке стрит-ритейла и может купить пустое помещение и сразу посадить туда сетевого арендатора. Кто-то научился зарабатывать на сдаче помещений под офисы» – считает Василий Неделько.
«КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – ЛАКОМЫЙ КУСОК, ЗА КОТОРЫЙ СТОИТ ПОБОРОТЬСЯ» – Управляющий партнер ЮК «Неделько и Партнеры», юрист Василий Неделько
Расскажите, в двух словах о себе, откуда Вы родом, в каком ВУЗе получали образование?
Неделько В.: «Я родился в Германии, в г. Дрезден. Школу окончил в Одессе, в 1990 году поступил в МГТУ им. Баумана и с тех пор живу в Москве. В 1996 году я закончил МГТУ по специальности «Космические аппараты и разгонные блоки, в 2000 году Московскую государственную юридическую академию».
Вы адвокат или юрист? Расскажите немного о своем профессиональном пути
Неделько В.: «Я юрист. Так случилось, что на последнем курсе МГТУ им. Баумана я подрабатывал курьером в юридической фирме, занимаясь регистрацией предприятий. Я изучил весь цикл создания юридических лиц и в 1996 году открыл собственную фирму – Юридический центр «Базальт». Первоначально мы занимались только регистрацией юридических лиц, но уже с 1998 года стали оказывать услуги по судебным спорам и сопровождению сделок с недвижимостью. Сейчас я по-прежнему возглавляю уже Аутсорсинговую бухгалтерскую компанию «БАЗАЛЬТ», которая преимущественно занимается регистрацией и ликвидацией юридических лиц и бухгалтерским обслуживанием, и являюсь управляющим партнером Юридической компании «Неделько и Партнеры», которая специализируется на разрешении споров и сопровождении сделок с недвижимостью».
Почему и на каком профессиональном этапе Вы приняли для себя решение, в качестве основной специализации выбрать сферу коммерческой недвижимости?
Неделько В.: «Примерно в 2000 году один из наших клиентов поручил нам сопроводить сделку по покупке комплекса недвижимого имущества для размещения на нем автобазы. Поскольку с документами у продавца была проблема, подготовка к сделке шла достаточно долго. Мы настаивали, чтобы продавец под нашим руководством навел порядок с документацией до сделки с тем, чтобы наш клиент приобрел уже юридически чистый объект. Сделка успешно состоялась, а продавцу так понравилась наша работа на стороне оппонента, что он привлек нас для покупки коммерческой недвижимости уже для себя. С тех пор мы регулярно сопровождаем сделки с коммерческой недвижимостью. В отличие от жилой недвижимости, коммерческую приобретают для зарабатывания денег. То есть ею владеет экономически активная и рисковая часть населения – предприниматели, которые стараются выжать из своего объекта максимум. Иногда, не обращая внимание на соблюдение закона. Меня привлекает в сделках с коммерческой недвижимостью необходимость отыскивать «скелеты в шкафах» — выяснять, какие юридические проблемы могут возникнуть у нашего клиента после покупки объекта. Учитывая, что предприниматели имеют достаточно ресурсов, чтобы надежно спрятать эти скелеты, процесс их поиска достаточно увлекательный. Кроме того, мы должны всегда помнить, что наш клиент приобретает недвижимость для зарабатывания денег. Поэтому нужно думать на несколько шагов вперёд, чтобы исключить факторы, которые могут в будущем препятствовать использовать объект для целей покупателя — нашего клиента».
Василий, Вы являетесь основателем и генеральным директором ЮК «Неделько и Партнеры»? Расскажите подробнее, как давно существует Ваша компания, и какие услуги оказывает?
Неделько В.: «ЮК «Неделько и Партнеры» было создана в 2015 году в результате реорганизации Юридической компании «Базальт», которая в свою очередь, ведет свою историю с 1996 года. В 2015 году мы выделили оказание юридических услуг по разрешению споров и сопровождению сделок с недвижимостью в отдельное направление и создали с моим давним партнером Ольгой Саутиной юридическую компанию «Неделько и партнеры». Под это направление мы собрали команду из юристов, мыслящих широко и нетривиально, любящих свою профессию за возможность решать самые сложные задачи и приносить пользу клиентам. Мы очень четко понимаем, что клиенты ожидают от нас не формальных юридических действий, а достижения результата. Далеко не всегда судебный процесс – кратчайший путь к решению проблемы клиента, а в сделке с коммерческой недвижимостью юридическая проверка и составление договора купли-продажи недвижимости – далеко не главное. Подчас эффективней найти другие (внесудебные) аргументы, чтобы принудить контрагента к миру, а грамотно выстроенная позиция и переговоры на сделках могут сэкономить клиентам деньги и время. Наши постоянные клиенты ценят за эту заточенность на результат и рекомендуют нас своим друзьям и знакомым. Особо приятно, когда нашими клиентами становятся оппоненты по сделкам или судебным спорам. Конечно, после того, когда спор закончен и у нас больше нет конфликта интересов».
