Контрагент из «недружественного» государства – новая реальность в сделках с недвижимостью

«В России максимально усложнили сделки с недвижимостью для иностранцев…», «Уехавшим в «недружественные страны» россиянам запретили сделки с недвижимостью…», «Резидентам «недружественных стран» ограничили сделки с недвижимостью в России. Что это значит?..», «Отказы идут»: в Петербурге заморожена часть сделок с недвижимостью…», «В РФ сняли ограничения на сделки нерезидентов из «недружественных стран» с недвижимостью…» – кто из наших читателей за последний месяц не встречал в СМИ эти или подобные им заголовки?

Так кто же такие «резиденты недружественных государств»?

На какие сделки с ними распространяются новые правила?

Можно ли заключать с резидентом «недружественного» государства сделки с недвижимостью, и если «да» – то, как это сделать?

Что будет, если документы по сделке с резидентом «недружественного» государства были поданы в Росреестр?

И наконец, что из многочисленных слухов, регулярно встречающихся в СМИ, правда, а что нет?

В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы.

На самом деле, понятие «недружественное государство» хотя и является для российского права достаточно новым, однако появилось значительно раньше марта текущего года, когда оно стало известным широкой общественности.

Впервые данное понятие было введено Федеральным законом от 04.06.2018 № 127-ФЗ, в п. 2 ст. 1 которого было предусмотрено, что меры воздействия (противодействия) могут применяться в отношении Соединенных Штатов Америки и иных иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, граждан Российской Федерации или российских юридических лиц (далее – недружественные иностранные государства), а также в отношении организаций, находящихся под юрисдикцией недружественных иностранных государств, прямо или косвенно подконтрольных недружественным иностранным государствам или аффилированных с ними, должностных лиц и граждан недружественных иностранных государств в случае, если данные организации, должностные лица и граждане причастны к совершению недружественных действий в отношении Российской Федерации [16].

При этом согласно п. 6 ст. 2 указанного закона, в качестве мер воздействия (противодействия) могут применяться помимо прямо перечисленных в самом законе мер, также и иные меры в соответствии с решением Президента Российской Федерации.

Такие меры, в частности, были введены Указом Президента РФ от 01.03.2022 г. № 81 (далее – Указ № 81), в подп. «а» п. 1 которого c 02.03.2022 г. был установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами некоторых сделок с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (далее – лица иностранных государств, совершающих недружественные действия) [11].

Однако, хотя ограничение на совершение сделок с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, вступило в силу с 02.03.2022 г., сам перечень таких государств был определен только 05.03.2022 г., когда Правительство РФ своим Распоряжением № 430-р, изданным во исполнение п. 14 Указа Президента РФ от 05.03.2022 г. № 95 (далее – Указ № 95) [16], утвердило перечень иностранных государств и территорий, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия. В данный перечень (который действует и на сегодняшний день) включены 48 государств, включая Украину (при этом территории ДНР и ЛНР как государств, признанных Российской Федерацией [12, 13], в территорию Украины не включаются), Соединенные Штаты Америки, Великобританию, 27 государств – членов Европейского союза (в т.ч. Кипр), Швейцарию, Канаду, Японию и некоторые другие государства [8].

Как следует из подп. «а» п. 1 Указа № 81, для признания иностранного лица резидентом недружественного государства достаточно установить его связь с таким государством хотя бы по одному из следующих критериев:

Для физических лиц в Указе установлен только один критерий – наличие гражданства недружественного государства.

Однако на практике даже этот крайне простой критерий имеет некоторые особенности применения:

во-первых, следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации», гражданин РФ, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин РФ [19]. Таким образом, наличие гражданства недружественного государства имеет значение исключительно в случае, если у лица отсутствует гражданство РФ [4, 10];
во-вторых, если объект сделки находится в совместной собственности гражданина Российской Федерации и его супруга, имеющего гражданство недружественного государства (в том числе на основании положений о законном режиме имущества супругов, даже если регистрация права собственности осуществлялась только в отношении супруга-гражданина РФ – ст.ст. 33-34 СК РФ [11]), супруг-гражданин недружественного государства все равно считается стороной сделки (даже если это не указано в договоре) и, соответственно, сделка подпадает под предусмотренные Указом № 81 ограничения.