Расскажите, с чем было связано выделение ЮК «Неделько и Партнеры» в отдельное направление деятельности? Ведь изначально существовала ЮК «Базальт», которая, как я понимаю, и сейчас успешно ведет свою деятельность.
Неделько В.: «Основной задачей этого выделения была возможность активнее расти юридической компании за счет принятия в наш состав новых партнёров. К тому же методы работы и маркетинга компаний, которые занимаются регистрацией юридических лиц и бухгалтерским обслуживанием и классических юридических фирм значительно отличаются друг от друга. На каком-то этапе мы поняли, что по отдельности развивать эти направления будет проще».
Расскажите немного о своей команде. Какими чертами, характеристиками, особенностями должен обладать идеальный кандидат, претендующий на место в Вашей команде?
Неделько В.: «У нас сейчас три партнера: Ольга Саутина, Марина Клепко и я. Каждый имеет опыт работы более 20 лет и имеет основную и дополнительную специализацию. Например, у Ольги Саутиной – основная специализация — сделки с коммерческой недвижимостью, у меня — разрешение споров и медиация. Марина Клепко курирует направление по сделкам с жильем и разрешением семейных споров. Кроме того, постоянно в офисе работают еще 5 юристов, и мы активно привлекаем наших постоянных проверенных партнеров-юристов, которые работают удаленно в других регионах. Процесс приема новых людей в команду у нас многоступенчатый. На первом собеседовании мы сразу даем юристам достаточно простой экспресс-тест, который должен показать базовые знания юриста. Потом предлагаем людям дома выполнить задачи повышенной сложности. Если человек прошел первые два этапа, мы вызываем его на собеседование, на котором смотрим, насколько юрист может мыслить нестандартно и будет ли он получать удовольствие от решения сложных юридических задач. Человек, которому нужна работа с 10 до 18 по заранее определённому алгоритму, точно нам не подходит. Нам нужны люди, которые любят свою работу и готовы при необходимости задержаться на работе допоздна для решения сложной и срочной задач».
Ваша компания даже выпустила свою книгу «Как купить или продать коммерческую недвижимость». Очень интересно, кто выступил инициатором этой идеи и принял участие в написании данной книги?
Неделько В.: «Мои друзья привыкли, что во время наших встреч я рассказываю свои случаи из практики, которые напоминают серии из сериала про юристов. Мне все постоянно говорили, что пора об этом книгу написать. Вот мы и решили обобщить свой 20-ти летний опыт по сделкам с коммерческой недвижимостью, чтобы поделиться им с коллегами. Это была коллективная работа. Болшой вклад в написание книги внесла Ольга Саутина, поскольку именно она в нашей компании имеет самый большой опыт в этой сфере».
Помимо книги, Вами и членами Вашей команды опубликовано очень большое количество экспертных комментариев для различных СМИ. Как Вы считаете, данные публикации играют положительную роль в формировании определенного уровня экспертности в глазах Ваших потенциальных клиентов?
Неделько В.: «Конечно, наши выступления в качестве экспертов в различных СМИ поднимают наш авторитет в глазах потенциальных клиентов».
В завершение нашей беседы, что бы Вы хотели пожелать правовому порталу «ТЕОРИЯ ПРАВА» и его читателям?
Неделько В.: «Быстрого развития, популяризации и новых интересных интервью».
Сделки с недвижимостью и судебно-арбитражная практика споров по ним. Данная категория споров составляет не просто значительную а, пожалуй, и наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Даже имея большую арбитражную практику по сделкам с недвижимостью, в данной категории споров есть свои особенности и особые законодательные требования. Все ли сделки с недвижимостью на сегодняшний день можно оспорить?
Неделько В.: «Особыми являются споры с недвижимостью, где оппонентами выступают органы власти, которые пытаются расторгнуть договор аренды земли, отозвать ранее выданные разрешения на строительство или снести здание, которое, по их мнению, являются самостроем. В таких спорах, порой, присутствует политическая составляющая и суды, стремясь удовлетворить потребности местных властей, выносят решения, имеющие мало общего с соблюдением законодательства. Кроме того, коммерческая недвижимость – лакомый кусок, за который стоит побороться. Поэтому интересно бывает встречаться в судах со своими коллегами – профессионалами своего дела, которые используют креативные решения, стремясь победить любой ценой. Что касается оспаривания, то попытаться оспорить можно любую сделку. Вопрос в том, что не всегда можно добиться положительного результата».
Автор проекта «ТЕОРИЯ ПРАВА»
Булатова Евгения
http://apgmag.com/interview/yurist-vasilij-nedelko-upravlyayushchij-partner-yuk-nedelko-i-partnery/