Для юридического лица достаточно установить соответствие хотя бы одному из следующих критериев:

• зарегистрировано в недружественном государстве и/или
• имеет в недружественном государстве место преимущественного ведения хозяйственной деятельности, и/или
• имеет в недружественном государстве место преимущественного извлечения прибыли, и/или
• находится под контролем лиц, являющихся резидентами недружественных государств, независимо от места регистрации или места преимущественного ведения хозяйственной деятельности. При этом лицо считается находящимся под контролем при наличии одного из признаков, указанных в ст. 5 Федерального закона от 29 апреля 2008 года № 57-ФЗ [4, п. 1.1, 17].

При этом в п. 12 Указа г. № 95 сделано уточнение, что юридические лица не признаются резидентами недружественных государств, если они отвечают одновременно следующим требованиям:

• находятся под контролем российских юридических или физических лиц, в т.ч. если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;
• информация о контроле над ними раскрыта налоговым органам Российской Федерации.

Разобравшись с тем, кто является резидентами недружественных государств, необходимо определить, на какие сделки с данными лицами распространяются введенные с 02.03.2022 г. ограничения.

В подп. «а» п. 1 Указа № 81 названы две основные категории сделок, заключаемых резидентами РФ с резидентами недружественных государств, в отношении которых вводятся ограничения:

• сделки (операции) по предоставлению резидентам недружественных государств кредитов и займов в рублях (за исключением случаев, если предоставление кредитов и займов запрещено – подробнее см., например, [15]);
• сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество.

При этом следует иметь в виду, что:

1. если в случае кредитов и займов ограничение распространяется только на сделки, по которым резидент недружественного государства является получателем займа или кредита;
2. то для сделок с недвижимостью не имеет значение, какой из сторон сделки является резидент недружественного государства. В данном случае значение имеют только два условия:

а) в результате сделки возникает (подчеркиваем именно возникает, а не только переходит) право собственности на недвижимое имущество (причем не важно, возмездно или безвозмездно);
б) недвижимое имущество расположено на территории РФ [4, п. 1.11].

Одновременно подпунктом «в» того же п. 1 Указа № 81 предусмотрено, что указанные выше сделки считаются заключенными с резидентами недружественных государств и в случае, когда стороной сделки является иностранное лицо, не являющееся резидентом недружественного государства, если предметом сделки являются ценные бумаги или недвижимое имущество, приобретенные им после 22.02.2022 г. у резидентов недружественных государств.

Кроме того, говоря о сделках, подпадающих под ограничения, введенные Указом № 81, необходимо учитывать, что с момента издания Указа и до сегодняшнего дня перечень таких сделок претерпел некоторые изменения, а именно, некоторые виды сделок, формально подпадающие под действие Указа, были выведены из-под ограничений уполномоченными на то органами государственной власти.

Основанием для подобной «корректировки» перечня послужило следующее:

во-первых, согласно подп. «б» п. 1 Указа № 81, начиная с 02.03.2022 г. подпадающие под действие Указа сделки, могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее – Правительственная комиссия), в полномочия которой входит право выдавать подобные разрешения как в отношении конкретного лица или группы лиц, так и в отношении неопределенного круга лиц [6, п. 16] – т.е. в отношении определенной категории лиц-участников сделки или категории сделок;
во-вторых, в п. 13 Указа № 95 Центральному банку РФ было предоставлено право давать официальные разъяснения по вопросам применения данного Указа, а также Указов Президента РФ от 28.02.2022 г. № 79 и от 01.03.2022 г. № 81.

В результате, на основании актов двух указанных органов из-под действия ограничений были выведены следующие сделки:

17.03.2022 г. Протоколом заседания Подкомиссии Правительственной комиссии № 12 [2] для неопределенного круга лиц и без ограничения по сроку были разрешены следующие сделки с недвижимостью:

• сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество у физических лиц – резидентов недружественных государств, т.е. сделки по которым физические лица – резиденты недружественных государств приобретают в собственность недвижимость у резидентов РФ;
• сделки, по которым физические лица – резиденты недружественных государств отчуждают право собственности на недвижимое имущество в адрес резидентов РФ, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам на счет типа «С» (подробнее о расчетах по счетам типа «С» см. [16, п.п. 3-7; 4, п. 1.6; 9]);
• заключение и исполнение (в т.ч. в части возникновения и регистрации права собственности) договоров участия в долевом строительстве – независимо от того, какой из сторон сделки является резидент недружественного государства, а также от того, являются ли участниками сделки физические или юридические лица.

18.03.2022 г. Центральный банк РФ в п. 1.11 своего Официального разъяснения № 2-ОР [4] указал, что ограничения, содержащиеся в Указе № 81, не распространяются на сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) резидентами недружественных государств, если:

• объекты недвижимости (включая строящиеся объекты недвижимости) находятся за пределами территории Российской Федерации;
• расчеты по сделкам с такими объектами недвижимости осуществляются по счетам (вкладам), открытым резидентам в иностранных банках, иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, информация о которых раскрыта резидентами налоговым органам Российской Федерации.

Наконец, следует иметь в виду и тот факт, что не всякое юридическое действие (юридический акт) и даже не всякая сделка подпадают под установленные Указом № 81 критерии. Данный вывод прямо следует из анализа использованной в подп. «а» п. 1 Указа № 81 формулировки: «осуществления (исполнения) резидентами некоторых сделок (операций) с иностранными лицами», – под которую подпадают только сделки, в которых участвуют одновременно и резидент РФ, и резидент недружественного государства. Иными словами, под установленные подп. «а» п. 1 Указа ограничения подпадают исключительно договоры (ст. 154, 420 ГК РФ [3]). Руководствуясь данным выводом, Федеральная нотариальная палата в своем Письме от 02.03.2022 г. № 1176/03-16-3 разъяснила, что введенные Указом № 81 ограничение не распространяется на наследственное правопреемство и выдачу доверенностей, даже если их объектом являются права не недвижимое имущество [5].

Кроме того, нельзя не отметить и тот факт, что исходя из лингвистического толкования подп. «а» п. 1 Указа № 81, под его действие не должны подпадать сделки в отношении расположенного на территории РФ недвижимого имущества, в которых не участвуют резиденты РФ. Однако, поскольку на момент написания настоящей статьи никаких официальных разъяснений по данному вопросу еще не издано, автор остережется делать в данной части какие-либо конкретные выводы. Не в последнюю очередь это связано с тем, что неофициальная, однако публично высказанная в рамках научно-практических семинаров позиция сотрудников Росреестра состоит в том, что наиболее вероятным действием регистратора в случае представления в Росреестр документов по такой сделке будет приостановление государственной регистрации до момента издания в данной части официальных разъяснений.

Таким образом, обобщая положения вышеназванных правовых актов, можно заключить, что, начиная с 18.03.2022 г., под ограничения, введенные Указом № 81, подпадают договоры, в результате которых возникает (в т.ч. переходит) право собственности на расположенное на территории РФ недвижимое имущество, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключаемые между резидентами РФ и юридическими лицами-резидентами недружественных государств, кроме случаев, когда расчеты по сделкам осуществляются по счетам (вкладам), открытым резидентам РФ в иностранных финансовых организациях, информация о которых раскрыта налоговым органам РФ.

И именно в отношении данных сделок действует установленное в п. 1 Указа № 81 правило, согласно которому они могут осуществляться только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией.

Порядок выдачи таких разрешений установлен в принятом во исполнение п. 2 Указа № 81 Постановлении Правительства РФ от 06.03.2022 № 295, которым утверждены Правила выдачи Правительственной комиссией соответствующих разрешений (далее – Правила). При этом п. 13 Правил прямо устанавливает, что разрешением Комиссии на осуществление (исполнение) сделки является оформленное Министерством финансов РФ решение созданной этим же Постановлением Подкомиссии Правительственной комиссии, которую возглавляет Министр финансов РФ и в состав которой входят по одному представителю от Администрации Президента РФ, Министерства экономического развития РФ и Центрального банка РФ (далее - Подкомиссия) [6].

Общий порядок выдачи Подкомиссией разрешений состоит из следующих шагов:

1. Участник сделки (резидент РФ или резидент недружественного государства) обращается в Министерство финансов РФ с заявлением о выдаче разрешения на осуществление сделки. Заявление может быть составлено в свободной форме, однако Протоколом Подкомиссии № 9 от 17.03.2022 г. [1] установлена его рекомендуемая форма [20]. В состав заявления включаются следующие документы:
2. обращение о выдаче разрешения, содержащее информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки, о планируемых сроках действия такого разрешения;
3. документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя – юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;
4. документ, удостоверяющий личность заявителя – физического лица;
5. документ, подтверждающий факт учреждения заявителя – иностранной организации, не являющейся юридическим лицом;
6. учредительные документы заявителя – юридического лица;
7. документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лице, осуществляющем контроль над резидентом недружественного государства;
8. бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату (для сделок с недвижимым имуществом резидента);
9. сведения о балансовой стоимости активов резидента на последнюю отчетную дату (для сделок с недвижимым имуществом резидента).

Поданные заявления учитываются и хранятся Министерством финансов РФ и представляются в Подкомиссию, которая рассматривает их на своих заседаниях. При этом срок для рассмотрения заявлений Правилами не установлен.
По результатам рассмотрения Подкомиссия принимает решение о выдаче разрешения либо отказе в выдаче о выдаче разрешения. При этом принятие решение о выдаче разрешения возможно только единогласно. Решение Подкомиссии может быть вынесено по конкретной сделке, по группе сделок либо в отношении неопределенного круга лица, с определением конкретного срока действия или на неограниченный срок.
Решение Подкомиссии о выдаче разрешения оформляется Выпиской из протокола заседания Подкомиссии, которая утверждается Министерством Финансов РФ.

После получения Решения Подкомиссии о выдаче разрешения, его копия представляется заявителем в Росреестр вместе с пакетом документов, представляемых на государственную регистрацию [7].

Однако на практике могут быть и другие варианты подачи в Росреестр документов по сделкам с участием иностранных лиц. Рассмотрим наиболее вероятные действия регистратора по каждому из возможных случаев [7]:

Представление на государственную регистрацию сделки, заключенной с иностранным лицом не из недружественного государства.

В этом случае регистратор должен проверить, не является ли объектом сделки недвижимое имущество, приобретенное иностранным лицом после 22.02.2022 г. у резидентов недружественных государств. Если объектом сделки является такое имущество – государственная регистрация приостанавливается и лицу сообщается о необходимости получить разрешение на сделку. В противном случае регистрация права собственности на недвижимость осуществляется в штатном режиме.

Представление на государственную регистрацию сделки, заключенной с иностранным лицом из недружественного государства, подпадающими под исключение, установленное в п. 12 Указа № 95.

Регистрация права собственности на недвижимость будет осуществлена при условии представления документов, подтверждающих раскрытие налоговым органам РФ информации о контроле над иностранным лицом со стороны российских юридических или физическими лиц.

Представление на государственную регистрацию сделки, заключенной с резидентом недружественного государства, на которую получено разрешение Подкомиссии (за исключением разрешений, выданных в отношении неопределенного круга лиц).

Регистрация права собственности на недвижимость будет осуществлена при условии представления копии разрешения.

Представление на государственную регистрацию сделки, подпадающей под Протокол заседания Подкомиссии в РФ от 17.03.2022 г. № 12 (а также, предположительно, других разрешений, выданных Подкомиссией в отношении неопределенного круга лиц).

Такие сделки с момента опубликования Выписки из протокола заседания Подкомиссии должны регистрироваться в штатном режиме [10], в том числе если государственная регистрация по сделке ранее была приостановлена. Однако на сегодняшний день все еще возможны приостановления по сделкам об отчуждении недвижимости физическими лицами – резидентами недружественных государств, т.к. пока не определен механизм проверки Росреестром зачисления денежных средств по сделке на счет типа «С».

Что касается всех остальных сделок с участием резидентов недружественных государств, то в отношении них в настоящее время выносится решение о приостановлении государственной регистрации.

И в завершение настоящей статьи, полагаем актуальным разобраться, что из тех слухов, что регулярно встречаются в СМИ в отношении сделок с резидентами недружественных государств, правда, а что является явным, как сейчас принято говорить, фейком.

Слух № 1. Нотариусы и Росреетр требуют включать в договоры по недвижимости заверения от всех участников сделки, что они не является резидентами недружественных государств.

Это неправда! Ни нотариусы (по крайней мере, большинство), ни Росреетр такого требования не предъявляют. Они изучают документы и сами определяют, является или не является сторона резидентом недружественного государства.

Вместе с тем подобное требование действительно предъявлял «Сбербанк ДомКлик». Однако с 15.03.2022 г. и он перестал требовать такие заявления.

Слух № 2. Если у физического лица помимо гражданства РФ есть гражданство и другого государства, Росреестр приостановит сделку как с резидентом недружественного государства.

Это неправда! Как мы уже разъясняли выше, в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 31.05.2002 № 62-ФЗ, гражданин РФ, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин РФ, и соответственно, резидентом недружественного государства не признается. Причем подобное разъяснение было официально подтверждено и Центральным банком РФ и самим Росреестром [4, 10].

Слух № 3. С 17.03.2022 г. в Российской Федерации сняли ограничения на сделки нерезидентов из «недружественных стран» с недвижимостью.

Это неправда! На самом деле речь идет не о полном снятии ограничений, а о разрешении, отраженном в Протоколе заседания Подкомиссии в РФ от 17.03.2022 г. № 12 в отношении 3-х названных выше категорий сделок.

В заключение обращаем внимание читателя, что, хотя настоящая статья и подготовлена на основании исследования наиболее актуальных на момент ее написания материалов, однако тенденция на сегодняшний день состоит в едва ли не ежедневном появлении в исследованной области новых правовых норм и их разъяснений, а значит, и нам, и читателю необходимо продолжать «держать руку на пульсе».

Источники и материалы:

Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 14.03.2022 г. № 9, утв. Минфином России 17.03.2022 № 05-06-10/ВН-12520.
Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17.03.2022 г. № 12, утв. Минфином России 21.03.2022 № 05-06-10/ВН-12886.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
Официальное разъяснение Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР «О применении отдельных положений Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 года № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и Указа Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
Письмо ФНП от 02.03.2022 № 1176/03-16-3 «О совершении сделок (операций) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации».
Постановление Правительства РФ от 06.03.2022 № 295 «Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений на осуществление (исполнение) резидентами сделок (операций) с иностранными лицами в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации».
Разъяснение Росреестра «О порядке регистрации сделок с недвижимостью для лиц из недружественных стран» – https://rosreestr.gov.ru/press/archive/o-poryadke-registratsii-sdelok-s-nedvizhimostyu-dlya-lits-iz-nedruzhestvennykh-stran/.
Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц».
Решение Совета директоров Банка России от 18.03.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок (операций) в целях исполнения обязательств, названных в Указе Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
Росреестр: как провести сделку с участием лиц из недружественных стран – https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rosreestr-kak-provesti-sdelku-s-uchastiem-lits-iz-nedruzhestvennykh-stran/.
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ.
Указ Президента РФ от 21.02.2022 № 71 «О признании Донецкой Народной Республики».
Указ Президента РФ от 21.02.2022 № 72 «О признании Луганской Народной Республики».
Указ Президента РФ от 01.03.2022 г. № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».
Указ Президента РФ от 28.02.2022 № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций».
Указа Президента РФ от 05.03.2022 г. № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
Федеральный закон от 29.04.2008 № 57-ФЗ «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства».
Федеральный закон от 04.06.2018 № 127-ФЗ «О мерах воздействия (противодействия) на недружественные действия Соединенных Штатов Америки и иных иностранных государств».
Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации».
Форма заявления о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции) или группы сделок (операций) – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_412040/3432afe624cc8da0d741664565e0aa8f74f1643f/.